该唔该跟住万科买万科？

转载：本文来自微信公众号“格隆汇研究”（ID:glh_tushuocaijing），作者：小肥财，转载经授权发布。

作者 | 小肥财 

数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com） 

4月29日，德宇众以自有资金集中竞价交易方式买入万科A股804,800 股，占万科已发行股份嘅0.01%，导致德宇众及其一致行动人深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）、深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙）喺上市公司中拥有权益股份合计达到已发行股份嘅5%。据披露，本次增持是出于对上市公司未来持续稳定发展抱有信心和对上市公司价值嘅认可，喺未来12个月内唔排除择机进一步增持公司股份。

呢次增持资金账户，实则万科董事、监事、管理人员以及业务骨干和突出贡献人员嘅“集体奖金”账户。呢次增持，有望提振市场信心。 

房地产，说起来算是国民关心嘅第一话题嘎啦。衹唔过，呢啲年，房地产股票嘅表现唔如人意，边怕呢啲企业每年依然赚‌唔少钱，但挡唔住估值中枢嘅下移。 增业绩，降估值，股价多年唔涨，无非就是唔睇好房地产股嘅未来。 但作为咁重要嘅行业，房地产股真嘅就无投资价值‌吗？ 

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行业点样‌？

先睇下当下嘅行业情况。 

拐点出而家2017年十九大，中央提出“房住唔炒”。2020年上半年为降低疫情防控对房地产市场嘅影响，各地因城施策，从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策；而下半年起，房地产调控政策有所转向，中央强调唔将房地产作为短期刺激经济嘅手段， 稳地价、稳房价、稳预期 ，深圳、杭州等地收紧‌房地产限购、首付等政策，房地产金融监管持续强化。总体而言，房地产政策由上半年嘅稳中偏松逐渐过渡到下半年嘅稳中偏紧。 

针对房企嘅“三道红线”政策和针对银行嘅“两道红线”政策，主要是金融层面防止房企和银行嘅规模扩张，可以理解为稳预期。而各地地方政府出台嘅“限购”、“限价”等举措，可以理解为稳房价。22个重点城市要对住宅用地集中公告（原则上发布出让公告全年唔得超过3次）、集中供应，可以理解为稳地价。 

虽说严控，其实背景还是房地产嘅热度唔减。2020年商品房销售额及销售面积分别为17.4万亿元及17.6亿平方米，同比分别升8.7%及2.6%。从价格来睇，3月开始70城新房价格持续上升，6月70 城中61个城市环比上涨，下半年环比升幅逐步收窄但仍维持上涨。 

导致嘅结果可能系，有限嘅资金仍会以较低嘅价格流向大嘅房企，具有差异化竞争优势嘅房企可以做高毛利率，集中供应更加系考验房企嘅资金和运营能力。

2020年，房地产行业集中度继续提升，百强房企各梯队销售金额入榜门槛比2019年有所提高。根据克而瑞信息集团(CRIC)统计，TOP10和TOP30房企销售金额门槛分别达到2,780.1亿元和1,306.0亿元，同比增幅达14.4%和15.5%。 从行业集中度睇，TOP50房企销售额市占率为62.2%，TOP100房企市占率为76.2%。

喺行业整体增速放缓甚至下滑嘅背景下，城市核心区域嘅土地日益减少，大城市新出让土地中嘅保障房比例保持高位，呢啲都会刺激行业龙头嘅市场份额提升。参考10多年前嘅家电行业，就算行业进入存量竞争时代，优秀企业仍然可以实现好好嘅发展，畀股东带来良好回报。 

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万科嘅而家和未来

2020年末，加权平均净资产收益率20.13%，10年来睇其实系唔错嘅价值投资标嘅。 

只是近期，毛利率下滑嘅厉害，主要和地价占房价比例提高有关。随住前几年高价拿嘅地逐渐消化，毛利率有望回升。 

3月末，“三道红线”指标均喺20年末基础上进一步改善。万科净负债率为15.5%，较20年末下降2.6个百分点；持有货币资金1,966.0亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元，货币资金对短期有息负债嘅覆盖倍数为2.72倍，较20年末上升35个百分点。净负债率、现金短债比指标均显著优于重点房地产企业资金监管要求。剔除预收款项嘅资产负债率为69.5%，较20年末下降0.9个百分点，经过一个季度调整后，符合“绿档”企业标准。而好多渴求快速发展嘅中小房企短时间内好难达到绿档。 

1-3月累计实现合同销售面积1104.4万方，同比20年增长24.8%，同比19 年增长19.4%；实现合同销售金额1794.7亿元，同比20年增长30.2%，同比19年增长20.1%。3月末，有5,352.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额约7,623.8亿元，较20年底分别增长8.8%和9.2%。销售额依然强劲，呢几年嘅结算收入都系没有问题嘅。 

近年来， 公司喺巩固 住宅开发 和 物业服务业 务固有优势嘅基础上，已进入商业开发和运营、租赁住宅、 物流仓储服务、 标准办公同产业园、 酒店同度假、教育、食品等领域，其中 物业、长租公寓、物流已做到龙头地位，形成‌显著嘅竞争优势。 2020年营收度，来自房地产开发及相关资产经营业务嘅营业收入为4,004.5亿元，占比95.5%，同比增加13.55%；来自物业服务嘅营业收入为154.3亿元，占比3.7%，同比增加21.51%。 

截至2020年末，万物云喺管面积 5.66亿平方米，居于行业领先地位；运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间，2021年1季度间天出租率稳定喺95%以上。 

万纬物流布局核心节点，聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务，经过五年发展已成为中国规模最大嘅冷链物流综合服务商。万纬物流进驻44个城市累计管理148个项目，可租赁物业嘅建筑面积约1148万平方米，包括128个高标库项目和20个冷库项目，布局进一步完善。 

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第啲房企嘅表现

今年以来，股价表现好嘅房企当属华侨城和新城控股嘎啦，4月29日收盘价分别较年初增长33.43%和33.53%。  

华侨城是“文化+旅游+城镇化”嘅发展模式 ，2020年旅游综合行业实现营业收入431.75亿元，较2019年同比增加42.67%，毛利率达42.02%，而同期房地产开发销售59.32%嘅毛利率（文旅加地产综合开发模式下，拿地成本显著低于公开市场平均拿地成本）。公司经营性现金流近3年首次回正，专注运营短平快、轻资产、能够产生即期效益嘅房地产项目。 

新城是“住宅+商业” 双轮驱动嘅运作模式，商业地产开发业务主要为商业综合体嘅开发及购物中心嘅运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。2020年底，公司布局156座吾悦广场，已开业及管理输出嘅吾悦广场达100座。2020年物业出租及管理实现营业收入54.35亿元，较2019年同比增加 34.04%，毛利率达70.76%，远高于同期房地产开发销售21.74%嘅毛利率。 

二者嘅商业模式一开始也都唔系单纯嘅房地产开发，如果去除房地产业务，剩下嘅部分已经有‌穿越周期嘅能力。 

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结语

银行地产之前本来走势联动，喺银行涨‌一波后就分化嘎啦，地产股估值当下喺全市场都算低嘅。万科2020年分红方案是以每10股派送人民币12.5元（含税），对应4月29日收盘价27.89元股息率4%，（赚嘅起码唔系假钱）再加上和管理层利益嘅绑定，万科嘅下跌空间唔多。往上睇嘅话，就是陪伴佢探索、成长，呢里就需要判断佢系咪是优秀企业。 

万科一直是房地产行业嘅思考者，具有好强嘅前瞻性。2018年秋，万科率先喊出‌“活落去”。正如万科2020年报致股东信中所说，从过去到可见嘅未来，房地产行业嘅竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个时代。目前嘅管理红利时代以“充分竞争”为主要特征，万科认为机会来自于客户嘅需求和城市嘅发展，来自对存量价值嘅挖掘，以及来自科技释放嘅价值。 

好难说地产股乜嘢时候会有行情，但如果要投资地产股嘅话，万科财务稳健以及多元化发展持续推进，安全且有空间，未来表现大概率好于行业，应该是个参考项。 

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