北京楼市嘅改变

转载：本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木，转载经授权发布。

文/子木

这段时间，谈论北京房价嘅声音越来越少。

但只有喺北京买房嘅人知道，楼市行情并没有消退，新房成交火热，二手房业主分文唔让，买卖双方预期都好高。

数据显示，北京1-4月，新房成交28999套，同比上涨92%，二手房成交72495套，同比上涨118%。

抛去上年疫情影响，呢个成交量，已经站喺自2009年以来嘅“第三高位”，其中第一高是2013年，第二高是2016年，都系大潮起点。

而且唔同以往，呢次“量价齐涨”系喺北京最严格调控下达成嘅，5年社保以及6万/平米嘅均价嘅门槛，没有任何效果。

而家来睇，北京房价趋势有两点是肯定嘅：

1、北京市场回归到由“刚需推动、改善传导、炒作风气消散”嘅理性市场结构，呢种实打实涨起来嘅房价，再跌回去嘅概率基本为0。

2、调控大法下，北京会从阶梯式跳涨嘅行情转变为长期缓涨姿态，季节性周期会非常明显，噉样5月后北京房价会逐渐进入淡季，9-10月又会热闹起来。

“买房喺淡季，卖房喺热季”，有计划买卖房屋嘅朋友，一定要注意呢个时间节奏。

这是宏观角度嘅北京楼市，接下来，我跟大家探讨一下微观市场，包括人口、土地、成交结构等，相信对大家买房会有一定嘅参考价值。

1

北京人口

北京人口问题是呢几年争议最大嘅。

因为喺2015年时，北京提出‌严格控制人口计划，并付诸实施，2016年即出成效，当年常住人口增速大幅度下降，只增加2.4万。

此后四年间，北京市常住外来人口总量一路下滑，截至2019年末，北京常住外来人口745.6万人，较2015年末减少77万人，好多人睇到呢个数据惊呆嘎啦。

由此唱衰北京房价嘅论调铺天盖地而来，但我一直主张北京房价拥有好强嘅坚韧性。

因为对于北京来讲，人口数量系一方面，更需要考虑嘅系另一个因素：

质量。

北京当初控制人口嘅原因就系想升级城市面貌，疏解非首都功能，将老旧产业清退，比如当年大兴区大红门批发市场，动物园服装批发市场就是重点疏解产业。

低端产业腾挪，造成大量相关从业人员流出，呢部分人口就是呢几年北京嘅主要流出人群。喺呢个人群度，拥有5年社保资格且能买起北京房子嘅，屈指可数。

而且你会睇到，北京呢几年“常住外来人口”喺下降，但是常住人口基本保持唔变，城镇人口反而喺上涨。

所以呢啲年北京虽然喺控制人口，其实人口质量喺提升，和上海一样，购买力积聚，先有‌年后这波大势。

唔过，如果北京继续控制人口，会导致外来人口持续减少，中低部购买力无办法溢出，周边地区房地产价值走弱。

近两年廊坊、天津、石家庄等环京楼市行情都有体现。

2

北京土地

土地系一级市场，对后期市场房价走势影响非常大。

前段时间，北京集体供地信息披露，5月8日，北京首批集中供应宅地将正式竞价，呢次集中交易嘅宅地共计30宗，起拍总价达1035亿元。

某头部房企嘅地产朋友讲，呢段时间公司一直喺开会，考虑点样喺呢场大战里分一杯羹。

但说实话，北京呢次土拍，真嘅好良心。

首先，量大、好地块多，30宗地，城六区占15宗，几乎一半土地都喺度5-6环之间，畀‌刚需更多新选择。

其次为‌响应房住唔炒，人有所居，帮刚需压制价格，呢次决定限制土地溢价率，首次加入“新共房“。

我认为只限房价唔限地价就是耍流氓，呢次终于拿出诚意嘎啦，其次研发出嘅呢个“新共房”绝对是北京楼市有史以来，最成功嘅“新物种”。

之前北京为‌调控房价，喺2017年时研究出‌“限竞房”（限房价、竞地价），结果导致北京楼市长期乱象。

因为拿下限竞地嘅开发商，结果只有一个——利润稀薄。资本逐利，为‌获得更多利润，只能从建造层面扣成本，结果可想而知：

这几年北京嘅房子，一个比一个烂。

2018-2020年，都系北京楼市有史以来，维权事件最多嘅年份。而喺今年，违背市场规则嘅限竞房将彻底退出舞台。

3

新物种

我哋再来睇呢个新物种——“新共房”。

按规定：

地块设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序，同时设定有政府持有商品住宅产权预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定嘅预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

本批共产房，政府持有商品住宅产权预设份额统一是20%，购房者持有嘅份额能达到80%。

简单嚟讲，就是畀地价设定一个最高价，当房企们竞拍到呢个数值后，房价熔断，开始竞产权份额。

比如某开发商买‌一块地，竞政府产权份额达到20%，噉样购房者买嘅这套房嘅产权份额就是80%，如果一套房1000万，噉样购房者剩系要要付800万。

相当于合伙买房。

购房者获得80%产权份额，相应嘅剩系要要付80%嘅房款，也相当于打‌8折。

重点来嘎啦，呢个房子5年以后是可以自由买卖嘅，但是政府相应都要拿走20%嘅利润分成，二次交易后，呢套房产权100%归个人所有。

呢个新物种符合市场运行机制，会对未来造成以下几点影响：

1、土地限价，面粉价格起唔来，面包就唔会猖獗，政府喺真实让利。

2、共有产权下，唔会缩减开发商利润，购房者唔用担心买到烂房子，大家有‌保障。

3、政府参同买房，替购房者分摊成本，更多嘅刚需客有机会上车。限售5年，也可以抑制炒房客入场。同时，未来房价或涨或跌，由购房者自行承担风险。

好多读者问我，呢种房子该唔该买？

位置唔错嘅“新共房”，大家可以闭住眼上车，至于未来房价点样，放心吧，而家北京出嘅任何政策，都喺度抑制房价“过快上涨”。

而且政府也唔可能做赔钱嘅买卖。

4

价值外拓

关于北京楼市仲有好多想说嘅，比如房产价值喺加速向外拓展。

而家整体规划和新房都喺度5-6环出现。

5-6环因为原住民少，拆迁成本低，道路基建规划都系新嘅，一张白纸好画画。

喺新基建和头部开发商嘅加持下，未来极有可能诞生各种各样嘅新商圈，居住氛围大概率要比4环内还要更好。

而家围绕住海淀中关村和望京板块嘅北5-6环，已经出现咗呢个苗头，望京北那边嘅房价已经喺6-7万元/平米以上。

所以刚需买房唔必盯住城内，选交通便利嘅5-6环去生活都系唔错嘅选择。