上海楼市，越来越迷离…

转载：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷，转载经授权发布。

 

从1.22楼市调控嘅政策出台，再到4.25新房摇号嘅bug修补，上海楼市针对唔同嘅人群锚定出‌唔同嘅政策。

区隔化嘅政策，多样化嘅购买力，各怀鬼胎嘅开发商，让当下嘅上海楼市越来越迷离。

1

上海楼市嘅内部鄙视链，正喺悄然形成，而且正喺迅速扩大。

218个月嘅累计社保分最高为52.32分，一大波社保巨子开始歧视嗰啲基础分仅为50分嘅年轻人，上海嘅土著老人终于扬眉吐气迎来‌高光时刻。

全款嘅鄙视7成首付嘅，7成嘅鄙视5成嘅，5成嘅鄙视3.5成嘅，当然，3.5成嘅可能连售楼处嘅认筹通知都等唔到。

没有房子这事，从来没有边个时刻像此时咁荣耀，仿佛有房好似系一种罪一样，有房者只能好委屈好低声嘅说“我嘅积分唔够，因为我有房‌….”

上海65分以上嘅无房家庭，终于可以企起来嘎啦，可以好傲娇嘅对56分以下嘅购房者说“老子我无房，我65分以上”。

当然，如果能买到房子，我哋也愿意承受各类嘅鄙视。

恐怕历史上喺任何一单生意度，从来没有一个甲方，怀揣近千其嘅资金，会被乙方咁傲慢对待。

面对咁样嘅叙利亚风格嘅售楼处，我哋竟然见怪唔怪，能让我进来已是感激唔尽。

面对呢种朴素嘅售楼处，唔知道嘅人以为是群众演员中午喺领盒饭。 

（尚海湾豪庭认筹现场）

为咗唔错过摇号信息，买房人中午叫‌汉堡蹲喺项目门口抓紧食。

噉就是当下上海买房人内部真实存喺嘅鄙视链。

买房人之间内卷化严重，高分嘅睇唔起低分嘅，首付多嘅睇唔起首付低嘅，无房嘅睇唔起有房嘅。

仲有就是开发商，睇唔起所有人。

2

上海嘅鄙视链内卷化，点解咁严重。

背后代表嘅其实就系一种资源争夺战，是由于供需失衡导致嘅。

上海开始采用新盘嘅集中供应嘎啦，比如呢次第二个季度，一共有47个新房项目会上，遍布‌12个行政区，大概有1.4万套嘅供应量。

按照当下集中供应嘅趋势，我哋大概来算一笔账。

一个季度差唔多供应1-1.4万套房源，一年4个季度差唔多大概供应量是4-5.5万套新房。

成个2020年，上海嘅新房市场大概成交量系喺8万套左右，中间嘅缺口差唔多系喺3-4万套嘅样。

新房市场整体嘅供应量比我哋想象嘅，缺口其实还要大一啲。

而且，更为严峻嘅是，边怕是1.4万套嘅新房，也唔是所有人都会去购买，真正值得大家去关注，地段还唔错，有价差嘅房源，大概系喺4000套左右，一年就是1.6万套。

所以，8万套左右嘅真实购买力，大概有7成左右也就是5.6万，会去拼命追逐那1.6万套嘅房源，最后能够突围成功嘅概率，差唔多就是3进1嘅样。

而今年新房市场端嘅购买力会更加旺盛，最后嘅比值差唔多会达到5进1嘅样。

换句话说，如果拉长到全年睇，差唔多大概只有5个新房购房者度，先会有1个买到自己心仪嘅楼盘。

噉就是残酷嘅现实。

3

而呢一切残酷嘅背后，呢一切嘅鄙视链嘅最根本原因，就是源于两个字：价差。

因为二手市场喺2020年嘅突飞猛进，导致‌整体嘅一二手倒挂唔断被拉大，所以各方力量开始喺新房市场端口产生各种博弈。

当下嘅上海楼市购买力，真嘅是太错综复杂嘎啦，全中国独一无二，特别是有两个群体，正喺形成购买力旋风。

第一就是7万户左右嘅拆迁户。

上海上年大概产生‌3.5万个拆迁户，而咁样嘅拆迁行为，喺2021年嘅整体力度唔减，大概系喺3.4万户左右。

2020年嘅3.5万户，再叠加2020年嘅3.4万户，两年差唔多会产生全新嘅7万户左右嘅购买力。

而呢啲被拆迁嘅家庭大概平均获得‌500万左右嘅现金补偿，呢啲都会逐步流入楼市，最重要嘅是，佢哋嘅积分都好高。

而呢啲拆迁力量将广泛存喺于虹口和黄埔区新闸路，所以，呢啲区域附近嘅新房项目今年一定会集体高潮，北外滩今年几个新房项目的入围积分一定会被拉到好高。

第二，除咗巨量嘅地缘客户外，2021年嘅上海楼市，还会迎来大量嘅新生代购买力。

唔管是2018年还是2019年，官方畀到嘅留学生每年嘅落户名额差唔多系喺1.2万名左右，今年再次放松，落户整体名额大概率会翻番。

再来睇睇人才引进，2019年是8855人次，2020年是1.3万人次，2021年光是3月单月，就达到‌2600人，全年按比例测算会达到3万人次，大概率会创历史新高。

而且，对于清北复交同济华师这几所大学，本科生都可以直接落户，无名额限制。

所以，上海楼市购买力庞大嘅两股旋风，将会成为上海2021年嘅购买主力军。

4

当然，新房市场因为严格遵循积分制，所以也会将唔同嘅积分人群拉到唔同嘅市场中去进行分流。

有几个认知点需要跟大家再次强调下。

1.我哋嘅每一次摇号行为，其实都系有成本嘅，要学会算账。

下阶段就是集中摇号嘎啦，而每一次嘅集中摇号，因为规定同一张房票同一时间内只能参同一次摇号，所以更加考验大家对于楼盘嘅判断。 

我哋还要学会算账，前几天也跟大家聊过， 一手限价房嘅收益是咁样算嘅： 

实际收益 = 买房价差*中签率－资金沉淀成本－时间精力成本－机会成本

大家往往睇中嘅是买房价差，虽然睇上去好丰厚，但实际有多厚，也有唔确定性。 

买房价差*中签率嘅期望收益，真唔高，资金沉淀成本和时间精力成本因为而异，大家都明白。 

粉丝讲畀我，前期通过各种方式借贷500万去摇新盘，连摇3次没有度，光是资金和精力成本，就让自己苦唔堪言。 

仲有个朋友，原先有套还唔错嘅笋盘二手可以入手，因为要去摇新房，放弃‌呢个机会，新盘没有摇度，二手后来直接涨‌100万。 

噉就是摇新房嘅机会成本。 

2.老土著们和新生代嘅锚点区域，是完全唔一样嘅。

老土著们因为社保或是被拆迁，唔管是首付还是积分，优势都系非常明显嘅，所以佢哋会源源唔断嘅进入到各大网红新盘度，唔断拉高各大新盘嘅积分入围门槛。

而新生代嘅购买力，因为积分原因，则会去往另一个战场，就是五大新城，五大新未来承载嘅就是外来新生代购买力嘅首张房票和上海土著嘅第二张房票。

3.集中供地后，五大新城入围分数会降低，市中心嘅盘会越来越高。

呢次集中供地嘅52宗住宅用地度，差唔多有27块是商品住宅用地，最接近内环嘅商品房地块只有位于杨浦定海社区嘅地块，中环内新静安和普陀也仅各有一幅商品房地块。

八成以上嘅供应量基本集中喺外围区域和五大新城为主。

最直接嘅结果就是外围区域和五大新城明年会有大量房源上市，房价会趋向稳定，而且整体嘅积分要求唔会特别高，差唔多系喺50分-65分左右。

而市中心嘅新盘，因为供应量稀缺，基本就是被土著横扫，预计基本都系70分以上。

4.唔好拿过往嘅房价，去定义当下嘅房产价值。

好多人买房好纠结嘅原因喺于沉浸喺过往嘅成交价格中唔可以自拔，然后，再次错过。

拿住过往嘅房价来定义房产价值，会让我哋嘅心态越来越失衡，越睇越贵，然后错过，最后就是越来越买唔起。

如果你跟住平米跟住我哋睇二手，至少整体嘅确定性是比较大嘅，我哋也会帮助你喺当下嘅时间节点去选择同等片区同等小区中性价比最合适嘅房源。

5

最近几个月嘅上海楼市，随住1.22政策嘅打压和学区政策唔断严控，价格正喺慢慢回落，变得越来越健康。 

当下楼市嘅泡沫，也正喺被越迫越小，咁样嘅成交氛围，其实系我哋所希望睇到嘅。 

从我哋平米4月份成交嘅情况睇，改善性房源嘅需求正喺明显提升，投资性房源正喺减弱。 

我一直觉得，好少有人能赌对短期价格趋势，我哋所要做嘅，其实系将握长期嘅基本面。

源源唔断嘅购买力流入，持续唔断嘅项目新增和改革措施，比肩全球嘅城市发展战略，让我对上海，始终充满信心。 

最后附一段我喺上海五一假期嘅随手自拍。 

企喺南京东路嘅华为旗舰店中嘅二楼，睇睇咁庞大嘅人流和精细化城市管理，希望大家少一点焦虑，多一点坦然和信心。