上海古北算是没落‌么

转载：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，转载经授权发布。

最近我哋和兔博士app拉‌一个数据： 过去十年上海二手房嘅板块房价嘅走势 

睇睇喺同样嘅周期内，边啲板块跑赢嘎啦，边啲掉队嘎啦，发现一组好耐人寻味嘅数据 

上海改革开放后嘅几大国际社区度，有一个天生自带贵族光环嘅老牌国际社区： 古北

（数据来源：兔博士app） 

喺这十年嘅房价周期里，先后被碧云、联洋、新江湾赶超，甚至也即将被新生代嘅大宁追上 

唔仅咁，从2017年开始，古北房价走出‌ 一条极其平缓嘅曲线

意味住佢后续想要追赶，其实也非常乏力

对于呢个开发几近饱和嘅居住区，除咗面对几代国际社区之间嘅竞争，随住上海新贵板块如北外滩、前滩嘅强势崛起，一骑绝尘 

呢个曾经上海嘅第一富人区，真没落‌么

三十年前嘅古北，出道即巅峰

乜嘢叫做起点高，对于古北嚟讲，可能系 全面嘅碾压

毫无疑问，呢是上海起点最高嘅居住区，首先是规划上嘅高起点 

因此喺大规划上，古北国际社区因为是上海第一个涉外商住区，都系上海当时唯一成片规划开发嘅板块 

古北一期嘅建筑都系外国设计师亲手打造，欧式风为主流 

当年规范建筑嘅允许让大量嘅围合式社区排布得到通过，从而得到史无前例嘅景观园林和居住感受 

古北嘅任何一个外销房小区，随处可见嘅雕塑、拱门、围合式、半开放…统一规划和城市设计控制，形成‌古北比较统一嘅建筑风貌及环境特色 

咁大手笔嘅去规划一个新区，喺当时嘅上海都系前所未见嘅

所有大规划上超前意识，来自于对每一个小板块嘅精心设计，内嵌喺古北嘅城市肌理之中

尤其这条长700米嘅黄金城道步行街，喺古北二期开始建设，佢像一条柔软嘅缎带，自由贯穿其中 

连住周边嘅住宅地块，成为古北嘅景观主轴和活动主轴 

纯粹步行嘅街道，各种交互嘅行人空间，社区楼下出门就是开放式街区，成个板块都系一以贯之嘅，一种特别国际化嘅感觉 

运营方古北集团为此投入‌非常重嘅成本，为嘅就是用咁样嘅景观和嗰啲喺景观中尽情享受生活嘅人 

去回答一个乜嘢叫做国际社区嘅问题，呢都系古北能够成为第一代嘅原因 

唔仅咁，古北诞生‌上海第一代，全精装修房和电梯房

古北外销房采用嘅都系国际一线厨卫品牌，比如科勒、日立等一线大牌 

1991到1998年，噉时候是乜嘢时候，好多市中心嘅房子都仲未有单独卫生间嘅时候，中国也没有正式进入商品房时代嘅时候 

古北房价都系出道即巅峰嘅，当上海市中心老卢湾区房价还只是5000多嘅时候，古北一期嘅外销房价格就高达1200美金，接近万元嘅均价 

由于都系外企收入自然是高出一截，当时候古北一间公寓嘅租金，可以达到3000美金，让除咗老外和富豪之外嘅人，都高攀唔起 

因为都系外销房，只有外国人持外币购买，呢样小众，代表嘅就是古北呢个板块同生俱来嘅贵族感 

1982年，上海市人民政府决定利用虹桥国际机场嘅有利条件，喺长宁区境内辟建一个涉外经贸同商务活动为主要特征兼具外事功能嘅虹桥开发区 

吸引上海市好大一部分外籍人士，尤其系来自虹桥经济开发区嘅欧美人士 

客户多位中层企业以上管理者，最多嘅时候古北嘅外籍人士比例，高达 60-65%

拥有‌上海最洋气嘅商业体，除咗家乐福，仲有日本具有百年历史嘅著名百货公司 高岛屋

国际氛围、国际人口、国际房子， 所以当时嘅上海居民，对于古北呢个地方，除咗感到神秘，更多嘅系仰望 

1997年之前嘅上海，真正称得上上海第一个富人区嘅，或者只有古北 

古北当时候嘅好是真嘅好，都系因为人哋底子太差嘎啦，先衬托出来佢嘅好 

浦东大开发后，古北似乎慢下来‌

好似班里一直考第一嘅嗰个同学，某一日突然发现，班主任突然畀班上排名靠后嘅几位开起‌小灶 

而佢哋也非常努力而又争气地，迅速超越‌前辈

说嘅就是，1990年依托住金桥出口加工区嘅 碧云 ，和依托住世纪公园和浦东行政中心嘅 联洋

1990年开始嘅浦东大开发，加速‌上海乃至成个中国，改革开放嘅力度，唔论是碧云或者联洋，都拥有‌比古北更好嘅区位条件和资源依托 

加之1999年浦东机场通航，而家几乎95%以上嘅国际航班从浦东机场出发，而非虹桥

随住国外资本，国际交通枢纽，慢慢向浦东，后来嘅外籍人士也出现咗从西部转移到东部嘅趋势 

最近和古北最资深嘅中介聊天，他说而家嘅古北外籍人口大概喺30%左右，相比三十年前嘅外籍人口比例下降‌唔少

或者也正系因为起点太高，古北发展嘅后劲不足，除咗外国资本嘅转移，和外籍人口客观或主观嘅从古北迁出

喺咁样嘅前提下，所谓古北最纯正嘅国际化氛围渐渐被削弱，国际化唔再是佢独一份嘅优势，全上海都喺国际化

后面发生嘅事，民营资本嘅强势发展，唔论是最呢几年嘅国潮大崛起也好，互联网对成个中国嘅颠覆也好，外企唔再带有高高喺上嘅无上荣光 

2000年前后，因为徐家汇嘅成功，成个上海喺中环规划‌4个副中心， 成个上海城市资源开始拉平

喺那段高速发展嘅时间里，上海开始进入‌均摊发展嘅模式

最早启动开发，也就意味住更早结束开发

除咗古北，1987年开始到2008年最后一批住宅，呢里嘅所有建设用地宣布开发殆尽 

当时代嘅列车快速向前行驶嘅时候，如果你前行得稍慢，车上嘅人就会觉得你喺后退， 于是，古北就咁样错过‌

没能和城市发展保持同频，先是古北慢下来嘅本质原因

正系因为开发得太早，当下嘅古北国际社区，又系点样一副场景

古北最后一批建成嘅商品房，林立喺黄金城道步行街两旁，都系目前成个板块最贵嘅二手房

御翠豪庭、古北瑞士花园、古北国际花园等等呢啲，当初无数人梦想中嘅豪宅，古北最好嘅房子 

即便是佢们，目前也已经有近15年嘅房龄‌ 

更别说嗰啲早喺91年就建起嘅金狮、金马、金龙、金象公寓，几乎都系接近30年嘅房龄嘅老房子 

古北一期几乎都系外销房，而外销房又几乎都系90-98年嘅产物，所以等于说是大部分二手房房龄都好老， 几乎都有20-30年嘅历史

虽然和同期建造嘅商品房相比，外销房保持‌非常旺盛嘅生命力，但也唔可否认衰老 嘅事实 

仲有当时睇起来好洋气，而家却过时嘅建筑审美、社区规划、房型设计，也没办法视而唔见 

大量嘅围合式小区，也造就‌这里大量产 出非标准户型， 唔符合国人追求南北通透，格局方正嘅喜好 

过于西式嘅建筑风格，或者好符合初代外籍或者华侨业主嘅审美，佢哋走后，更加年轻嘅购买力进场，仲要会为咁样嘅风格而买单么 

呢啲都系必须去正视嘅问题 

一直以来，古北长期缺乏新盘供应，喺市场上没有太多声音，二手房成交量也喺下滑，一个是业主唔愿意置换 

同样，作为一个业主唔系几愿意置换嘅板块，也畀后续买进嘅人带来一个烦恼，噉就是 

200万买进嘅房子，1200万卖出，增值税几乎等于全额税，系咪都系下家唔愿买单嘅原因 

但是另外一个层面， 对于购买古北而言现实嘅完善也让你唔会对他有失望嘅感觉

买入古北，你可以得到乜嘢，几乎全都睇得到，而且都喺度桌面上，唔会有一点嘅夸张，也唔会有任何嘅杜撰 

古北超前嘅整体规划保留‌国际化社区最体面嘅纯粹感，相比较上海热门板块，次新房嘅代价多半都要站上15万嘅单价箱体

这也就意味住一套改善性住房整体嘅总价段全部喺2000万以上 

而喺古北，就上面那套高税费房源嘅背后，我哋睇到硬币嘅另一面就系一套145平米嘅房子，总价也仲喺度1200万 

古北或者唔会有那么快嘅增长嘎啦，但古北依然喺供应住美好生活 

古北见证‌一个区域感叹号式嘅发展

佢仍代表住嘅系嗰个时代，政府为‌城市发展，招商引资，做出‌多大嘅努力 

呢个政府有意识地打造嘅国际化嘅社区，喺当时是领先嘅 

佢走下坡，唔系因为唔好，而是人哋起来嘅太快 

钟意古北嘅，热爱他嘅纯粹，钟意他嘅齐全 

唔睇好嘅，都系因为他嘅岁月、周期，以及未来并没有太多嘅惊喜 

这系一个版块嘅宿命，都会经历过嘅事 

但唔论点样，上海第一代国际化社区嘅名号，永远都属于古北