睇‌北京土拍第一日，刚需是该狂欢还是瑟瑟发抖

转载：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：赵晓丽，编辑| 房涛。

5月10日，地产圈里所有人都关注嘅土拍武林大会终于拉开帷幕。

首日开拍朝阳区金盏、朝阳区王四营、朝阳区崔各庄、朝阳区豆各庄、海淀区树村等12宗地块，其中朝阳区10宗，海淀2宗，二十余家房企及联合体群雄逐鹿。

从今日嘅土拍情况来睇，朝阳金盏、朝阳区崔各庄、朝阳区豆各庄、海淀区树村这四个区域均为本次土拍开发商争抢嘅地块。

除咗朝阳区王四营乡3块地块、北京朝阳崔各庄30-L06地块、北朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块、海淀树村两块地块转入高标准商品住宅建设方案投报程序外，其余5块均已名花有主。

喺开拍前，朝阳金盏、王四营、海淀树村地块已达到地价上限，实际指导价格均超7万大关。

01 高端项目将集中涌现朝阳区

通常而言，售价都跟住楼面价水涨船高，楼面价是影响最终楼盘售价嘅关键因素，喺楼面价和房价之间，两者呈正比例关系，也就是说楼面价高嘅房子一般房价肯定贵。

（今日土拍地块详细信息）

喺今日嘅土拍度，朝阳区金盏乡小店村3005-02地块和朝阳区金盏乡小店村3005-08地块，分别被卓越和融创以39.27亿、26.83亿摘,综合地价分别为每平米6.1万、6.2万元。折合楼面价分别为52988元/平方米、52983元/平方米。

从区位喺售项目来睇，金盏乡小店村地块南是正喺度建设中嘅中海首开拾光里。为140-240平方米嘅叠拼别墅，价格1000万元/套起。

距离金盏小店村不足6公里嘅华樾国际，都系目前区域内嘅喺售项目，项目销售均价唔超69422元/平方米，最高单价唔超76364元/平方米，主力户型为89-126平方米嘅三至四居。

今日朝阳区板块第啲嘅供地，崔各庄地块乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L01-01，被金地+保利+华润联合体以50.94亿竞得，房屋销售价格上限为8.8万/㎡；

崔各庄乡30-L04地块被招商+城建联合体以42.2亿竞得，房屋销售价格上限为8.8万/㎡！可售住宅楼面价约6.46万元/㎡，溢价率14.99%；

东坝1104-612西侧地块，被中冶以22.8亿竞得，执行套内“7090”，房屋销售价格上限为8万/㎡。

再睇周边喺售嘅二手房价格，崔各庄地块乡30-L01-01地块西南嘅保利·中央公园挂牌价格约12.6万/平方米，附近嘅红廷别墅喺11万/平方米。

东坝地块附近嘅新房华越国际和和光尘樾项目价格喺69422元/㎡和79500元/㎡。

所有从今日拍地结果来睇，可以遇见朝阳区被竞得所有地块将来或建成高端住宅项目。

从今日朝阳区5块均被竞得嘅地块价格来睇，今年喺朝阳区将有一大波高端项目集中入市，呢对于房企嚟讲将形成一定嘅竞争压力，但从购房者角度来睇将有更多选择嘅机会。

02 新房市场正喺度抛弃刚需吗？

从2020年下半年开始，北京开始出现房价上涨嘅态势。

喺啱啱过去嘅4月，根据地产营销人数据，2021年4月，北京市住宅新增供应4462套，环比上涨12%；成交5908套，环比上涨8%；成交面积72.31万㎡，环比上涨7%；成交均价53758元/平米，环比上涨2%；成交金额388.7亿元，环比上涨9%。

根据中国房价行情网数据，北京二手房价格也处于上涨嘅状态，北京房价最新平均单价66228元/平米，同比涨5.48%。平均成交总价764万元，户均面积114平米。

业内也有人士推算，集中开拍嘅2021年度第一波土地楼面价，北京新房已进入6万+时代。

而北京2021年增加土地供应，单次挂牌数量接近上年同期嘅50%，平均起始楼面价34408元/平米，分别位于海淀、朝阳、昌平、大兴、丰台和石景山区等区域共16宗，相比2020年住宅用地平均楼面价2.8万元/平米再次上涨，业内认为本次供地更利于改善，属于刚需嘅机会唔多。

如果说本次土拍留畀刚需嘅地块，仲要要从明天嘅地块中找一找。喺5月 11日嘅土拍度，共有13块地，分布其中10宗左右位于丰台、石景山、北京城市副中心、昌平东小口等区域，都系热度极高嘅区域，未来房子售价肯定也唔菲。

5月11日土拍地块信息（标红字体项目均以被底价成交)

当然也有推测售价喺3、4万元嘅房子，比如区域位于延庆、密云、以及六环外嘅大兴等远郊区，但是呢啲区域目标客户主要为当地人，已经唔喺适合北京年轻上班族嘅刚需。

据认识，喺本次正式集中土拍前，就已经有4块地底价成交，其中大兴区（榆垡镇和大兴新城）2宗、怀柔区和门头沟区各1宗，除咗大兴新城外，地块均喺6环以外，对于刚需购房者嘅居住需求来睇实属鸡肋。

贝壳研究院统计显示，已成功拍卖嘅4宗地块平均成交楼面价达19274元/平方米，其中大兴地块成交楼面价16644元/平方米，较2020年大兴区成交楼面价高出14.3%，地块质素相较之前要好。其余2宗住宅用地位于怀柔及门头沟，楼面价分别为21160元/平方米，29458元/平方米。

那么综合今日成交嘅5块地块（目前一共成交9块）来睇，如果喺呢啲区域买一套两居室（建筑面积喺90平米以内）嘅刚需房需要几多钱？如果喺六环外嘅大兴、门头沟、怀柔区域，噉样总价喺300万左右嘅预算就可以。

但是如果喺5环内嘅板块，比如呢次朝阳区也有相对合适嘅地块，有媒体己算，朝阳区金盏地块嘅价格倒挂嘎啦。“6.5万/㎡买金盏，比旁边拾光里一平便宜5000元”。如果6.5万/㎡买一套金盏嘅房子，该地块未有“9070”限制，噉样买一套90平米嘅房子嘅总价为580多万（或者该项目唔做小户型），也远远超过‌刚需购房者嘅预算。

可以预见接下来嘅刚需上车将被迫到六环外，或喺城区寻觅能将就嘅老破小嘅二手房。

整体来睇，喺本次供应嘅29宗土地度，唔受限制嘅纯商品房地块仅有9宗，其余均设置‌土地嘅上限价格。喺此基础上，有6宗土地需竞报政府持有商品住宅产权份额，即将建设成“共有产权住房”；13宗土地竞报“公共租赁住房”面积。

此外，仲有13宗土地执行“套内70／90”政策，也就是建筑面积基本喺120平米左右，呢样基本一套房子价格都喺度七八百万以上，喺北京基本为改善型住房，刚需意义上嘅限竞房时代即将成为过去。

所以说，今年北京留畀刚需嘅新房唔多嘎啦，北京将从之前嘅倾斜刚需，逐渐开启倾斜改善阶段，房价或也将水涨船高，高端改善市场将迎来北京楼市嘅主流。