半数TOP50房企喺9城首批集中供地中都有斩获

转载：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，转载经授权发布。

 

随住5月13日深圳、厦门首轮集中拍地收官，从4月15日长春打响集中拍地“第一枪”至今，不足月余，长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京、厦门和深圳9个城市合计共成交262宗地块，成交总金额达到4806亿元，其中杭州、北京两个城市首次拍地成交金额突破千亿。 

重点城市首批涉宅用地集中开闸出让，畀今年以来房企持续低迷嘅投资氛围注入一剂“兴奋剂”，龙头房企、央企、国企投资积极性明显增加，广州、杭州和无锡等热点城市都有佢哋嘅身影。据CRIC监测，TOP50房企半数以上均参同‌集中拍地，按照全口径拿地金额计算，50强房企喺9城拿地金额突破3050亿元。 

规模房企成为集中供地机制下嘅最大赢家，值得注意嘅是，多家联合拿地成为呢轮集中拍地嘅典型特征，联合拿地唔仅成为中小房企突围之道，更成为规模房企抱团取暖嘅一大方式。 

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土拍分化，重点城市仍为“必争之地”

从首轮集中拍地嘅城市表现来睇，城市同城市之间分化明显，城市内部唔同地块之间冷热唔均。“分化”已成为行业规模增速放缓后嘅市场常态。

从溢价率表现来睇，重庆由于唔限地价，整体溢价率超过40%，无锡作为长三角核心城市三四线，备受青睐，已成交嘅16宗地平均可比地价上涨30%以上。广州表现相对平稳，喺限价嘅影响下，平均溢价率和可比地价涨幅均喺10%左右，但成交楼板价同周边房价比高达0.5以上。杭州成功出让嘅55宗涉宅地（唔含人才租赁用房），平均楼面价15848.4元/平方米，平均溢价率26.1%，有41宗地块拍至自持阶段，占比高达75%，平均自持占比约9.4%，创近4年新高。

北京土地价格被严格管控，进入竞拍阶段嘅25宗宅地嘅整体溢价率约6.5%，但参同房企数量多达54家；而深圳6宗地块集中出让也吸引20+家房企争夺。

沈阳和长春则相对较为冷淡，尤其长春平均溢价率仅有3.3%，大部分地块底价成交，甚至出现终止挂牌、流拍嘅现象。

图：广州、无锡、重庆、沈阳、长春

第一次集中供地溢价率、可比地价涨幅及房价地价比情况

数据来源：CRIC 

城市内部分化也更加严重，典型如广州首次集中拍地度，可比地价上涨和下跌嘅地块分别占46%和54%，分化显著，同无锡、重庆八成地块可比地价上涨差距颇大。其度，南沙、黄埔区还诞生‌两宗新嘅单价地王，而增城、从化、花都等区域地块则以底价成交为主，且流拍嘅6宗地均集中于此。

况图：广州、无锡、重庆、沈阳、长春

第一次集中供地可比地价上涨、下跌地块占比情况

数据来源：CRIC 

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半数TOP50房企有所斩获

首批进行集中供地拍卖嘅城市度，广州、无锡、杭州、北京等都系开发商重点关注嘅核心城市。有啲房企为提高竞得概率，使用多个马甲公司共同参拍一宗地块，对优质地块嘅需求可见一斑。

CRIC对9个城市首批集中供地嘅竞拍结果进行‌梳理，TOP50房企有一半以上喺首轮集中拿地中“落子”，但喺各城市间竞得地块嘅数量却唔同。广州、无锡、重庆、沈阳首次集中出让地块近半数均被50强房企拿下，尤其无锡，75%嘅地块都被50强房企拿下，杭州也有45%嘅地块被50强房企收入囊度，厦门和深圳由于首轮出让土地宗数较少，近八成以上地块均被50强房企竞得，房企喺呢啲城市投资积极性较高。

而喺投资氛围冷淡嘅长春，50强房企仅拿下3宗地块，九成以上地块均被中小房企或本地房企竞得。

图：9个城市首批集中供地成交中50强房企拿地比例

备注：北京10宗地块转入高标准商品住宅建设方案竞报阶段，故未计入 

数据来源：CRIC 

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联合拿地成房企突围之道

行业整体规模增速放缓、市场面临下行压力已成为长期命题，企业控负债、降杠杆压力增加，投资和规模扩张动能相应降低。叠加三条红线、土地两集中政策，对房企嘅资金要求、调配能力、测算能力等都系非常大嘅挑战，抱团取暖已经成为行业共识。

喺北京，首轮集中土拍共54家企业参同，其中37个联合体，最热联合体金地+华润+保利，本次一共报名‌16宗地块嘅土拍，已成交嘅地块中就有6幅地块为联合体竞得；同样，喺重庆出让嘅48宗土地度，有8幅地块为联合竞拍竞得。

从9大城市首轮集中拍地拿地企业情况来睇，超过10%嘅地块被联合体获得。从合作拿地模式来睇，以“规模房企+中小房企”、“中小房企+中小房企”两种模式为主。喺TOP50房企积极拿地、规模房企优势尽显嘅同时，部分中小房企更倾向于通过联合拿地嘅方式喺招拍挂市场上寻求突破。

而“强强联合”嘅拿地方式相对少见，一般地块总价非常高嘅情况下往往会出现此类情况，比如滨江和融信喺杭州联合拿下4宗地块，总价高达172亿元。

表：本轮集中供地中部分联合拿地情况

数据来源：CRIC

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10强房企中5家投资超百亿

具体到房企来睇，10强房企喺9城集中供地中表现积极，有8家参同拿地，其中万科、融创、保利、华润和招商5家房企嘅全口径投资额超过百亿，融创和华润则分别达到459亿和284亿元。龙头房企喺集中拍地中具备好强嘅优势，未来集中供地对于龙头房企而言仍然是机遇。由于战略嘅唔同，10强中碧桂园、绿地布局更侧重于三四线城市，喺本轮重点城市集中拍地中拿地相对较少，投资保持谨慎。

除10强房企以外，龙湖、融信、滨江、越秀等房企积极拿地，投资额也超过百亿，此类房企以区域深耕型为主，呢样嘢同本轮集中拍地嘅城市恰好为其深耕嘅核心城市唔无关系。

表：部分50强房企喺广州、无锡、重庆等9城

集中供地中嘅成交情况（含合作拿地）

备注： 北京 10 宗地块转入高标准商品住宅建设方案竞报阶段，最终竞得企业待定； 拿地总金额为全口径金额。 

数据来源：CRIC 

从城市布局来睇，龙头房企拿地广泛分布于核心城市，新增土储资源结构较优，而区域深耕型房企投资非常聚焦于大本营城市。

本次统计嘅9个集中拍地嘅城市度，拿地较多嘅龙头房企如万科、融创、保利、华润和招商喺其中4-6个城市都有落子，万科除咗广州以外都有所斩获、华润则喺重庆以外嘅城市都有土地入账。

融创喺本次土拍中斥资459亿元，超过一季度拿地总额，拿地分布于广州、无锡、重庆和杭州、北京这5个热点城市，可见融创今年嘅投资目标相当明确，对核心城市、优质土地嘅需求较为强烈。

而龙湖则倾向于深耕重庆大本营，虽然分别喺无锡、重庆和杭州斩获8宗地块，但其中5宗位于大本营重庆，总金额为96.6亿，占龙湖本次集中拍地金额嘅2/3；融信、滨江拿地全部集中于杭州，除咗合作拿地嘅4宗地块以外，融信和滨江分别独立竞得3宗和1宗地块，8宗地块总金额达到238亿元，大本营嘅增储对于两家房企今年嘅可售货值形成支撑；此外越秀新增嘅7宗地块都位于大本营区域嘅广州。对于呢类房企而言，喺深耕区域“集中弹药”能够有效提升成功拿地嘅机遇，且对当地市场嘅有一定嘅深度研判，有助于降低投资风险。

图：部分房企喺广州、无锡、重庆、沈阳等9城

拿地分布情况

数据来源：CRIC 

首批集中拍地嘅城市地市热度唔一，TOP50房企喺北广深、杭州等热点城市投资嘅积极性明显更高，未来随住市场热度嘅持续分化，唔同城市嘅供地政策仍有可能出现进一步嘅分化。

从房企层面而言，龙头房企喺首轮集中拍地嘅投资积极性更高，且喺热度较高嘅几个城市都有所斩获，一方面年内首次集中供地喺时间上有一定嘅优势，能对年内嘅销售形成支撑，另一方面也可以睇出龙头房企喺集中拍地嘅制度下规模优势明显；对于中小房企嚟讲，参同集中拍地多以联合体拿地为主，未来规模房企同中小型房企嘅差距预计还将进一步拉开，行业集中度仍会继续提升。