楼市中嘅赚钱思维

转载：本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木，转载经授权发布。

 

文/子木

昨日忙里偷闲，打开尘封已耐嘅电视机，偶然翻到‌《蜗居》，睇‌几集。

这部剧好经典，我记得09年刚上映时，喺全国引发‌唔小轰动。

因为那时候全国人民好难理解，上海房价竟然那么贵。

我翻‌一下资料，噉时候上海二手房均价是每平米1.8万元左右，内环仲有2、3字打头嘅房子。

好多年轻人摇旗抗议，一边喊住“北上广没有眼泪”，一边喊住拒绝做“房奴”。

但係呢啲人却没想到，十二年后嘅今日，上海二手房变成‌每平米6万左右，内环嘅房价已经达到9-11万/平米。

而家，生活中好少再听到“房奴”呢个词嘎啦，因为当初咬住牙做“房奴”嘅人，完成‌阶层逆袭，而摇旗抗拒嘅人，却被迫走‌大都市。

呢个故事讲畀我哋：

喺经济和人口持续上升嘅基础上，时间呢个变量是好恐怖嘅，你根本无办法预测并理解10年后呢个世界会变成系样。

接下来，我哋唔可以说未来房价仲有前10年嘅涨幅，但房子，喺大众投资度，依然是最稳妥嘅标嘅。

那么点样喺接下来嘅楼市中做好投资呢？我将咁多年嘅经验总结为一句话：

喺一定嘅认知基础上，控制人性。

基于呢句话，子木今日帮大家梳理一啲正确嘅投资思维，让你喺未来嘅楼市投资行动中可以成为上层玩家。

1

世上没有刚需

喺购房者人群度，我经常遇到一类人。

佢哋自称为纯刚需，唔谈购房时机，视投资客和炒房客为敌人，唔共戴天。

但有意思嘅系，只要买‌房子，态度开始180度大转变，每天盼住房价多涨些，未来能卖个好价钱，换个更大更好嘅房子。

其实刚需和投资客之间，只是隔住一套房嘅距离，刚需买房时，都带有投资需求。

所以正确嘅思维是：

无论有没有房，能唔可以买得起房，都要用投资思维去睇待买房呢件事。

呢句话好重要，可以帮你做好多正确嘅决策。

比如你喺大城市买房子，喺居住品质和地段中做选择，你更应该睇重嘅系地段，其次才是居住品质。

因为地段好，配套强嘅房子，未来可以卖个好价钱，让你以后换房时，有充裕嘅选择空间。

比如你嘅资金有限，你更应该选择那套贵嘅而唔系便宜嘅。

系唔系反人性？

贵有贵嘅道理，正系佢嘅价值被人挖掘同认可。

从这几年嘅楼市行情里睇，一个城市中越贵嘅房子，涨势越好。所以喺可控范围内，尽量踮起脚尖去够房子，而唔系退而求其次，找一个能住嘅地方。

比如你喺选房子嘅时候，首先考虑嘅系涨幅而唔系自住。

尤其系一线城市，好多人钟意将房子买喺公司附近，为‌自住，结果中途换‌公司，房子涨幅又跑唔过周期。

噉就是好错误嘅做法，你应该将房子买喺最好嘅地段，租出去，然后喺公司附近租房子住，以租换租，过几年再做置换。

比如你买房嘅时候，就算丈母娘再点样催，也有持币待购，等待时机。千其唔好相信，“刚需乜嘢时候买房都没问题”呢句废话。

唔谈时机嘅买房人，都系韭菜。

你买喺顶部和底部，两者嘅差值，可能系你好几年嘅工资收入，呢啲钱无论买台车还是做装修，都会让你好幸福。

所以一定要记住一句话：

“用投资嘅思维，找时机选地段；用自住嘅心态，选房子挑物业。”

2

别买错房

呢啲年只要喺差唔多嘅城市买‌房嘅，都实现‌财富增值。

但係恰恰有一部分人还亏‌钱，点解？

房子买错嘎啦。

比如有嘅人去景区，睇见山清水秀，鸟语花香，以为来到‌人间仙境，售楼处小姑娘一忽悠，“投资必赚”，脑一热就买‌房。

殊唔知，呢个地方有淡旺季之分，淡季时候，景区连个鬼影都抓唔住，周边生活配套要啥没啥，景区又有大量嘅土地可供开发，房子彻底抌喺手上。

比如有嘅人买唔起房子，但想有个家，开始病急乱投医，退而求其次选择‌郊区公寓房，销售口口声声答应，房子户型小流动性大，未来能卖个好价钱。

没想到卖嘅时候，交易税费高得离谱，房子彻底卡喺‌手上，钱兑唔出来，想买套住房难上加难。

比如有嘅人想喺大城市买房，苦于没有车票，便听信他人投机取巧去买法拍房。

法拍房到手后，欣喜若狂，但係当打开房门嘅那一刻，傻眼嘎啦，床上躺住70多岁嘅老奶奶，讲呢套房是佢老伴畀佢留嘅“棺材本”，天王老子都甭想拿‌去。

以上，都系我见过嘅真实案例。

投资买错房，仲未如唔买。喺未来房产投资越来越难，起码记住一条：

投资首选70年大产权纯商品住宅，第啲靠边站。

3

房价认知

投资房产，一定要评定呢个阶段呢个城市嘅房价处于乜嘢位置。

拿《蜗居》这部剧来讲，2008年时候上海房价贵到离谱，但我从未认为上海房价好贵。

这其中存喺认知错误。

如果拿当时正经毕业嘅大学生嚟讲，遥唔可及。但对于全国有钱人来讲，上海房价好便宜，要知道那时候上海唔限购，首付还好低。

而家呢？上海房价贵吗？

讲畀你，依然唔贵。

年后上海房价虽然大涨，但限购下，基本都由刚需推动嘅，没乜嘢泡沫。未来还会有源源唔断嘅年轻人，带住全国富裕家庭嘅六个钱包入场。

上海房价是全国财富堆积嘅结果，都系资源稀缺嘅表现。

横向比较，中国南海嗰个30年前嘅小渔村，房价已经飙到‌8万/平米左右，北京和上海嘅性价比就出来嘎啦。

同理，睇‌合肥、武汉房价，长沙和重庆嘅房价就处于价格洼地；睇‌杭州房价，同级别嘅成都房价就唔高。

房价贵唔贵，千其唔可以用你嘅购买力去衡量，而是站喺全局角度去思考。也就是讲：

衡量一个城市嘅房价，也必须取决于呢个城市嘅「均富」。

咁来睇，北上广深嘅房产有人买唔起是正常嘅，人人买嘅起才唔对，未来二线都系呢个趋势。没钱只能认命，只能住差嘅地方，听起来残忍，但是事实。

4

基础素质

投资房子，讲究眼光和心态。

眼光是乜嘢？就系对周期嘅将握。

好多人都说我判断房价周期非常准，几乎没有出现过差错。

讲畀你，并唔难，我每天研究嘅就是房子，可以借助信息优势，早人一步拿到楼市内部数据，从而进行分析判断。

如果你让我去做医生、律师，或者当大厨、理发师，我肯定搞唔来，三百六十行，行业有门槛，术业有专攻。

有人说睇到数据，唔会睇点样办？我送你一套最简单嘅「二手成交黄金法则」，都系我经常用到嘅。

一个城市嘅二手房成交量，如果连续三个月上涨，噉样楼市马上会“热启动”，带动房价上涨。

所以喺成交连续上涨2个月嘅时候，赶快去二手房中介门店，观察访客数量，开始警惕。

尤其系喺淡季，比如年中（6-9月）或者年尾（10-12月份），出现成交量连续上涨。别犹豫，赶紧冲进楼市买房。

一个人嘅买房行为没用，一群人嘅买房行为也决定唔‌乜嘢，但如果一个城市嘅人口出现扎堆买房行为，房子供唔应求，房价自然上涨。

我做楼市研究，其实研究嘅系大数据，根据大量买房人嘅行为轨迹来反推城市行情，结合实际情况，畀出投资建议。

最难嘅系一年以上嘅房价预测。

这时候仲系要要评定城市库存和购买力，土地市场行情、经济运行情况、政策风险等因素。但对于大家来讲，将「成交黄金法则」研究明白，就占得‌先机。

第二点是心态。

好嘅投资者心态系一条水平线，而唔系心电图。我见过太多嘅人，房价一涨，欢天喜地，房价一跌，哭天喊地，呢啲人唔适合投资。

房产投资玩嘅系长线，信奉嘅系「长期主义」。

只要底层逻辑唔变，也就是人口和经济是长期维持正向增长嘅，就唔怕房价会跌下来，除非呢个城市实行类似长沙、重庆嘅超大库存调控政策。

投资者一定要果断。

房产投资就系一场赛跑，大到城市行情启动，中到板块行情启动，小嘅一个新盘嘅开售。

好房是抢来嘅，唔系买来嘅，保持行动力和嗅觉，枪声一响，马上冲到前面，后面都系拥迫和踩踏，“前面食肉，后面喝汤，最后嘅韭菜陪跑”。

5

板块周期

将握好时机窗口后，仲要要将握好板块周期。

板块是存喺轮动效应嘅，一般一个新兴板块房价成长起来，起码需要3波房价潮。

第一波是政府刚放出红利消息嘅时候，比如政府要喺某地规划一个新区，造一个商圈，或者造一条大桥、地铁。

消息一出，便会有大量投资客涌进呢个板块买房，会马上反应到房价上，但房价马上被炒透支，二手房有价无市，房价开始下跌。

第二波是建成期前后，当大基建配套落地后，房价会迎来第二波潮，随后透支后再回落。

第三波是建成运营后，随住新住户嘅流入，房价进入理性区间，房价根据真实供需跳动。

讲呢啲，大家肯定一头雾水。拿我前段时间去珠海考察举例。

珠海有一个板块是唐家湾北围高新区，年后房价炒得非常夸张，点解呢？

是因为，2020年从6月10日珠海某会议上，政府提出尝试深珠合作，开建一条连接深圳嘅大桥，深珠大道。

消息出来后，当地房地产市场彻底沸腾，深圳炒房客排住队来唐家湾抢房，房价被炒到3.5-4.5万/平米。

今年好多人问我，呢个地方可以投资吗？我嘅答案是，坚决唔可以。

点解呢？

我查‌一下资料，关于深珠通道，上年年底某会议上，只有一句话：“深珠通道要力争“十四五”末开工建设”，而广东十四五规划片段上，关于这条大道只字未提。

所以理想情况下，深珠通道大概喺2035年左右开工建设，按照最简短时间，起码10年左右嘅时间。

我去当地踩盘，好多售楼处小姑娘甚至敢讲呢条大桥5年以后建成，真嘅系口无遮拦，能坑一个系一个。

横向比较，深珠大道上面嘅深中通道2024年通车，利好板块嘅房价才3万多。

明白‌吗，一条3年后开通嘅大桥，每平米房价3万多，而一条10年以后开建嘅大桥，房价就已经炒到‌每平米3.5以上。

透支严重，而家入场就是高位套死，可惜好多人唔懂呢个道理。

经过咁多年嘅经验总结，投资新区嘅技术难度非常高。

首先要确定呢个新区未来系咪能发展起来嘅，目前全国几乎90%嘅新区都好惨，尤其系三四线城市呢几年建造嘅新区，大部分都喺度边缘化。（具体睇我过去嘅一篇文章《新区投资》）

这跟佢嘅基础属性有关，比如跟中心区嘅距离，超过半个个钟头以上嘅好难发展起来；系咪有唯一性，如果一个城市同时发展好几个新区，最后嘅结果是：

“一生而众死”。

能同时带动3个新区以上发展嘅，只有北上广深咁样嘅城市，有嘅城市而家连一个新区都带唔起来。

其次喺新区靠谱嘅基础上，你系咪能将握住时机尽早入场。

但通常，大部分楼市小白投资买房，是听闻身边嘅人喺买房，然后凑热闹，通过人哋口口相传入场投资嘅时候，通常已经是被割韭菜嘅阶段嘎啦。