贝壳找房，垄断‌吗？

转载：本文来自微信公众号“深燃”（ID:shenrancaijing），作者：唐亚华，编辑：黎明，转载经授权发布。

对阿里嘅182亿元处罚，拉开‌互联网经济时代嘅反垄断大幕。阿里之后，更多嘅巨头公司成为反垄断嘅目标。

5月8日，有媒体报道，目前贝壳找房平台正喺度配合监管部门自检自查，至于贝壳找房系咪涉嫌垄断，仲系要要详尽嘅数据调查。除咗贝壳找房，就喺4月26日，市场监管总局依法对美团涉嫌实施“二选一”等垄断行为立案调查，美团回复称将积极配合监管部门调查。

可见，呢一次，监管部门对互联网平台嘅反垄断动真格嘎啦。

贝壳找房呢次走上反垄断嘅风口浪尖，或者同之前58集团CEO姚劲波跳出来爆料、提供线索有关。早喺4月10日，姚劲波就曾公开喊话，质疑贝壳找房“二选一”，呼吁国家对其处以40亿元嘅罚款。

但呢番操作并未畀58集团带来好处，网友好快睇穿‌姚劲波嘅小心思，前唔耐58集团旗下嘅安居客——贝壳找房嘅直接竞争对手，啱啱提交招股书准备IPO，而且，姚劲波顺便宣布准备进入新房交易领域。

至此，姚劲波“眼红”对手、碰瓷营销、为自己企业炒作造势嘅嫌疑唔言而喻。好多网友直呼“58同城是骗子集中营”、“自己一堆问题仲有脸说人哋”、“先将58嘅端口费降下来再说”。

过去十几年来，链家以去除行业顽疾，推行“真房源”嘅姿态，一路所向披靡，自营业务做大后，开放线上端口，做平台，贝壳找房由此诞生。成立于2018年嘅贝壳找房，仅用‌两年时间就喺纽交所上市，成为中国居住服务平台第一股。截至2021年5月13日盘后，贝壳市值为561亿美元。

抛开58集团和贝壳找房多年来嘅恩怨情仇，互联网房产交易领域系咪涉嫌垄断呢个话题，确实值得好好探讨。

发展迅猛嘅贝壳找房，也伴随住唔少质疑嘅声音，比如呢次提到嘅签独家，以及前唔耐嘅涨佣金事件。那么，贝壳找房到底有没有垄断？

《反垄断法》规定，一个经营者喺相关市场嘅市场份额达到二分之一时，可以推定经营者具有市场支配地位，进而，如果其滥用市场支配地位，噉就构成垄断嘎啦。

我哋来睇睇喺贝壳找房身上，系咪存喺以上两种情况。

贝壳找房系咪垄断‌房产中介市场？

行业内，安居客同贝壳找房均声称自己“最大”。

安居客嘅招股书引述艾瑞咨询嘅数据话，按平均移动月活跃用户量计算，安居客是中国最大嘅喺线房产平台。

呢一点可以得到第三方数据机构嘅佐证。数据机构Mob研究院发布嘅《2020下半年中国移动互联网大报告》显示，安居客嘅喺装用户为3295.3万，贝壳找房、链家分别为1987.6万、1000.1万，房天下为566.8万，我爱我家为130.5万。

另外，根据极光APP嘅数据，2020年9月，从主要房产平台嘅用户规模排名上睇，安居客、贝壳找房以及链家三大平台分别以3.87%、2.17%和1.19%占据最主要嘅市场份额。

唔过，各公司为‌证明自己是“老大”，通常都喺度找有利于自身嘅维度。安居客拿用户规模说事，贝壳就强调成交额。贝壳喺上年上市之际宣话，按照GTV（总交易额）来睇，贝壳是中国最大嘅房产交易和服务平台。

同济大学法学院知识产权同竞争法研究中心研究员刘旭讲畀深燃，根据《反垄断法》第18条，认定经营者具有市场支配地位，应当依据下列因素：该经营者喺相关市场嘅市场份额，以及相关市场嘅竞争状况；该经营者嘅财力和技术条件；第啲经营者对该经营者喺交易上嘅依赖程度；第啲经营者进入相关市场嘅难易程度等。

所以，至少从总交易额来睇，贝壳也自称是最大嘅房产交易服务平台，但呢个“最大”嘅平台有没有超过50%嘅市场份额，仲未好界定。

来源 / Pexels

如果放喺全国房产中介市场上睇份额，有人认为，头部房产中介喺全国嘅市场份额都不足10%，全国性嘅行业垄断喺呢一领域暂时唔存喺。确实，站喺传统房产中介角度，因为房产中介领域有极强嘅地域性，线下每3公里范围内就可能存喺住一家房产中介小作坊，短期内，贝壳旗下嘅链家要想垄断全国确实唔系几可能。

但也有人坚持，房产中介嘅份额判定唔应该依据全国被稀释后嘅份额，区域或城市份额更有参考价值。

“市场支配地位，除咗按照需求界定以外，地域市场都要区分，如阿里被界定为全国范围嘅电商平台，房产交易有好强嘅本地化色彩，应该重点考察其喺当地嘅相关市场，所以要睇贝壳找房系咪因为排他操作，导致房源信息、房源渠道喺相关市场嘅竞争被严重地限制嘎啦。”刘旭说。

据南方周末报道，喺一次采访度，链家地产董事长左晖曾说，链家喺北京嘅市场份额喺55%－60%。从呢一数据来睇，链家喺北京市场是占据支配地位嘅。

刘旭仲指出，具体嘅界定还可以参考成交量，因为有假房源嘅问题，提供几多房源信息唔完全能够作为份额嘅参考，浏览数量也可能作假，最后真正能够反映市场竞争实力嘅还是交易量。唔过就算交易量达到‌50%，也还要参考上文中提到嘅《反垄断法》第18条嘅第啲因素。

有数据显示，2021年3月，北京除链家外嘅前九大中介二手房交易加起来共成交5547套房源，链家一家就成交‌11627套。所以从北京咁样嘅区域市场嘅房屋成交量来睇，贝壳找房嘅市场份额是超过一半嘅。

另外，链家是房产中介，而贝壳找房自称是居住服务平台，是互联网经济时代嘅创新模式。那么，就算是链家咁样嘅中介没有占据支配地位，但贝壳找房喺包括线上平台和线下中介喺内嘅居住服务领域系唔系占据支配地位，同样值得思考。

涨佣金、签独家，系咪涉嫌垄断？

经营者具有市场支配地位本身并唔系垄断，只有其滥用市场支配地位才构成垄断。

乜嘢样嘅市场行为算滥用支配地位呢？我哋认识到，大众对包括贝壳找房喺内嘅公司嘅质疑点主要包括：涨佣金、签独家。

关于佣金问题，有报道显示，自2021年2月18日起，重庆贝壳服务平台、重庆链家买卖房屋交易服务费用调整为卖方1%，买方2%，之前仅收取买方2%嘅服务费，相当于将佣金由2%提高到‌3%。表面睇买房者嘅费用没有变化，但按照常理，向卖家收取嘅费用通常最后也会转移到买家身上。

贝壳找房平台旗下有链家、德佑、中环、恩居、21世纪唔动产等多家中介机构，之前，贝壳找房已喺上海、深圳、郑州等地实行‌3%嘅中介费。网友纷纷指责贝壳找房垄断定价。

涨佣金算唔算垄断，呢里我哋有一个可参考嘅先例。

2014年，据央广网报道，有群众举报，房地产中介集体涨价，我爱我家、中原地产、链家地产将二手房嘅交易服务费从总房款嘅2%提升到‌3%，一啲独家委托出售嘅二手房中介费甚至调到‌总房价嘅3.5%。

后天津市发改委启动‌反垄断调查程序，2014年12月，天津市价格主管部门就我爱我家、链家地产和中原地产同时上调中介费嘅价格串谋行为合计处罚531万元。

值得注意嘅系，上述中介嘅行为属于合谋涨佣金，按照处罚说明，该行为明确违反‌《反垄断法》嘅规定。

对于贝壳找房单个平台嘅涨佣金现象，北京至普律师事务所合伙人李圣表示：“涨佣金行为如果明显同市场唔符嘅话，涉嫌唔正当竞争，但唔必然构成垄断，具体结论仲系要要综合判断。”

再说第二大问题，签独家。

比如呢次姚劲波举报贝壳找房嘅理由是，贝壳找房喺同房企新房合作模式中嘅行为存喺“二选一”现象。

姚劲波晒出嘅一组图片显示，贝壳找房同房企嘅新房合作模式分为三级。A级要求房企唔以任何方式为贝壳方以外嘅任何第三方直接或间接提供新房项目嘅渠道销售服务；B级要求则是，乙方自愿合作期间就贝壳方同第啲共同参同销售嘅新房项目（简称“共场项目”），乙方仅为贝壳方提供共场项目嘅渠道销售服务，唔以任何方式为贝壳方以外嘅任何第三方直接或间接提供共场项目嘅渠道销售服务；C级要求喺合作期间，乙方可同时同第啲渠道商合作，但应避免客户信息泄露、切客、洗客等唔正当行为。

 姚劲波晒出嘅合同

也就是说，如果房企跟贝壳嘅合作方式是前两种，属于独家协议，要是第三种，则是正常合作，三种方式对应唔同嘅费用折扣。仅从合同睇，贝壳是畀‌合作方选择余地嘅。至于签署合同过程中有没有强制手段，目前仲未得而知。

另外一种独家代理协议是房产中介对用户。

深燃搜索黑猫投诉发现，链家、我爱我家、麦田房产均被投诉存喺诱导用户签署独家协议嘅行为。

一位匿名用户投诉，自己家同我爱我家签署‌独家协议，对方过程中只字未提违约金，当他因为特殊情况唔打算卖房子时，中介唔肯解除协议，扣押房产证，要求赔偿2.65万元违约金。

另一位用户提到，喺链家经纪人引导下签署‌独家代理协议，事后喺解除协议过程度，双方发生‌沟通唔畅，卖家同样需要承担违约责任。

所以，一旦签署‌独家，条款写喺‌合同里，中介索赔也没问题，用户只能依照约定赔付。

喺中介嘅话术里，签独家好处有好多，比如“保证喺3个月内将房子卖出去，卖唔掉补偿3000元，会喺官网优先推荐，同时让你唔会受到好多中介嘅打扰”。但网友总结得好精辟：“签之前你是VIP，签之后他就是VIP‌”。

3000元买断你嘅房子三个月嘅机会，随后你可能还会面临假带睇、中介套路杀价，就算有市面上第啲人畀出较高嘅价钱，一旦跟人哋成交，就会面临双倍违约金甚至更高嘅赔偿。另外，签独家也可能会让你喺卖房过程中失去主动权，丧失更多机会。

签独家算唔算垄断，目前业内人士对此睇法唔一。

易居研究院智库中心研究总监、知名地产分析师严跃进讲畀深燃，房产中介争夺房源，是目前行业嘅普遍趋势，签订房屋独家代理，本身谈唔上垄断，甚至谈唔上恶性竞争，房产中介各家之间天然有排他性，有更多独家房源就有更多业务，呢只系一种竞争手段。

刘旭指出，独家协议本身是常见嘅，但要考虑到企业嘅规模和签独家所用嘅手段，如果手段违法，噉就是禁止嘅，如果某企业对唔签订排他合作协议嘅卖家、房地产公司实施‌搜索降权、下架或第啲排迫打击报复嘅行为，也违反《反垄断法》。

“但实际情况可能会比较复杂，因为房产中介毕竟提供嘅系中介服务，没办法太强势，更多是诱导或鼓励，而唔系强迫‘二选一’，呢也导致问题难界定。”刘旭补充到。

综合来睇，刘旭分析，如果能够确认贝壳喺全国或部分区域具有明显嘅支配地位，考虑适用《反垄断法》；如果支配地位唔系那么明显，又有一啲签独家等限制对手或用户嘅行为，或用‌惩罚、报复措施，优先考虑使用嘅系《反唔正当竞争法》；如果他喺处事手段上是合法嘅，既没有惩罚措施，也没有强制、胁迫，只是通过双方达成一啲战略合作、共识或第啲嘅一啲关联关系，导致对方更愿意跟其合作，可能会涉嫌违反《反垄断法》第14条嘅“兜底条款”。

“唔过具体影响多大才构成违法，因为以前没有太多这方面嘅实践可参考，而且房产中介提供嘅系个性化嘅服务，买卖方之间信息唔对话，需求也各异，仲系要要执法部门具体调查、界定。”刘旭讲畀深燃。

房产平台垄断危害有多大？

面对姚劲波嘅喊话指控，贝壳找房畀出‌官方回应：“贝壳自创立起坚持依法经营，完善合规体系，以科技驱动行业良性发展。”但该回应并没有解释签独家嘅问题。

事实上，贝壳找房喺行业内嘅话语权确实唔容忽视，其多年来倾力打造嘅“楼盘字典”已经收录房源2.26亿套，如果中小中介唔入驻贝壳，就可能面临房源不足、客源流失嘅风险，但如果同贝壳合作，中介方都要付出相应嘅服务费。一直以来，行业内就有人质疑贝壳 “既做运动员，又做裁判员”。

对于位列“衣食住行”之一嘅房地产中介行业，其重要性唔言而喻，如果出现咗垄断，其危害也将是唔可估量嘅。

众所周知，当一个企业成长到一定嘅级别，喺行业内拥有决定性嘅话语权之后，好难有第啲企业能同其竞争，该企业也就有能力去违背市场法则，支配消费者。

好简单嘅道理，假如喺众多嘅中介公司之间，某一家手上有大量房源，消费者为‌尽快卖出去房子，只能选择同之合作，而如果按照佢哋嘅建议签‌独家，呢就相当于陷入‌“二选一”嘅局面。但如果消费者唔选呢间大中介，第啲中介可能就会卖得比较慢。

这几年，就连过去财大气粗、趾高气昂嘅大地产开发商，而家都找贝壳合作卖房，可见贝壳嘅流量和渠道能力有多强。

来源 / Pexels

近年来，房地产行业越炒越热，官方对房地产调控嘅态度更加严厉。唔过，就算系一次次重申“房住唔炒”，唔少地区炒房热情依然高涨。2021年4月3日，链家、我爱我家等6家涉嫌炒作学区房嘅门店就被停业整改。

唔少人猜测，反垄断好可能成为监管房产交易领域嘅杀手锏。呢一趋势好快得到‌验证。

4月13日，市场监管总局会同中央网信办、税务总局召开互联网平台企业行政指导会，同会嘅34家互联网企业中除咗腾讯、百度等互联网巨头，仲有贝壳找房。会议要求各企业喺一个月内全面自检自查，逐项彻底整改，并向社会公开《依法合规经营承诺》。

可见，贝壳找房嘅行业地位已经引起‌有关部门嘅注意，只唔过打击力度比较温和，畀‌企业自查整改嘅机会。

事实上，任何一家企业都可以举报可能存喺嘅垄断行为，刘旭建议姚劲波付出行动维权，唔好空喊话制造舆论审判。真理永远是越辩越明，按流程起诉比一个博眼球嘅喊话炒作来嘅更有效。

最后，无论贝壳找房系咪涉嫌垄断，行业内解除独家协议都系值得倡导嘅事。“打破合作壁垒，交易双方能够增加匹配机会，中介失去‌锁定效应，也会更多地喺佣金、服务上展开竞争，呢样嘅良性循环对成个行业更有利。”刘旭提出。