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  • 宁要曹县一张床,不要浦东一套房?

    编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:财爷,36氪经授权发布。

    最近,山东菏泽代管的曹县,抖音上火出圈了,成了全国闻名的超级网红城市。

    红成什么样?请看网友段子!

    宁要曹县一张床,不要浦东一套房;

    北上广“曹”;

    世界曹县;

    国际大都市曹县;

    近几年,纽约也赶不上曹县了。

    宁要曹县一张床,不要浦东一套房?

    就连上海、纽约这样的超一流城市,都瞧不上了!小小的曹县为什么这么牛?

    今天就走进曹县,看看曹县火爆出圈背后的真相。

    1

    一件演出服改变了曹县的命运!

    讲真,在曹县出圈前,有不少外地网友一直对曹县不太了解。

    曹县属于山东菏泽市下辖县,与郓城县、巨野县、鄄城县、东明县等属性相同。我们通过一族数据来看看曹县的经济表现。

    2020年曹县的GDP已经达到463.82亿,位居菏泽市第二位,仅次于牡丹区,完成GDP增量9.2亿元,名义增长2.03%。

    此外,曹县的人均GDP目前已超过3.2万元,在全国百强县县域经济中榜上有名。

    可以说,无论是从经济增速还是人均收入方面,曹县的成绩都是十分可观的。但是大家不知道的是,曹县的经济并不是一直都如此优秀。

    如果放在10年前,那么当时的曹县只能用一个字形容,那就是:穷!

    据了解,当时的曹县每个人平均只有八分地,尚不及亩,人均GDP排倒数第一。

    而曹县也有很长一段时间都躺在中国贫困县的名单里,还有县下的很多村都因为穷而出名。

    曹县命运的“转机”,来源于一个叫任庆生的普通村民。

    一个偶然的机会,任庆生发现当地一个“风口”——影楼服饰。他借钱买了电脑,开了淘宝店,在经历了几个月完全没有生意的冷淡期后,任庆生的网店终于迎来第一笔生意,卖出36套服饰,挣了600元钱。

    任庆生的成功带动了村里电商的快速发展,如今,曹县已经成为了全国最大的影视服饰生产基地,占据了淘宝表演服饰产品70%的网络销售额。

    在阿里研究院发布的2020、2019年淘宝村百强县名单中,菏泽曹县已连续两年排全国第二, 淘宝镇数量亦是全国领先。

    而曹县的村民并没有满足于影视服饰这一项单一的业务,2019年时,曹县又发现了汉服这一风口。

    据统计,曹县目前约有汉服及上下游相关企业2000多家,原创汉服加工企业超过600家。

    而随着“95后”“00后”逐步走向经济舞台,这个对汉服钟爱有加的年轻群体,也让以原创汉服销售额占全国同类市场的三分之一的曹县,迎来了新的市场机遇。

    为了应对汉服市场爆发、需求量暴增的情况,不少当地的汉服工厂加班加点生产,却仍旧供不应求。

    曹县不仅仅只有汉服,还有一个独门产业,让全日本都离不开曹县。

    2

    曹县另一个广为人知的产业就是木材加工,有一个冷知识是:日本人死后用的棺材 绝大多数是山东菏泽曹县制造的。

    是的你没有看错。曹县就是这么一个神奇的地方,小棺材也被曹县人做出了大生意。

    据日本东京电视台综艺节目《不可思议的∞世界》,其中有一部分讲到节目组一行来到了山东菏泽,采访了一家制作棺材的工厂,竟然发现日本约九成的棺材都是中国制造,相当于每五个人里就有一个人会使用。

    宁要曹县一张床,不要浦东一套房?

    曹县庄寨镇其中一家企业生产的棺木产品,竟然就占据日本市场的25%份额。

    而庄寨镇依托优质的桐木资源,靠木材加工“发家”,吸引了不少企业在此落地生根。

    在多样化的桐木制品生产中,小镇把棺木生意做得尤为风生水起。

    他们开发的特色棺木生产占据了日本的主要市场,推出了许多让人叫绝的爆款。

    比如专门在日本的樱花季推出樱花棺材,制作奢华的镀金棺,制作时髦的网红款粉红棺,或者制作客户需要的各种材质的棺材。

    汉服、棺材是曹县当下的主要的经济产业。

    我们再来看看很多人很关心的曹县当下的楼市现状。

    3

    曹县楼市,就是一个典型的中国四五线城市的模样。

    曹县面积1967平方千米,户籍人口175万,山东人口第一大县,共有83个楼盘,目前在售48个楼盘。曹县楼市均价在4858元/㎡,在菏泽所有县域中,这个房价都不算高。

    最近拍出了一个地王,楼面价达到了1488元/㎡,让曹县当地一阵狂喜,持续两年多的萎靡不振的曹县楼市,终于开始回暖了。

    但曹县仍是一个人口大量流出的城市,根据山东七普最新数据显示,仅仅一个曹县人口净流出就在30万左右。

    曹县再火,曹县人民的身体最诚实。

    长期来看,如果没有强有力的人口支撑,曹县这样五线城市,楼市只有自住价值,没有任何投资价值。

    随着曹县城市化发展,周边乡镇购买力会维持新房市场一定热度,但二手房市场有价无市,会是大概率现象。

    说曹县楼市,不得不提到菏泽楼市。

    4

    和菏泽一个步调,曾经的棚改让曹县和菏泽有过三年的辉煌,但辉煌过后,随着棚改红利消失,菏泽乃至曹县楼市,去化陷入困境,都迎来了将近三年的冰冻。

    出现了一些“卖楼花”现象。

    转折点发生在2018年8月。

    彼时,国家明确提出住宅供应量大的城市要退出棚改货币化补偿,山东最先响应,菏泽作为棚改大市首当其冲。

    从成交来看,2018年四季度,在市场降温和取消棚改货币补偿政策的影响下,新房去化率仅仅只有三成,楼市断崖式降温。

    数据统计,2019年上半年,菏泽房地产市场仍有超30万套住房库存量,去化周期达6年之久。当年平均当月加推去化率仅为 35.67%,创了新低 。

    一直到进入2021年,菏泽市场才开始回暖!

    5

    2021年一季度,菏泽市区共销售住宅新房10439套、总交易额78.56亿,两项均创历史新高;

    从统计数据可以看出来,菏泽楼市进入2021后,成交量逐月放大,连续三个月创造了近三年来单月成交量新高。

    截至2021年五月,菏泽市区共有6家项目陆续开盘,也都创下了不错的销售成绩,其中销售成绩最不理想的也在开盘当月卖出100余套!

    经过将近三年的去化磨底,菏泽楼市在今年逐步升温了。

    宁要曹县一张床,不要浦东一套房?

    但菏泽楼市仍旧是一个极度分化的市场。有人逆市飙红,有人绝境求生。

    尤其是外围的郊区盘,天知道过去一年多他们经历了什么,各种促销手段轮番上阵,很多楼盘恐怕都轮流实施了好几遍,然而并没什么卵用。

    一个多月前,不少楼盘还在大张旗鼓地酝酿一场集体涨价。很可惜,开始的无声无息,结束的也无声无息。

    菏泽作为一个三四线城市,菏泽楼市和江浙三四线城市最大的区别就是:菏泽楼市是一个刚需为主的市场,改善很少很少。

    6

    在菏泽真正买房人群是什么,其实还是以地缘刚需客户为主,包括周边居民和县乡购房群体。

    改善性质的大户型滞销,在菏泽早已是不争的事实。

    菏泽卖的不错的楼盘,他们都有精准的产品定位。或是小户型高单价,或是大户型低单价,无论怎样,总价不能太高!

    部分菏泽楼盘想打改善牌,却屡屡碰壁。

    在菏泽,乃至曹县,性价比永远是王道!

    至于楼面价、建标啥的,谁家的密码指纹锁更高档,关心者寥寥。刚需才是目前菏泽房产市场的主流!

    7

    说白了,曹县这种意外出圈的网红城市,就和当年的鹤岗一样,靠的就是网络红人的一顿爆炒,赢得的仅仅只是暂时的关注度。

    长期来看,没有什么投资价值。大家娱乐下就可以了。

    鹤岗当年火遍全网,今天还有几个人关注?

    这次七普数据已经充分证明,逃离北上广,回老家三四五线城市发展,都是骗人的。

    大量年轻人口不断往一二线城市聚集,趋势不可阻挡。

    曹县这样的网红城市,茶余饭后,看看关于它的段子就够了,权当消遣解闷。

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