房企新增拿地权益比例降至65%，或影响未来权益销售

编者按：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。

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“三条红线”、“两集中”供地等调控政策，对房企投资带来了巨大的影响，在这其中“三条红线”涉及现金短债比、净负债率和资产负债率，各大房企为了提升现金流、降负债，纷纷促销售、抓回款，不少踩线房企调整投资节奏与力度，力求尽快“转绿”。 “集中供地”政策的推出也对企业的现金流的统筹调度和管理提出了更高的要求。

在此背景下，各大房企联合拿地、合作开发开始增多，据 CRIC 对上市房企年报及业绩发布会公布的上市房企 2020年新增土储权益比例进行整理发现，在近 4 0 家样本上市房企中，超过半数房企新增土地权益出现下降。

究竟是为了保障规模、财务稳健而牺牲权益，还是提升权益达到提质增效的目的，正成为各大房企所面临的选择题。

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2020年上市房企新增土储权益为65%

从近40家样本房企新增土储权益来看，2020年上市房企新增拿地权益为65%，较2019年下降1个百分点。

为了更好地了解不同分位的房企新增土储权益水平，我们将近40家样本上市房企按75分位值、50分位值和25分位值划分。

最后发现与2019年时相比，75分位的房企新增土储权益从2019年的73%降至71%，也就说是有75%的房企，新增土储权益占比在71%以下，这相当于想要达到行业前25%的房企，权益比例得在71%以上。

与75分位值相比，50分位值的上市房企拿地权益下降幅度最大，从2019年的66%降至2020年的62%，达4个百分点，2020年拿地权益达到62%左右的拿地权益水平则为行业中游水平，这一分位的房企选择通过合作拿地的方式撬动土地储备，以至于牺牲了部分权益。

25分位值拿地权益从56%涨至57%，也是三个分位值中唯一一个出现上涨的分位，这意味着低权益比的房企相对更加注意权益比例的提升，强调有质量的发展，与此同时，若全年拿地权益低于57%，则处于行业较低水平，需要注意权益太低增收不增利的问题。

图：2019年-2020年上市房企拿地权益变化情况

数据来源：CRIC

从具体企业来看，位于25分位值左右的企业有绿城、中南、阳光城和世茂等。绿城是典型的善于小股操盘型房企，通过自身品牌和代建能力进行小股操盘，提升房企影响力同时，进一步实现轻资产运营模式。

位于50分位值左右的房企有招商蛇口、建业、时代中国等。其中建业和时代中国均是区域深耕型房企，虽然业务涉及代建和旧改，但也反映出当前市场竞争激烈程度较高，即便是大本营区域，往往也只能通过合作开发来新增土储。

权益比最高的梯队有正荣、保利和龙湖等规模房企，平均权益接71%，高权益有利于提升归母净利润，达到“提质增效”的目的。

表：2019年-2020年上市房企新增土储权益比例变化情况

数据来源： CRIC

拿地权益比例下降或影响未来权益销售

考虑到部分新增土储会在年内上市，拿地权益比例将在一定程度上影响未来企业权益销售：新增土储权益比例低的企业，未来一年的销售规模可能增大，但由于权益较低，可能实际上对企业的盈利并无益处，而新增土储权益高的企业在这方面则优势较大。

对比2020年部分典型房企的新增土储权益比例和销售权益比例来看，新城、阳光城和万科的新增土储权益比例低于销售权益比例，未来销售权益比例预期也会下调；

反之景瑞、德信、中骏等中小规模房企，2020年新增土储权益比例高于销售权益比例，尤其中骏新增拿地权益比例高达80%，远高于销售权益比例66%，这部分房企未来销售权益上涨动力较足。

表：部分上市房企2020年新增土储权益与销售权益对比

数据来源：企业年报、CRIC

集中供地竞争激烈，不断压缩盈利空间

事实上，随着2021年2月底，“集中供地”政策的推出也对企业的现金流的统筹调度和管理提出了更高的要求。

已经有部分热点城市进行了首批集中供地，可以发现，不少中小规模房企屡次参拍但颗粒无收，这对中小房企产生了较大影响，未来通过合作拿地、勾地、旧改等多渠道共同发力，也将成为行业未来发展趋势，但如何在权益和规模之间做取舍，将是中小房企面临的一大考验。

截止至2021年第20周，超半数城市已经开启首批集中供地竞拍，“两集中”政策稳定落地，近期集中供地城市之中不乏北京、深圳、杭州等热点城市。

从市场热度上来看，依然是不限价的重庆溢价率水平最高，溢价率高达43%。其次是深圳和厦门，虽然参拍地块较少，仅有5、6宗，但依然吸引了大量知名房企参与，两城整体溢价率均在30%左右，市场热度高涨。

典型如厦门，5宗地块均成功出让，其中湖里、思明地块、集美地块均竞拍到达上限价格，进入竞配建阶段，最终湖里和思明地块分别被建发、国贸&中海竞得，加上竞配建，两地隐形楼面价都超过了6万元/平方米，实际溢价率也均超过55%，房企竞争异常激烈。

从11个已经完成首批集中拍地城市的地价水平来看，和2020年全年涉宅地价格相比，11城中福州、广州、长春、杭州和深圳成交地价不及去年水平，其余城市地价上涨均十分突出，尤其是重庆，增幅最大，高达50%，厦门在岛内两宗优质地块的助力之下，地价也明显上升，5宗地平均楼板价达35823元/平方米，超越了一线的北京和深圳。

图11个典型首批集中拍地城市平均地价变化（元/㎡）

数据来源：CRIC整理

从盈利情况来看，结合周边3公里范围内在售住宅项目的平均售价测算，结果发现市场热度比较高的无锡、厦门、重庆、杭州等城市地房比多达七成，盈利空间相对较小。

典型如无锡，虽然在限价的影响下，无锡整体溢价率水平不高，仅有12%，但从盈利空间来看，整体表现不佳。以中储地块（XDG-2021-2号地块）为例，该地块所属板块为梁溪主城区，周边配套相当醇熟，尤其是该地块紧邻地铁广瑞站，距离无锡火车站仅有1站之隔，交通出行非常便捷，该地块起拍楼面价为1.7万/平方米，开拍后直接由万科喊价至最高限价1.8万/平方米，进入竞租赁环节，经过多轮竞拍，被融创以总价41.71亿+66100平方米竞租赁面积竞得，该地块被周边项目售价在2万元/平方米，按照这一价格，地房比高达90%，盈利不复存在。

图典型城市首批集中成交地块地价房价比