上海楼市，刚需开始入场了！

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。

最近什么人还在买上海的房子？ 

想买来改善的，不仅新房积分拼不过社保巨子，卖掉的小房子还因为信贷收紧，迟迟收不到尾款。 

一次置换最起码6个月，简直脱层皮，算了算了。

想买来上学的，去年和今年初基本买的差不多了，作为这轮涨幅最高的品种，这批房子现在的价格，辣手的很。 

看来看去，现在还在买房的，就是24K纯刚需。 

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刚需其实是最近两年里最惨的一批人。 

2016年底，“房住不炒”首次提出，之后上海就开始了长达三年的平稳期。 

本来咱们刚需可以安心赚钱攒首付，结果先是疫情，打工人收入不稳，再是全球大放水，有钱人聚集的上海楼市也不能幸免，房子一下子就涨了起来。 

特别是到了去年年底，大多数房子都开始涨了，刚需们才发现，再不出手，就赶不上车趟车了。 

所以现在成交火热的，都是郊区小面积次新和市区的老破小，刚需，都被逼出来了。 

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但刚需又是幸运的。 

从去年至今，涨的多的房子大多是改善房、品质房，总价往往在600万以上。而总价三五百万的刚需房，涨幅其实是靠后的。 

原来800万的房子，现在1200万；而原来400万的房子，现在则是500万。 

表面上看，刚需群体和改善群体拉开了差距，但换个角度看，房子涨的少，刚需上车反而变容易了。 

而且改善房先涨，刚需房后涨，恰恰给了刚需们一个很好的上车时机，只要有执行力，就能抓住转瞬即逝的机会。 

我们早在2019年就多次提醒，上海的调整差不多到位了，购买力在积蓄，楼市随时可能会启动，刚需不要犹豫，应该立即入场。 

当时听进去的刚需们，现在心态上估计也会轻松不少。 

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毕竟上海的房子，是核心资产，像三年不涨的这种入手机会，简直是为刚需量身打造的。 

而像今年下半年，可能就没那么多捡漏机会了。 

一方面，上海这轮的涨幅在25%左右，虽然不同板块、产品之间差异很大，但从全市角度看，涨幅并不高，而且从今年1月开始就连续调控，楼市丝毫没有过热，非常健康。 

另一方面，上海目前的库存一直维持在低位，一个多月的去化周期，意味着出一套秒一套，根本不给人犹豫、挑拣的机会。 

而且，更多的购买力正在持续进场。 

2019年开始，上海分别向浦东新区、临港新片区下放人才引进和海归落户的审批权，之后张江科学城也缩短了居转户的年限。 

2020年9月，应届博士、双一流高校以及一流学科的硕士、交大复旦同济华师的本科，可以直接落户，举众欢腾。 

2020年，上海居转户人数大涨40%，人才引进人数大涨47%，而从1-4月的数据看，今年居转户、人才引进的数量是去年的2倍以上。 

更别说最近大大放松的海归留学生落户指标，从每年1.2万个增加到了2万+，都是不差钱的主。 

哦对了，还有动迁户。 

光黄浦今年就要动迁2万户，到2025年要干掉所有旧里，消灭目前还剩下的5.5万只马桶… 

等黄浦拆了差不多了，虹口、杨浦也会紧接着跟上，这场面，不敢想。 

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那么作为刚需，应该以什么样的“姿势”入场呢？

我们在自住买房总论的文章《从300万到2000万+，最好的买房思路都在这里了》中提到，300-500万的购房预算在上海属于刚需上车的阶段，主要分为三类： 

①自住+潜力置换 

②长久居所 

③区域自住 

其中刚需买房，就属于自住+潜力置换：虽然目前总资产少，但现金流强，家庭收入的增长比较明朗，第一套先买个上车盘，未来为置换做准备。 

长久居所主要是上了年纪的购房者，而区域自住主要是上海本地购房者，更在乎家人朋友的圈子和地段情结。 

根据我们的“自住购房三元理论”，一次成功的自住买房流程，是在有限预算下，配置出合理的房产功能性，最大化满足个性化居住需求。 

因此，刚需在买房的时候，应该要多考虑房产的增值保值属性，辅以板块通勤的便捷性和社区的宜居度，而像学区、价值认同、医疗配套等其他维度则不宜过多奢求。 

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经过我们团队的缜密思考与头脑风暴，当下300-500万，值得考虑的板块不多，且买且珍惜。 

浦西上班的，近期可以考虑3大板块，分布在嘉定、宝山、青浦。 

首先是嘉定的南翔、嘉定新城板块，我们最近刚刚去踩过盘，板块内房龄新，基本都是2010年以后的房子，交通便利，坐拥11号线，45分钟内进市中心，可直达徐家汇、前滩、迪士尼等地标。 

随着上海“五个新城”的建设，嘉定将在远香湖周边打造为嘉定新城的中央活动区（CAZ），承载新城主要的公共服务及商务科创功能，高达330米的地标也将拔地而起，未来发展空间巨大。 

其次就是宝山的顾村、上大板块，坐拥7/15号线双地铁，次新成片，界面非常漂亮，目前单价在6万左右，而4站地铁外的房子已经卖到了10万+。 

顾村、上大的配套也是顶级，华山医院+绿地购物中心+经纬汇+顾村公园+N多学校，能在外环内买到配套如此丰富的地铁房，而且价格还不贵，真的很少见。 

未来，南大的发展也将为顾村、上大注入新的活力。 

还有就是青浦的徐泾北城、华漕板块，前者随着徐盈路的商品房攀上了9万，性价比凸显，而后者主要集中在爱博片区，虹桥商务区的入驻企业越来越多，买在爱博，不仅上班方便，这类低总价高租售比的房子未来前景也不错。 

浦东上班的，北面可以选择高行，次新房多，工作地点覆盖杨浦、金桥、外高桥、卡园、世纪大道等，未来20号线、崇明线的加持也将为板块的交通助力。 

浦东南面的选择稍微丰富点，周浦、康桥、浦江世博、三林东都可以考虑。 

但这些板块范围比较广，次新房、老房都有，选择起来有些纠结，想把这些板块的房子跑遍可不容易。