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    • 上海买房,需要点高能认知

      编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:财爷,36氪经授权发布。

      魔幻的上海楼市越来越捉摸不透,有几点认知,想要跟大家分享下,或是说再次强调下。

      1、上海楼市的库存,是上海楼市稳定最大的基石。

      每次严厉的政策出台后,总会有各种看衰的声音。 

      为什么我们坚定的看好上海未来的走势,因为上海整体的需求量,实在太过庞大。 

      最近几个月上海绿中介二手房源挂牌量依然维持在2.7万-3万套之间。

      当下的上海楼市就是出来一批消灭一批,整体的流动性非常高。

      接下来几个月,上海楼市的量与价预计也会保持平稳。 

      一方面上海楼市的规模很大,惯性还有一阵,另一方面二手房库存还是很低, 在严重不均衡的供需关系下,想要跌价很难,能保持均衡态势已经是弥足珍贵的了。 

      2、这一轮涨幅,开始把很多真正的刚需给逼出来了。

      有个朋友,从2019年就开始向我们咨询买房了,有钱也有房票,就一直犹豫,最近终于要上车了。 

      在楼市刚刚起来的时候,投资客、置换客是最敏锐的买家,而刚需因为预算不足而在挣扎。 

      而楼市到了今天,所有人都知道房子涨了,那么刚需不得不被逼出来接受这个事实。 

      上海的这一轮涨幅,开始慢慢的把很多真正的刚需给逼出来了。 

      4月热门成交的板块里,几大郊区新城全部上榜,而且从网签套均价就能看出,所有在郊区买房的人们,统统把网签价控制在了230万以下。

      上海买房,需要点高能认知

      我们知道,230万是上海外环外的普宅线,低于这个价格的房子,不仅可以满五免增值税,有过贷款记录的,只需要5成首付即可买下。 

      一套300万的房子,以230万网签,不仅可以省下几万到十几万的差额增值税,二套资格下,还能将首付从210万降到185万。 

      在这网签价的背后,我看到了刚需的苦闷。 

      3、上海下半年的购买力,来自放松落户后的增量。

      2019年开始,上海分别向浦东新区、临港新片区下放人才引进和海归落户的审批权,之后张江科学城也缩短了居转户的年限。 

      2020年9月,应届博士、双一流高校以及一流学科的硕士、交大复旦同济华师的本科,可以直接落户,举众欢腾。 

      2020年,上海居转户人数大涨40%,人才引进人数大涨47%,而从1-4月的数据看,今年居转户、人才引进的数量是去年的2倍以上。 

      更别说最近大大放松的海归留学生落户指标,从每年1.2万个增加到了2万+,都是不差钱的主。 

      4、XQ政策预警后,我们需要调整认知。

      前期XQ作为刚需类产品,走出了独特的价格行情,现在受到政策压顶后,我们的选筹思路也要发生调整。

      一些单享的名校,比如整个片区只有一个好学校,其他学校成绩比较差,并且整个片区内的房屋都比较旧,也没有任何地段价值,这样的风险系数是非常高的。

      如果多校划片,这样的老破小的价值将迅速回落。

      只有名校支撑而没有地段支撑的老破小,其实是比较危险的。

      最好的区域是那种整个片区,不仅有顶级名校,而且还有一些一类或二类的名校或是还有些新的学校成绩没有出来,但生源比较好的(高级白领聚集区)。

      像这类区域哪怕出现多校划片,受政策影响的风险也会低一点。

      5、上海楼市的政策,还有继续变动的可能性。

      就在前天,上海又出台了相关修补政策,对入围新房摇号的客户在接下来的一段 时间内,算认定购房套数。 

      其实这样的修补政策并不会有什么影响,真正的意义在于预示着上海楼市的政 策,还有继续出台调控的可能性。 

      各种漏洞很可能在今年下半年会陆续得到修复,楼市的动荡将会继续存在。 

      从金融政策看,上海的房贷利率并没有发生调整, 首套贷款依然是4.65%,非常低。

      从全国范围看,这样的利率很可能是一种窗口期的存在。

      加息潮目前在全国范围内广泛的蔓延,银行额度继续吃紧,想要置换或者是刚需的朋友们,请抓紧上车。

      6、上海的环线逻辑,已经彻底崩塌。

      目前,上海地段价值最高的板块已经已经不是浦西的“上只角”地区,而是转移到了浦东(前滩)。 

      浦东内环线以内,10万以下单价的房子几乎绝迹,完成了对浦西的大逆袭。

      环线逻辑彻底崩盘,内中环的张江卖15万,外环外的唐镇、浦江镇爬上9万,大虹桥领先大部分外环板块,而普陀内环内人车分流的品质板楼还在8万多的单价徘徊。 

      上海买房,需要点高能认知

      我们强烈地感受到,如果把过去的经验套用到当下楼市,出错的概率会很大。

      最好的选择就是IP逻辑够硬、且有多个IP重叠的板块。

      核心地段+热门片区+高薪就业聚集区+热门学校+高品质,这五个核心IP要素是我们所定义的卓越类五大要素。

      随着时间积累这五大要素不断丰富的区域,很可能会发生价值的裂变。

      所以在目前这个阶段的上海 买房, 更要考虑供需关系紧张的优质地段的品质次新房,往往具备穿越周期的能力。 

       

       

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