“指导价”满月，深圳二手房到，十字路口

编者按：本文嚟自微信公众号“格隆汇楼市”（ID:glh_fang），作者：林波荔，转载经授权发布。

最近系深圳楼市多事之春。 

“指导价”满月，深圳龙岗按指导价卖房嘅业主火嘎啦，南山大冲、福田新洲按照指导价挂牌嘅房源都火，~~

同“指导价”相关嘅买卖都成，焦点， 似乎楼市调控嘅降温效果开始显现。

“指导价”显威力，业主开始“服气”

深圳楼市都有蝴蝶效应，一件小事都可以引起大风浪。 

如果系以往，业主买卖房子系好稀松平常嘅事。 

但2月8日深圳公布二手房指导价后，业主卖房就有，一道准线。 

低于这条线嘅，对于买家嚟说，但系能就等于捡，大便宜。 

所以第一套按照指导价卖嘅房子，就成，全市场嘅关注点。

率先火起嚟嘅系龙岗摩尔城嘅一位业主。 

144平精装大四房，按单价33750元/平卖，没有额外收费。 

接住南山大冲都市花园一套80平按单价13万/平卖嘅两房以及福田新洲嘅嘉洲富苑一套109平，按单价74954元/平卖嘅5房都受到，关注。 

但事实，龙岗摩尔城嘅这套房子，只系略低于指导价33800元/平，并且大户型一直以嚟都卖唔上价，喺之前成交价格系3.1-3.5万/平。 

而南山大冲嘅嗰套房源，单价同指导价持平，但上年5月成交嘅数据记录显示，历史成交单价已经到，14.85万/平。 

福田新洲嘉洲富苑挂出嘅嗰套房源，单价仲比指导价贵154元，并且小区同户型喺上年10月嘅历史成交单价为6.8万/平。 

但唔理是否真嘅低于指导价好多仲系差别其实唔大， 呢啲案例只说明一个关键点，嗰就系业主心态开始有松动迹象。

因为喺“指导价”出嚟嘅几日后，波荔曾做过一次关于会唔会按指导卖房嘅问卷调查。 

当时79%嘅业主表示唔会卖房，会留到以后再说；13%嘅业主仲唔清楚，观望住；仲有7%嘅业主表示担心后续会有更多嘅“幺蛾子”，会考虑卖。 

这说明一开始业主嘅心态，绝大部分系非常坚挺嘅，并没有认同这份“指导价”。 

政策刚出嚟，都要跑一段时间，市场嘅反应才会足够真实。 

问卷系大约一个月前做嘅，并唔可以真实地反映市场全阶段嘅结果， 所以“指导价”嘅威力仲未体现出嚟。

而家已经过去一个月，而家睇指导价，其实威力系巨大嘅。 

一系影响，买家同卖家嘅预期。 买家同卖家喺睇唔到价格嘅情况下，就没嗰么容易认识各个小区嘅价格趋势，都就做唔，预期判断。 

二系贷款变相被拉高乘数。 原本首付只要准备3成嘅就可以嘎啦，而家要准备5成嘅，对买家嚟说非常食力。 

咁样交易量马上就降下嚟嘎啦。 

量喺价先，指导价后，房价没变，深圳当月嘅挂牌成交量则明显下跌。

根据深圳房地产中介协会周报数据显示，新政后首周（ 2月15日-21日 ）网签量迅速冰冻，只有362套网签登记。 

但最近深圳二手房嘅挂牌量系有回升嘅 ，相比2月深圳二手房嘅挂牌量，3月多，4295套。 

根据诸葛找房数据显示，2月22日深圳二手房嘅挂牌量为43065套，而3月10日深圳嘅挂牌量为47360套。 

（2月22日） 

（3月10日） 

根据链家平台上嘅数据，2月19日深圳嘅挂牌量系30467套，而3月10日系32557套，增加，2090套。

（2月19日） 

（3月10日） 

每个平台挂牌嘅数量系唔同嘅，但同时两个平台嘅挂牌量都增多嘎啦，说明深圳二手房嘅挂牌量系喺增多嘅。 

说明仲系有唔少业主，唔卖房嘅心态开始松动嘎啦，卖家对唔卖房嘅预期悄悄发生，变化。

同时陆陆续续出现嘅按照“指导价”卖房嘅案例，都说明，一件事： 

深圳嘅业主开始接受官方“指导价”嘅指导。

这对买家嚟说系个非常重要嘅信号。 

之前有眼尖嘅网友提到过，说深圳东部嘅指导价，唔少系 高于2月8日前嘅挂牌价 ，但波荔整理，一下指导价小区名单后， 发现咁样嘅小区其实唔多 。 

（注：可能仲存在其佢小区未纳入整理） 

所以其实指导价公布出嚟嘅时候，系已经根据深圳嘢部嘅房价情况而公布嘅嘎啦，挂牌价低于指导价嘅小区对比官方公布嘅 3595个样本， 只系好小嘅一部分。

量喺价先，深圳房价将点样变化？

成交量明显下滑嘎啦，而家市场价格变动睇唔到嘎啦，大家都好希望能睇到价格。 

深房中协喺《2月楼市小结》中提到，深圳楼市家阵时出现，一种怪像：

2·8新政后，各大中介带睇量唔减反增，网签量低迷。

说明而家市场开始有反转迹象，买家成，主动方，并且相比业主更迫切地希望知道市场嘅价格动态。

所以而家大家最关心嘅仲系深圳真实嘅价格走势到底会点样。 

从按指导价卖房嘅几个案例嚟睇，短期深圳嘅房价系有所松动，嘅。 

不过松动嘅空间估计唔会有太多。 

因为房子一旦涨上去，其实价格好难跌回去。

这跟猪肉从上年十几块涨到三十几块，后面就好难再回到十几块嘅水平一样嘅道理。 

喺人大出版社出版嘅《宏观经济学》第十版当中，就有咁一句话： 

“物价水平一旦提高，就唔会降下嚟，除非通货膨胀率为负数，换而言之，除非通货紧缩”。 

根据全球经济指标数据网数据显示，中国2021年1月嘅核心通胀率有回落，系负嘅0.3。 

（图源：全球经济指标数据网） 

但都就今年1月出现，一次。喺过去10年，中国嘅通货膨胀率都系大于0嘅正数。 

所以从长远嚟睇，核心通胀率仲能唔可以继续负落去，对物价嘅影响好关键，对房价嘅影响都好关键。

（图源：全球经济指标数据网） 

物价涨上去嘅原因，除咗系供唔应求，仲有一个就系货币超发。 

印出嚟嘅钱除非收回去，先能将价格拉下嚟，唔然房价大幅下降，就会有大量资金从房地产行业流出，流到其佢行业，最后导致其佢商品价格上涨。 

而家股市绿，又绿，各行业嘅“茅股”分别有唔同程度嘅回调，手上拿住钱嘅人就会去睇其佢能保值，能赚钱嘅嘢。

华创证券首席宏观分析师张瑜，喺今年嘅一次访谈中分析市场动向提到， “除咗顺周期股票，商品同核心房产值得关注，喺大牛市之后，都会存在财富效应嘅分散。” 

所以从市场大环境睇，作为一线城市嘅深圳，房子仍旧会被睇好。

PS：最后做个调查。 

深圳二手房挂牌量增加嘅同时，深圳嘅公寓都被掏，出嚟。 

深圳唔仅上年停止，商务公寓审批，今年仲允许公寓通燃气，嗰么存量公寓嘅居住属性就有，一个好明确嘅趋势。 

二且喺二手房都被指导嘅背景下，更关键嘅系，公寓唔用被“参考价”指导。