转载：本文嚟自微信公众号“镁刻地产”（ID:Real-estate-Circle），作者：镁刻地产，转载经授权发布。
“中介讲畀我每平方米涨2万元，而家是12万元/平方米。”
“有啲地方嘅房子，只要能签，几乎秒杀，但凡新上房源，睇房客户在门口聚集堪比结婚接新娘。中介同我说，无论是乜嘢房子，无论价格多高，只要能签约就已经有客户嘎啦。”
自今年1月初决定购买学区房以嚟，叶芝每日手上拿得最多嘅便是中介哋畀佢打印出嚟嘅房源信息。“历史成交价同一啲好嘅房源都睇不到嘎啦，只能靠各种沟通各种问，仲要蛮累嘅。”
而之前那次失败嘅抢房经历等佢备受打击，“希望价格能更趋于稳定，买卖双方能以平常心态进行选择同交易”。
《每日经济新闻》呢排调查发现，开年以嚟，北京嘅学区房市场呈现出房源少、价格高、客户多嘅特点。有经纪人表示，节后佢已成交五六套学区房，多位于海淀万柳、西城德胜等大热区域。
某平台挂出嘅一套1950年建嘅房源
为畀学区房降温，近段时间，北京市住建委数次发文，表示将坚决遏制、精准打击，严格执行多校划片、派位入学政策，并将“借学区房等炒作房价”列为今年九大重点工作之一；主管部门都对楼市热点区域嘅成交案例进行普遍排查，西城金融街、德胜，海淀万柳、中关村等热点学区成交案例是核查重点。
房主“堵在路上”加价40万元
春节前嘅一晚，一直联系嘅经纪人畀叶芝发嚟一条新上架房源嘅信息——海淀区某重点小学学区房，面积约50平方米，售价580万元。
叶芝好心动，经纪人都对该套房源进行系统报备。根据叶芝嘅描述，佢排在系统第三位，都就是同房主进行谈价嘅第三家客户。而当晚在该房源报备嘅意向客户已经达到10家。同时，双方约定第二日上午在中介公司按照报备顺序同房主进行价格商谈。
不过，提前嚟到小区睇房嘅叶芝同家人，却被经纪人告知“房主昨晚通知我哋加价20万元，都就是600万元”。
约定商谈嘅时间到嘎啦，经纪人同系统入面报备嘅几家意向客户都到场嘎啦，唯独房主没有出现。大家得到嘅说法是——“房主堵在路上”。
半个钟头过去嘎啦，房主定系没有出现，经纪人通知大家，“房主又要再加价20万元”。都就是说，这套580万元嘅房子，在叶芝没有见到房主本人及商谈嘅情况下，一夜之间已经涨40万元至620万元，单价已经超过12万元/平方米。
犹豫再三，叶芝选则退出。据佢认识，一位今年就有幼升小需求嘅家长最终以620万元拿下这套房。
叶芝说，佢哋是从今年1月中旬开始睇学区房嘅，由于目标唔系顶级学区，所以都就排除咗西城德胜、金融街等区域。“但是问题好多啊，老旧板楼唔系底层就是顶层，带电梯嘅房源都是些有啲问题嘅户型，优质房源真嘅好少，一出嚟就易受到抢购，所以我哋都一直没揾到合适嘅房子。”
这期间，叶芝都感受到北京学区房价格出现嘅上涨态势。据《财经》之前报道，上年11月至今，海淀学区房价格普遍上涨，涨幅约20%。
“一日睇三四套房，没有特别满意嘅”，而提高预算似乎都迫在眉睫。
这是今年以嚟好多预购学区房嘅家长群体嘅缩影，对呢啲焦虑嘅家长嚟讲，学区房是一种信仰。
坊间都流传住一条八卦，某金融机构高层嘅800万元年终奖去向是西城金融街学区嘅丰融园。
“感觉大家在抢房”
俞妍是一位啱啱上岸嘅业主，佢嘅要求好简单，但系以不考虑居住，只要价格合适、能上学就得，目标是西城区月坛附近。2月末3月初嗰啲日，用俞妍嘅话说，“感觉大家在抢房”。
“我同中介刚到小区门口，接到电话说新上一套房，赶紧去睇，谈判就已经排到第5位嘎啦。2个钟头后，排第一嘅客户就签约嘎啦。”俞妍表示，又去排第二套房，第7位。
“由于排第一客户嘅一直谈到晚上快9点嘎啦，大家都觉得应该没问题，我哋就翻屋企嘎啦。到晚上快11点，中介嚟电话说谈崩嘎啦，问我去不去，所以大晚上11点我哋又赶过去谈价格。”最终，业主接受俞妍嘅周期，好顺利就签约嘎啦。
“其实上一家嘅价格已经谈得差不多嘎啦，基本在我哋嘅预算范围之内。”
相比而言，李贺则是观望派嘅典范，不过这几个月陆陆续续都睇十余套学区房嘎啦。据佢介绍，1月中旬，翠微南入面一套58平方米嘅两居报价570万元，5日后565万元成交；到3月上旬，翠微同面积嘅两居室报价最高已达725万元，一个多月涨160万元。
佢仲举几个自己睇过嘅房源例子，如海淀某重点小学学区房，1月中旬有一居室报价495万元，目前报价为580万元；双榆树片区1月仲有单价10万元/平方米左右嘅小户型，目前38平方米报价550万元。
据贝壳找房，目前公开可查嘅翠微南入面一套54平方米两居室，报价为718万元；双榆树片区37平方米嘅一居室，报价已经到630万元，单价超过17万元/平方米，直逼西城德胜。这基本可同李贺嘅经历互相印证。
来源：中介平台
住建委：坚决遏制、精准打击
“而家嘅学区房市场，总嘅嚟讲就是房源少、价格高、客户多。1000万元在中关村三小学区已经买不到可以自住嘅房子嘎啦，最多就是占坑嘅房源，四五十平方米嗰种。”
一位负责海淀中关村三小等热门区域销售嘅经纪人透露，自己春节后就已经成交五六套学区房，都系位于西城德胜或海淀万柳等大热区域嘅。“万柳学区个别小区今年有涨价200多万元嘅房源。”
这位经纪人所指嘅，正是今年以嚟广为媒体报道嘅蜂鸟家园。
由于目前北京各中介机构已经下架成交记录，根据公开报道梳理，2019年12月，蜂鸟家园一套47.66平方米嘅小一居成交价是700万元，单价为14.7万元/平方米；2020年12月，蜂鸟家园同样面积嘅小一居则卖到900万元，单价超过19万元/平方米。而跳涨嘅主要原因，正是西城区嘅7•31多校划片政策。
在此之前，西城是北京唯一一个未正式执行多校划片嘅优质教育资源区域。用一啲经纪人嘅话说，噉时候好多西城嘅客户涌向海淀，死磕蜂鸟家园嘅亦不在少数。
前段时间，针对媒体曝光、群众关注、市民热线反映嘅新建商品住房交易环节中嘅违法违规行为，结合对今年房地产市场形势嘅研判，北京市住建委制定2021年房地产市场执法检查工作安排，“借学区房等炒作房价”正是今年九大重点工作之一，坚决遏制、精准打击。
目前，蜂鸟家园在链家可查嘅仅3套房源，最小一套50.87平方米嘅报价915万元，单价约18万元/平方米，定系1个月以前发布嘅，且有200万元抵押。
来源：中介平台
据镁编认识，蜂鸟家园有部分总价低或单价低嘅房子，几乎都系唔可以买嘅或者一年级嘅，或者有几十万元税嘅，再或者是被法院查封嘅。
呢啲日，陆陆续续定系有不少高价学区房上线。比如，蜂鸟家园上新一套49.89平方米嘅小一居占坑房源，报价1000万元，单价已经超过20万元/平方米；西城金融街学区京畿道都挂牌一套41平方米嘅小一居，总价880万元，单价超过21万元/平方米。
来源：经纪人推荐
需要明确嘅系，呢啲房源以及历史成交价在公开嘅第三方中介平台已经无迹可寻。
镁编发稿前，叶芝终于定下一套学区房。从第三方平台睇，叶芝房源所在嘅呢个小区嘅热度同近期带睇数据堪比蜂鸟家园。
叶芝所买小区嘅近期交易情况 来源：中介平台
撰文| 陈梦妤
编辑| 魏文艺
cantonese.live 足跡 粵字翻譯
2021-03-17 13:35:15
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