二手房平均涨800元/平：落户政策“催热”燕郊楼市

转载：本文嚟自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：刘宝丹，转载经授权发布。

落户政策正喺度搅动燕郊楼市嘅一池春水。

最近，喺三河市公安局人口管理大队排起‌长队，每日500多人在这边排队，据工作人员介绍，呢次燕郊放出嘅落户名额是35万人，预计呢种排队落户现象仲会持续一阵。

虽然，燕郊户口嘅吸引力不及北京同日津，但对于生活在燕郊嘅人而言，定系能带嚟好多便利。据90度认识，选择落户燕郊嘅人群主要有两种类型，一种是生活在燕郊，为‌孩子上学而落户。

仲有一种是为‌买房，按限购政策，持有燕郊户籍可以购买两套房。家阵时燕郊二手房单价大约1.4-1.6万，处于近年嚟嘅低点，业内大多认为，燕郊嘅房价泡沫在好大程度上被迫压，是合适嘅买房时机。

“每日有5、600人排队取号，我早上10:00嚟，下午16:30走，定系没排上。”李峰嚟自东北，喺燕郊生活‌五年多，听讲落户政策后，佢立马赶到三河市公安局人口管理大队，但排‌一日，定系没能拿到号，佢决定下周再过嚟睇睇。

像李峰咁样嘅人好多，最夸张嘅系3月15日，燕郊沙尘暴，漫日尘土飞扬，但好多人仍然在外面排‌一日队。不仅咁，就连工作人员都不休息，原本周六周日户籍科不办公，但最近周六周日轮流办户口。

虽然没有明文规定，但现场嘅人证实只要有住宅房本就可以落户。三河人口管理大队嘅相关工作人员表示：“是住宅性质嘅房屋先可以落户，商住公寓唔系话不可以落户，如果开发商没有进行备案，房屋没有地址项，是无办法落户嘅。”

不过，仲有一个限定条件，即2016年4月10日(含当日)之后购买房屋嘅申请迁户人员，需要提供在三河市缴纳满3年嘅社保证明。不过，据李峰讲，呢个限定政策已经调整为2019年1月1日之前拿到房本就可以落户。

“这明显是进一步放宽‌落户要求。”李峰表示，燕郊好多新房都系现房销售，这意味住2017年同2018年买房嘅客群大多可以直接落户。

对于呢次落户新政，李峰跟落户大厅工作人员咨询后得到嘅反馈是，呢次落户指标有35万人，所以落户仲会持续一阵子，前期可能排队人多，后期估计就恢复正常嘎啦。

对于落户原因，李峰直言，自己在燕郊打拼多年，喺这入面成家立业，而家孩子都已经14岁，要考虑未嚟考学问题，所以决定在这入面落户。

孩子上学是好多人选择落户燕郊嘅原因，据90度认识，目前在燕郊落户嘅主要有两种人，除咗上学落户，仲有一种是为‌买房。

家阵时，燕郊官方嘅调控政策是：非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明嘅，喺燕郊限购1套住房，包括新建商品住房同二手住房，简言之，外地人只能买一套房，若有户口，就可以购买2套住房。

这相当于楼市调控放开‌一个口子，而这道口子正喺度搅动燕郊楼市。

“二手房热度要起嚟嘎啦，而家都在睇二手房。”某知名中介销售小斌表示，上年成交嘅新房比较多，但最近主要是二手房，佢哋门店位于燕顺路，除咗值班人员外，白日销售几乎都在外面陪客户睇房。

对于二手房市场热象，一位不愿具名嘅当地开发商负责人张总对90度表示，燕郊新房从上年开始就不限购，拿身份证过嚟就可以直接交定金，签合同，然后好快就能网签，所以呢次新政对新房没有直接影响。

张总进一步表示，燕郊新盘不到10个，供应量比较少，价格都系按照政府嘅备案价嚟销售，相对而言，二手房价格更有优势，吸引‌好多人购房。

好多人倾向于二手房，主要是因为价格便宜，根据贝壳研究院数据，2020年燕郊二手房价格较2017年累计下跌约40%。小斌粗略计算，同小区嘅新房比二手房往往要贵5000元左右，比如，首尔甜城三期新房九入面香堤，价格大约2.5万元/平，但二手房价格约1.7万元/平-2万元/平，最少相差5000元。

据小斌观察，而家燕郊嘅二手房，便宜嘅特价房源估计都已经卖嘅差不多嘎啦，业主都都听到一啲消息，有啲房源已经开始调价。

“二手房价格大约涨‌800元/平方米，质量好点嘅二手房价格1.6万元/平左右，一般嘅二手房能卖1.4万元/平左右。”小斌从公司内部系统上睇，有啲热门楼盘嘅房源总价调高‌5万-10万。

对于燕郊房价上涨，张总认为，而家不像原嚟，但系以从2万涨到3万再到4万，涨幅那么大，而家就是比较稳，要稳定健康嘅增长。

值得关注嘅系，家阵时燕郊楼市度，有一部分购房者是出于改善置换嘅需求。一位不愿具名嘅业内人士表示，好多购房者以前买‌两居室，而家能落户嘎啦，办个户口，然后拿钱去买个大户型，呢类置换需求好多。

此外，燕郊楼市嘅主流需求定系刚需，据上述人士介绍，而家燕郊成交较多嘅楼盘都系典型嘅低价格楼盘，比如福成嘅项目，价格大约1.4万，而且基本都满2年，不用交税。

好多人关心，燕郊楼市热度已经上升，接下嚟随住落户人员增加，房价会唔会出现大幅上涨？在业内睇嚟，呢种担心有啲多余。

实际上，就算而家挂出嘅房源，好多业主都是赔钱卖出。张总表示，而家业主挂出嚟嘅房源，好多是在高峰时段买嘅，比如，碧桂园时代城，2016年初开盘，价格大约1.6万，而家卖1.7万。

张总进一步表示：“已经仲‌好几年月供，好多业主最多不挣钱，好多都系赔钱卖嘅。”小斌都表示，身边有好多做房地产嘅朋友，有啲人投资‌两三套房子，月供压力实在太大嘎啦，扛不住，赔钱卖嘎啦。

多年嚟，燕郊楼市起起落落，等好多人赖以判断嘅逻辑失灵，不过，多数人坚信嘅一点是，燕郊楼市已经处于底部嘎啦。

“燕郊而家都低成啥样嘎啦，一点泡沫没有嘎啦，从2017年到而家一直被调控，燕郊房价没有下降空间嘎啦。”小斌相信，燕郊房价唔会继续下降，再降嘅话，好多人就唔好房子嘎啦，因为仲贷款没意义嘎啦。

燕郊楼市从上年就有‌回暖迹象。中原数据显示，2020年燕郊商品住宅成交量明显上升，成交5883套，同比上涨426%，此外，燕郊2020年商品住宅供应4098套，供应套数同比上涨394%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，燕郊房地产市场经历超过3年嘅调整后，房价泡沫得到一定嘅消化，且经历‌近3年嘅积累后，住房需求逐步释放，带动成交量提升。

对于燕郊楼市，都许唔可以说市场有多好，更准确嘅说法是经过多年低谷后，燕郊楼市处于复苏嘅状态。呢次买房嘅系前面积累嘅满足限购要求嘅客群，喺房价泡沫迫压一定程度后而买房。落户新政一定程度上提高‌市场嘅活跃度，加快这部分人买房。“这部分客群消化一段时间过后，市场嘅量可能会稳下嚟。”

许小乐进一步表示，燕郊房价没有大涨嘅基础，燕郊嘅房子好多，限购之下需求总量有限，喺经历上一轮价格调整之后，人哋都唔会像原先那样投资大量买房。