全国房价再破万，各地掀起新一轮购房资金监管潮

转载：本文嚟自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：编辑部，转载经授权发布。

呢排，国家统计局公布房地产各项数据，其中前 2 月房地产销售、投资创历史同期新高，全国商品房成交均价再度破万。 2 月 70 城中 55 城二手房房价指数环比上涨，环比涨幅最高嘅为上海，上涨 1.3% ； 较上年同期同比上涨嘅城市有 49 个，深圳同比涨幅以 16% 继续领涨。 

自新一轮政策集中出台以嚟，房价同地价已经成为各城市不可逾越嘅红线，一旦市场出现过热嘅征兆，短期内城市地价、房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。 

同样哋，各地楼市正喺度掀起一场针对购房首付资金来源嘅全面狙击。 

其中广州进一步严查首付款来源，购房“首付”必须为家庭自有资金，如果首付来源为借贷、垫资过桥、其他人借名贷款嘅情形，则严禁准入； 深圳各大银行将二手住房成交参考价格作为按揭贷款参考依据。 

事实上，呢轮针对购房首付资金来源嘅严查，正是严格落实房地产贷款集中度管理嘅“两道红线”，严控个人住房贷款投放节奏，并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度，尤其要加强信贷资金用途管理，严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。 

联系到各地房价上涨情况，后续上涨幅度较高嘅城市面临收紧嘅压力，而后续全国房价系咪会维持在万元以上嘅均价水平，仍然有待于观察，但“房价破万”将是大势所趋。 基于此，各城市严查力度好可能唔会放松。 

01 全国商品房成交均价再度破万

2021年前2月，全国新房销售价格呈现同比上涨趋势，涨幅趋于平稳。各能级环比涨幅有升有降，其中一线城市环比涨幅最高。具体嚟讲，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二线城市上涨0.4%，涨幅同上月持平；三线城市环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

图：2019年2月-2021年2月

70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势

数据来源：国家统计局

值得注意嘅系，2021年1-2月，全国商品房成交均价为11030元/平方米，重回五位数区间并创下历史新高，相较12月末上涨1271元/平方米。核心原因在于东部地区成交大幅放量，商品房销售面积占全国比重升至44%，拉动整体价格结构性上涨。

2020年6-9月，全国新建商品住宅单月成交均价分别为10113、10263、10540同10191元/平方米，连续4个月稳站一万关口，全国房价进入万元时代，随后10月至12月单月房价并未延续上涨，跌出万元以下。

从历年全国房价上涨情况嚟睇，自2016年以嚟，全国房价均价整体保持5%以上嘅上涨幅度，其度，2016年、2018年同2021年前2月，房价涨幅均超10%以上。

图：2013年-2021年前2月全国房价均价走势

数据来源：国家统计局

02 银川、深圳分别领涨新房同二手房

具体城市而言，我哋通过对70个重点城市自上年2月以嚟嘅新房、二手房房价走势进行梳理发现，银川以14.9%嘅涨幅领涨新建商品住宅价格，其次为徐州；深圳二手房价涨幅高达16%，排名70城首位，宁波位居第二。

新房涨幅较高嘅城市以热点二线城市为主，一线城市仅广州入榜前十；二手房成交均价，四大一线城市涨幅均排在前十位。

相比之下，仍有部分城市新房二手房价格较上年2月同比下降。其中新房房价同比下跌嘅城市有6个，北海以4.2%嘅跌幅领跌70城；二手房房价下跌嘅城市相对较多，数量达到‌21个，其中牡丹江同比下降9.9%。

实际上，房价上涨过快都意味住楼市过热，喺行业进入全面去杠杆嘅背景下，部分城市房价“虚高”嘅潜在危险正喺度萌发。

表：2021年1月、2月新房价格同环比涨幅前十城市排行

数据来源：国家统计局

表：2021年1月、2月二手房价格同环比涨幅前十城市排行

数据来源：国家统计局

03 首付资金来源成各地严查对象

当下，房价仍然是不可逾越嘅红线。

比如深圳，受供应端影响，深圳新房房价同环比涨幅均排在30名开外，而二手房成交价格排名却连续多月靠前，其中同比涨幅更是连续7个月排在首位。二手房房价上涨过快，深圳自2020年7月几次加码调控，并于今年2月，多家银行发布嘅二手住房成交参考价格作为按揭贷款嘅参考依据。

3月12日，深圳展开‌信贷资金违规流入房地产嘅排查，这是上年以嚟嘅第二次，违规流入房地产市场嘅贷款需限期收回。根据深圳银保监局、人民银行深圳中心支行公布嘅数据显示，深圳已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

据媒体报道，深圳、广州、东莞、佛山等地银行均开始收紧经营贷、消费贷贷前审批，并重点对存量贷款进行逐户排查。为‌切断同信贷中介嘅灰色产业链条，各家银行除咗自查外，仲要重点排查同第三方业务机构嘅业务合作情况。

此外，广州、上海都有动作。

3月17日，广州迎嚟一场史无前例嘅严查首付款来源行动，购房“首付”必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、其他人借名贷款嘅严禁准入。

3月18日，上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作，并发现部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场；首付款来源核实不审慎，少量首付款资金来源为非自有资金等四大问题。

此外，房价涨幅较高嘅银川已明确分类分档对不同银行采取不同嘅监管标准，对首付资金来源进行严查；西安则要求房地产开发企业、房地产经纪机构不得诱导、协助购房人以“信用贷”“消费贷”等方式支付首付；不得提供垫资或同第啲机构合作提供首付贷等违规金融产品同服务。进行购房意向登记信息核验时，要严格核查首付存款证明。

房价，是判断市场热度增减嘅关键指标。一旦触碰房价这条潜在红线，市场出现过热嘅征兆，调控政策大棒必将随之而嚟。

以热点城市为风向标参考，未嚟将有更多“房价上涨过快”嘅城市严查首付款来源，房地产行业将全面转向去杠杆。

从政策内容嚟睇，购房首付嘅资金来源将成为各大城市嘅严查对象，居民部门都将转向稳杠杆，甚至是去杠杆。自2020年末央行推出房贷“两道红线”之后，各地将严格落实房地产贷款集中度管理，严控个人住房贷款投放节奏，并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度，尤其要加强信贷资金用途管理，严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。