“集中供地”新政尚未满月，非重点城市楼板价开始创新高

转载：本文嚟自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，转载经授权发布。

自2月23日日津率先发布“集中供地”新政后，多个城市紧跟住分别发布‌2021年住宅用地集中供应出等嘅相关文件，随后传出共22个重点城市推行土地集中出等制度，涵盖4个一线城市同18个热点二三线城市，包括北京、上海、广州、深圳、日津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。 

截至目前，青岛、日津、郑州、济南、长春5城已经明确政策落地，长春更是于3月15日挂牌首批51宗集中出等地块，成为新政首个正式执行者。 

“集中供地”新政主要涉及“两集中”，即集中发布出等公告、集中组织出等活动，同时2021年发布住宅用地公告唔可以超过三次。 

截止目前，除长春已在3月15日一次性挂出51宗地外，其余21个重点城市住宅用地供应量近一个月嚟仅约113万平方米，涉及重庆、济南、成都、郑州、长沙5个城市，并且均为远郊县市地块，重点城市宅地供应近乎“中断”。 

同样哋，非重点城市嘅宅地供应量明显增 加，优质地块都出现咗明显提升，部分城市涉宅地块溢价率已接近或超过100%；南通各区、县地价均已经进入‌万元时代。 

01

非重点城市土拍升温，长三角受益最大

受“22个重点城市集中供地新政”影响，部分重点城市已经暂缓‌土地挂牌，如北上深。随住重点城市嘅优质地块在短期内面临断供，非重点城市嘅宅地供应量增加明显，如西安、石家庄、贵阳、南宁、南通、温州、徐州、湖州等。

在非重点城市含宅地块供应量增加嘅同时，优质地块嘅供应都提升明显，如绍兴，接连挂出柯桥、越城多宗优质宅地，其中越城区嘅则水牌7-2号地块起始楼板价已经超2万元/平方米。

图：“集中供地”新政之后非重点城市

涉宅土地供应量TOP20城市（万平方米）

注：统计时间范围为2月27日-3月17日

数据来源：CRIC

从成交情况嚟睇，喺“集中供地”新政出台后，受重点城市暂缓土地供应影响，非重点城市成交占比显著提升，升至72%，较新政出台前提升‌约20个百分点，不仅咁，溢价率都出现咗大幅增长，升至20.8%。

图：2月末以嚟重点城市

同非重点城市成交规模同溢价率（亿元）

数据来源：CRIC

CRIC数据显示，喺土拍成交总金额大于10个亿、溢价率超过25%嘅20个城市之度，仅有宁波、杭州、合肥三个城市为22个重点城市名单之列，其余17个城市均为非重点城市。从区域上嚟睇，呢啲非重点城市高度集中在长三角，其中环沪城市表现尤为突出。

除长三角城市以外，泉州、东莞以及未在重点城市之列嘅西安同西宁两个二线城市市场热度都保持高位。其中溢价率最高嘅城市是泉州，高达121%。

图：“集中供地”新政之后典型城市涉宅土地溢价率

数据来源：CRIC

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多区域楼板价被刷新，南通进入万元时代

在近期成交嘅非重点城市地块度，我哋选取‌13宗竞拍轮数超过百轮嘅典型高热地块，将其楼板价同周边同类地块楼板价对比，结果发现：所有地块成交之时都刷新‌所在板块嘅单价“日花板”。

其中涨幅最突出嘅系金华永康市嘅活塞厂地块，该地块南侧紧邻香樟公园，3公入面范围内聚集‌市重点小学永康市人民小学、省重点中学永康实验学校等优质学校，且周边商业、医疗等配套都较为完善。该地块吸引‌多家房企参同，喺经过200轮激烈竞拍后，最终碧桂园以8.39亿元嘅总价竞得，成交楼面价14626元/平方米，溢价率高达224%。

金华下辖嘅义乌土地市场都同样火爆，处于宾王板块同梅湖板块交汇之处嘅原宾王客运站地块，既毗邻宾王商贸区、新光汇及吾悦广场，又同江滨公园一步之遥，地理位置极其优越，同样吸引‌多家房企参拍，经过102轮竞价，最终被武汉地产拿下，成交楼板价高达36030元/平方米，创下义乌涉宅地楼面地价历史新高。

涨幅居于第二同三位嘅系位于南通如东嘅掘港镇2103-02、2103-03“姊妹”地块，两地位于如东掘港新城版块核芯位置，同实验小学同县政府仅有一步之遥，并且周边汇聚雨润广场、欧尚广场等大型商业购物中心，各类生活配套均十分丰富，两地均经过‌数百轮竞拍，最终分别被融创、金地斩获，并且楼面价双双破万，先后刷新如东地价最高纪录。

在市场影响下，启东市场都明显升温，位于城南核心位置嘅21006、21007地块是近年嚟启东重点开发区域，其中21006地块起拍楼面价就高达8300元/平方米，经过100余轮竞拍，最终被龙信以7.44亿元嘅总价竞得，成交楼面价11924元/平方米，溢价率高达44%，该地是启东第三宗突破万元嘅地块。

随住重点城市集中供地新政嘅落地，南通土地市场再度升温，目前嚟睇，全区、县地价均已经进入‌万元时代。

表：部分非重点城市典型高热地块

价格变动情况（元/平方米）

数据来源：CRIC

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部分房企聚焦深耕，向郊县“下沉”

值得注意嘅系，从区域上睇，“两集中”新政落地之后，非重点城市嘅热度上升嘅同时，高热地块进一步向郊县“下沉”，譬如南通嘅如东县、启东市、金华嘅永康市、义乌市，台州嘅玉环市、临海市、温岭市等等，都有竞拍轮数超百轮嘅高热地块成交。

究其缘由，主要是受部分房企在“三条红线”后投资收敛之下全国化规模房企聚焦一二线，区域深耕型房企精准布局三四线影响。

整体嚟睇，已经实现‌全国化布局嘅房企资金实力更为雄厚，喺整体投资收紧嘅情况下，均选择聚焦一二线城市，提高优质土储嘅结构性占比。同样哋，喺一二线核心城市土地供不应求、拿地金额较大嘅背景下，部分房企在投资聚焦时，选择‌“下沉”。尤其系区域深耕房企，喺整体投资收敛嘅背景下，拿地城市减少，更为聚焦区域内嘅三四线城市。

例如祥生，作为持续深耕浙江省嘅区域型房企，投资行为一直主要集中在浙江省内，2020年1-8月份在济南、合肥、南通等非浙江省城市都有新增土储，拿地金额TOP5城市分别为杭州、合肥、宁波、南通同温州。但在9月份以后，祥生仅在芜湖有新增土储，且投资金额占比不足2%，此外第啲投资全部集中于浙江省内，以绍兴、台州、义乌、温州、衢州等三四线城市为主，拿地金额TOP5城市分别为绍兴、义乌、温州、台州同衢州。

整体嚟睇，对于区域型房企嚟讲，投资聚焦区域内三四线城市以及1-2个周边核心城市成主流方式。

我哋认为，随住重点城市“集中供地”政策嘅全面执行，大量土地集中入市，供地整体保持较充裕嘅状态，由于资金相对有限，房企只能做“最优选”，这对房企资金起到‌较好嘅分流作用。再加上“三稳”要求下，非重点城市亦在严控市场热度，典型如东莞已在2月末出台‌新一轮嘅房地产调控政策。喺资金分流同随时落下嘅调控压力下，预计非重点城市地价同溢价率势必会得到一定嘅控制，尤其系近期由于“供地荒”导致市场热度上涨较快嘅如东、启东、永康等远郊区县，市场热度好可能明显回落，对于有意于在呢啲城市落子嘅企业而言，二季度或者是更好嘅拿地时机。