转载：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，转载经授权发布。
如果你问一个中介最头疼带乜嘢项目
佢大概率会说环沪项目
相比新房、二手房，甚至租房业务，环沪项目推介才更边缘
呢個唔係乜嘢明文规定，只是大家约定俗成嘅一种市场默契
长三角一体化一直在提，但是环沪一个钟头生活圈仲系唔容易嘅，环沪产业发展都跟上海比不
而且如果买在环沪，对刚需嚟讲用贷款，就浪费首套资格
刚需不想浪费首贷，投资觉得上海更保值，所以过去3年，中介最头疼嘅带睇项目，一定是环沪
但是我哋从数据以及身边真实发生嘅案例来睇
从今年1月开始 ，呢件事有微妙变化
今年1月环沪城市成交数据达到2019年以来嘅高点，以太仓、昆山、嘉兴为例
土地市场上，开发商“身体都好诚实”
仅1月，苏州成交15块地，溢价率8.38%；南通全市成交11块地，楼板价环比增长47%，溢价率10.65%
常熟嘅市场热度更前置，2020年常熟出等28宗涉宅用地，成近7年来涉宅用地出等面积最大嘅一年
作为从业者，我哋能明显感觉到 环沪热度在增加 ，这都是点解睇到越来越多环沪城市正喺度限购ing
一般当呢啲硬性数据真实发生时，佢一定会渗透到我哋日常生活入面
过去1个月，我已经听到我一位朋友、一位同事买在环沪，而以往，成个2020年，咁样嘅例子，我一个没听讲
所以， 环沪点样就突然热呢
结合市场情况，我哋至少可以睇出有两个因素嘅推动：
一方面，上海从上年下半年开始，购买力在一、二手市场得不到满足
而且随住年前到而家一系列政策出台，好有一部分购买力瞬间失去购买资格，需求发生外溢成好自然嘅事
而上海需求 外溢嘅第一站，就是环沪
另一方面，我哋还要睇到一件事，就是上海最新嘅五个新城战略
佢哋扩圈上海周边，都再次夯实跟环沪嘅连接，这迈出长三角一体化最扎实嘅一步
同时都将一圈环沪送到上海面前
那头疼嘅问题来嘎啦，咁多环沪，如果我哋有购房需求嘅话，该点样选
总唔可以一个个跑一遍吧，而且就算跑一遍又点样，除咗睇睇火车站同长嘅差不多嘅城市界面，我哋点样知道佢哋以后会点样
今日我哋换个角度去思考呢啲问题
从边来，呢啲环沪城市嘅背后都系边啲城市
到边去，佢哋又对接住上海嘅边个部分
我是谁，呢啲环沪城市自身力量点样
有啲清奇，却足够说明问题
01
环沪城市背后嘅“两大金主”
说之前我哋需要划一下环沪嘅范围，嗰种将南京都划进环沪周边城市嘅就有啲扯
我哋以上海虹桥火车站为原点，驾车100公入面以内嘅城市，都就是说开车在1个钟头左右嘅城市，高铁半个钟头内嘅城市
然后我哋以此为半径，喺上海周边画个大圈
然后抛开要渡河、渡海嘅，纯陆地连接嘅城市，有呢啲：
常熟、太仓、昆山、苏州、嘉善、嘉兴、平湖、海盐
然后只要再多盯一会，从太仓数到平湖、海盐，环沪可以分为南北两派
北面， 太仓、昆山、常熟 ，连接住苏州-上海
南向， 嘉兴、嘉善、海盐、平湖 ，连接住杭州-上海
本质上嚟讲，你连接嘅两端城市能级，以及产业侧重，会直接影响到中间地带城市嘅经济发展机遇，都考验住佢哋嘅产业外溢嘅承载能力
都就是说，两端连接嘅系上海同二线，仲要是二线同三线，会直接影响呢啲城市经济发展量级
那既然南北两派，东边连接嘅都系上海，噉我哋第一轮pk，就放喺佢哋“身后”嘅嗰个城市
苏州，杭州
02
苏州，真嘅等我没想到
杭州这两年出而家媒体上嘅次数多，这背后更深层次原因是杭州嘅新经济方向，各种抖音直播带货小姐姐都扎在这入面
数据来睇，杭州上市公司市值，全国前四，是除咗北、深、上之外上市公司市值最高嘅城市
数据来源：中国基金报
相比之下，苏州畀人嘅感觉，比杭州小，然后人都没杭州那么多，但实际上呢
不声不响嘅苏州，面积只有杭州一半嘅苏州，人口竟然超过杭州
更等人没想到嘅系呢个城市嘅能量，苏州一头扎在工业制造业
还记得《都挺好》住千其豪宅嘅苏明玉做乜嘢嘅吗，就是工业制造业
小蒙总质疑佢说“你不就是卖机床嘅吗”，我哋睇睇苏明玉嘅回应
苏明玉没有夸张，大家唔好觉得工业已经是第二产业嘎啦，我哋而家都在追求第三产业
我哋说嘅第一、二、三产业并唔系根据重要性进行排名，而是成个产业发展推进顺序
我哋点解能安全度过疫情，点解能跟发达国家抗衡，这背后同我国工业全产业密不可分
话说回来，如果工业退步，像杭州咁样专攻第三产业嘅城市都失去服务对象
这都是点解美国会提出“再工业化战略”，德国提出工业4.0概念等等，发达国家都开始重新重视工业
苏州制造业有多强？这两年嘅苏州制造业全国前三，前面分别是上海、深圳
数据来源：中工招商网
你好难想象一个地级市，仅工业增加值，就可以同纯一线抗衡
所以总嘅来睇，呢啲环沪城市背后嘅两大金主，都不简单，各有所偏重
最后仲有一点等人没想到，苏州嘅GDP排名全国前六，仲要是嗰个感叹
一个地级市是点样做到跟北上广深咁样嘅一线pk嘅，顺便还碾下杭州，整整超出4000多亿
数据来源：第一财经
可能我哋都需要重新认识下苏州嘎啦，不过呢啲都系后话
说完呢啲环沪城市背后嘅大山，我哋再来睇下环沪城市嘅南北两派，都跟上海嘅边啲新城市对接，点解要睇呢一点
对于环沪嘅客群嚟讲，佢哋更多嘅关注点可能还是“沪”，跟上海不同嘅新区对接，意味住日后各个环沪城市不同嘅发展机遇
03
连接上海边个新城，乜嘢差别
我哋不说新城一定会拉动周边环沪城市，但新城本身嘅能级，一定会对周边城市有影响，分南北睇嘅话
北面环沪，对接嘅青浦新城、嘉定新城；南面环沪，连接更多嘅系松江新城、奉贤新城
而佢哋之间，喺交通配套、产业能级，仲要是有差异嘅
嘉定新城拥有第啲四个新城都羡慕嘅轨交体系，佢利用沪宁城际同沪苏通铁路，将既有安亭北同安亭西站组合形成安亭枢纽
仲未完，11号线、嘉闵线、宝嘉线、14号线西延伸将分别进入嘉定，进一步丰富呢啲枢纽，要知道呢啲轨交线路唔系走到嘉定就停止
而是 继续向环沪辐射
几乎而家就能睇到嘅事是，咁样立体多维嘅交通未来一定会为嘉定新城、北环沪带来更多联系，联系就是利好
而松江新城、奉贤新城，虽然在交通能级上没嘉定、青浦两个新城那么抢眼，但都是唔错嘅
结合沪昆高铁、沪杭城际、沪苏湖铁路将松江南站打造为松江枢纽，引入嘉青松金线、嘢联络线，未来会结合9号线12号线西延伸等轨道交通线路
交通是发展第一步，更等人期待嘅还是呢啲新城嘅产业布局，目前睇下来各有亮点
整理自：上海市人民政府官网
讲到这我哋可以将呢啲环沪城市连接嘅两头串联在一齐睇
从产业布局来睇，五个新城各有亮点，嘉定新城、松江新城偏实体产业，青浦新城、奉贤新城更偏向现代服务业，都就是第三产业
从交通维度来睇，环沪偏北嘅城市之间轨交网、高速网更密集，更多包括机场在内嘅交通枢纽
而北环沪城市同嘉定新城、青浦新城能更好形成产业对接方面能形成更好联动
如果是咁样嘅话，噉北环沪城市自身承载能力点样
直白说，机遇来嘎啦，系咪能抓住
04
找几个有意思维度睇睇
在说产业真实发展境况之前，我哋可以先睇几个比较有意思嘅数据
第一，人均住户存款
这某种程度上意味住一个城市嘅购买力，甚至是去库存能力
环沪下辖县、镇，无论是人口还是产业发展都非常有限
我哋将环沪城市中地级市、县级市拎出来，喺“市”这同一级别来比对下
常熟 嘅人均住户存款 竟然高过嘉兴
各位知道更夸张嘅系乜嘢吗
常熟市政府工作报告显示，常熟市嘅人均可支配收入已经达到 60100元 ，这乜嘢概念呢
2020年全国各省人均可支配收入前3分别是上海、北京、浙江，而浙江人均可支配收入5.2w左右， 仲未常熟高
人均可支配6w+，是一个 可以同深圳市、杭州、苏州比肩嘅数字
可以说常熟呢个城市嘅购买力，是我哋之前考察环沪城市不曾注意到嘅，这都难怪全国百强入面，常熟排第4
第二，高新人才收入水平
高新企业员工嘅薪资待遇，代表住城市吸引外来人口能力，我用南北环沪城市都有嘅IT工程师岗位为搜索对象，然后睇下呢个职业在不同城市会有啲样嘅差异
数据来源：猎聘，3月28日数据
原本以为会是苏州最高，没想到最高嘅还是常熟…
一个县级市，高新人才收入是环沪城市中最高，所以是产业好厉害吗
我好奇嘅扒下常熟嘅产业，主要分4个部分
汽车及零部件产业、先进装备制造产业、新一代信息技术、现代服务业
截至2020年11月，常熟高新区支柱产业已经引进20多个国家同地区嘅1000多个项目，包括28家世界500强企业投资项目50个、拥有各类研发中心20多个，内外资注册资本分别达到400亿元同86亿美元
而且为发挥常熟世联学院资源优势，南部新城正喺度打造昆承湖金融科技岛，以“金融+科技”为重点，吸引以数学资产为特征嘅“互联网+”、云计算、区块链及金融人才线上线下培训各类产业，呢个金融岛嘅概念还是蛮酷嘅
所以这入面都是除咗苏杭以外，最高知嘅一个城市，一个常熟高新区
就拥有645个博士、1822个硕士
第三，就是第啲加分条件
比如旅游资源，意味住如果我在呢个城市投资房产
不仅可以租出去，仲要可以做民宿或者第啲，从呢个维度睇嘅话，有环沪有几个重点自然资源值得重点关注，比如：昆承湖、沙家浜、阳澄湖
最后说说
从对接城市能级来睇，南北环沪城市，各有优势，只是苏州比我哋想象中要强好多，这点是我哋之前没想到嘅
从对接上海新城嘅能级来睇，嘉定新城、青浦新城在交通枢纽、第三产业发展方面方面更有优势
这两相向对比，我哋认为北环沪城市更值得期待
再加上各城市自身交通枢纽建设，以及现有产业能级， 我哋更睇好常熟呢个城市
同时我哋都惊喜嘅发现，常熟真嘅系一个藏富于民具备超常购买力嘅城市，这都更加坚定我哋对常熟嘅选择
仲有一点，大家需要格外注意嘅系，就是呢啲城市是唔系你想买就能买得到嘅，这两日湖州都限购
环顾上海四周，苏州、昆山、太仓、启东、嘉兴、嘉善、平湖、海宁、桐乡，都有不同程度限购，然后又发现一个熟悉嘅惊喜
是嘅， 只有常熟不限购
总嘅来睇，环沪买房睇城市，要睇交通、产业、规划
我哋可以先从交通、规划，因为呢啲相比产业能级嚟讲，是能睇得到找嘅到嘅
睇到呢啲，我哋就能睇清呢啲城市而家以及未来嘅产业能级
而这才是环沪梯度化嘅核心
都是我哋做出选择嘅开始
cantonese.live 足跡 粵字翻譯
2021-03-29 10:35:21
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