再说一次，呢啲城市房价点样走！

转载：本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木，转载经授权发布。

这两日，央妈喊‌国内24家主要代表银行，喺北京召开‌一场座谈会，主题叫做“信贷结构优化调整”。

呢场座谈会嘅逼格非常高，国内大行悉数到场，基本决定‌接下来一年内全国嘅“信贷”趋势，而呢个趋势又同房地产息息相关。

会议内容过多，我转化成大白话，挑重点讲：

1、目前我国实体经济恢复仲未牢固，央行还要实施稳健嘅货币政策，其中1.8万亿元再贷款再贴现政策，等利实体经济1.5万亿元。

2、一稳二进三改，坚持“房住不炒”，保持房地产金融政策嘅连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

概括一下就是：

经济复苏嘅挺好，但不太牢固，需要继续“放大水养鱼”（水是货币，鱼是小微企业）。下个阶段嘅工作部署，稳字当头，其中最重要就是房地产，实施好金融“审慎管理制度”。

明白人都懂，“审慎管理”针对嘅就是年后火热嘅“经营贷炒房”。

央行想将钱放进实体经济，刺激小微企业发展，有啲人却打住经营企业嘅幌子，将钱都从银行入面套出来，炒‌房子。

呢种行为就是“顶风作案”。

而家全国各大城市纷纷响应专查组，进行铺网式打击，仲要会根据情况查旧账，一啲人嘅日子唔会太好过。

不过整体来睇，只要水仲喺度，老百姓手上嘅钱还是会快速增加，找不到理财方向，兜兜转转最终还会进楼市，而家只不过是将直接进入楼市嘅这条管道畀掐死嘎啦。

那么接下来房价将会点样走呢？下面子木帮大家分析。

1

大湾区

四大一线城市是中国楼市风向标，如果用一年四季来区分，而家嘅情况是：

广州盛夏、北京晚夏、上海深秋、深圳严冬。

广深作为大湾区两大核心城市，楼市冰火两重日，有啲人说是睇不懂。呢个行情特点我在上年嘅文章还特地讲过。

将大湾区一劈两半，右面是深圳为首嘅东部阵营，左面是广州带领嘅西部阵营。

深圳地少人多，长期供需矛盾，高净值人群聚集，2020年疫情放水一定会刺激房价上涨，从而带动东莞、惠州楼市行情。

深圳疯狂嘅时候，根本没上海北京乜嘢事儿，房价一夜50万嘅跳涨，为‌“打新”，500万认筹金嘅豪宅盘都系排住队买。

随后深圳去跟长沙取经，一轮接一轮出政策打压，今年实在控制不住嘎啦，出台二手房价指导政策，言外之意是：

“既然压不住，噉就甭卖‌”。

深圳入冬，东莞强压，惠州上调利率，东部熄火。这几个城市不住急买，房价短时间起不来嘎啦，但深圳，今年年底大概率还会蓄力向上走，因为购房情绪依然饱满。

2020年，大湾区东部大涨，2021年必然是西部，这是板块嘅轮动效应嘅必然表现。

广州年后房价启动，之前嘅调控措施有啲暧昧，不出意外，接下来会加码打压，不然影响不好。广州虽盛夏，依然可以上车，呢个城市嘅房价不算太高。

广州打压，购买力外溢，西部阵营受益。

事实上佛山已经开始启动周期，能上车赶紧上，中山仅限于临深中通道板块，第啲地方意义唔多，但深中通道板块有啲炒过热嘎啦，不太建议大家高位接盘。

珠海房价2020年一整年都处于温同上涨姿态，呢个城市未来会好强，横琴板块房价已经是5万打底，接下来第啲版图会跟住佛山响应，进入盛夏。

而且珠海限购目前较松，未来会成为新一轮投资热土，接下来我会写专题文章畀大家讲述，这入面埋个坑。

2

长三角

上海是2021年第一轮重点打击嘅对象，而家被关‌禁闭，跟深圳成‌难兄难弟，但上海嘅“余波”并没有被抑制。

“按下葫芦浮起一堆瓢”。

上海嘅楼市控住嘎啦，但客群嘅购买力仲喺度，必然会寻找周边资产避险。

第一梯队是嘉兴、昆山、南通等呢啲超级卫星城。

比如昆山2月份成交‌1700套新房，相比上年翻‌近10倍；嘉兴老破小都涨过‌2万/平，3月环比涨幅14.98%，二手房成交好可能创造当地历史纪录；南通二手房均价突破16255元/平米，年后平均涨幅每平米大概1500元左右。

昆山可以买，同上海相连，毕竟存在价差，经济都发达，以后是上海产业溢出嘅主要阵地。

嘉兴目前房价有啲过热，当地业主仲喺度联合哄抬房价，炒作风气严重，非理性区间，此阶段不建议跟风上车，否则会被套牢。

南通嘅概念还是两年前嘅，而且前两年房价大涨，而家购买力仲未有修复，完全是跟住节奏瞎起哄。

第二梯队是江浙核心城市，苏州、南京、杭州、无锡、宁波。

苏州上年唱衰声音好多，但地表最强地级市唔系徒有虚名，强劲嘅经济又拉动新一波房价。

我一直认为苏州是长三角地区房价洼地，过去是而家都是，纵使已经涨过一轮嘎啦，但是相对于杭州，南京嚟讲存在价差，城市基本面又好强，涨价在情理之中。

呢个城市能上就上。

南京这兄弟恐怕是长三角，控价玩得最溜嘅城市，深谙调控之道，既不等房价过热都不等房价停滞，上年温同上涨5%左右。

主要支撑面是经济，上年疫情表现出众，又因为发布落户政策，进一步加大对全省人口嘅吸引力。今年预计都在5%嘅上涨范围内，但系以上车。

杭州不用多说，一直都系跟住深圳玩炒房嘅，不过自家有资本，蚂蚁金服惨遭打击后，局部市场信心波及‌一段时间，而后马上复苏。

2020年杭州二手房市场成交‌10.2万套，市场火热，尤其奥体、未来科技城等热点板块涨幅达到40-60%，学区同次新房嘅价格涨得比较厉害，老破小一般。

成个城市分化比较严重，对品质物业嘅追求还是比较高嘅。接下来可以上车，但要注重物业类型。

一个做传媒嘅朋友同我说，目前中国美女最多嘅城市，一个是成都一个是杭州，美女多证明有钱人多，有钱人多证明产业能力强，这是一个螺旋闭环。

所以在某种意义上讲，美女约等于房价。

无锡、宁波这两个城市经济好强，但是上年被重点“关照”过，而且房价已经涨过一轮嘎啦，所以接下来都唔会有乜嘢声音，大家就算听到火热嘅风声，都要坚守自心，捂紧口袋，等待回调。

总之一个规律：

被政策强打过嘅城市，除非呢个城市经济存在严重供需矛盾，否则房价一定会回调，尤其系2020年被调控嘅城市，今年要等到年底睇行情。

3

京津冀城市群

北京房价从上年下半年开始启动，半年时间涨‌大概10%左右，核心区嘅学区房同次新房涨幅在30%左右，老破小一般，同杭州一样，都是比较挑物业嘅。

普涨不太可能，因为政策三日两头嘅出，对买卖双方嘅预期影响好严重，而家房价动力有，但市场房源不多。

北京同上、深、广一样，城内压制，购买力一定会外溢。

但是北京又跟长三角、珠三角不一样。

我之前跟大家讲过，2020-2021年这波购买力，一是因为放水，二是因为疫情下，国外订单向国内大量转移，做生意嘅有‌钱，连带成个社会财富效应起来嘎啦。

一富嘅系核心城市，四大一线城市，其次是强二线城市，二富嘅系长三角、大湾区、东部沿海城市群等制造业强劲嘅城市。

京津冀受益面好窄，北京购买力外溢能力都有限，河北成个区域房价就无支撑点。

之前被称为京津冀房价神话嘅唐山，开年后都进入阴跌期，挂牌放量嘅业主越来越多，应‌我之前嘅预测。

同理像保定、衡水、邯郸、张家口市、衡水等城市2021年都会继续回调阴跌，不必这时候上车。

北京外溢，主要接驳点是北三县同日津。

北三县依然被限嘅死死嘅，房价这两年被打到1万多每平米，完全没有环一线城市卫星城嘅模样，对比环沪嘅嘉兴，环深广嘅莞惠佛珠，动辄2万多嘅房价，真嘅系太惨嘎啦。

但我反而感觉这是长期机会。

北三县楼市被北京接管后，开始加码限购，意图非常明显：

打造一个刚需接驳地，压住房价起基建，基建起来做产业，喺这之前不可能放开，否则房价大涨，会制约人口流入。

北京越限制北三县，北三县在全国嘅洼地价值就越突出，未来嘅潜力空间就会越大。这期间有扛不住周期嘅投资者，割肉离场，都有沉得住气嘅选手，同城市共生，我相信后者一定会熬出头。

北京这轮外溢，最好嘅接驳点就是日津，毕竟日津嘅科教是北漂一族梦寐以求嘅资源，会有一波小阳春。

但日津之前讲过，无论是新房还是二手房，库存严重。

这注定城市分化好大，所以这阶段上车，要集中于学区房，或者核心区嘅新房以及次新房。郊区嘅新房唔好买，容易被套死，因为成个城市嘅购买力仲喺度修复中。

2021年注定会有一波局部小阳春，然后继续横盘震荡。个人建议不住急嘅购房者，但系以在下半年去二手房市场捡笋盘。

石家庄我之前重点讲过，这两年回调严重，又加上一轮疫情，导致成个楼市特别凄凉，作为一个省会城市，畀人嘅感觉有啲“憋屈”。

但城市面就是咁样，唔会为外界因素干扰，而且北京嘅购买力都到不‌这片区域。

石家庄只能靠自己。

不过疫情打击后，石家庄房价已经进入底部周期，这段时间上车肯定是唔会亏嘅，但都没有大嘅涨劲，具体还要睇2022年嘎啦。

4

买房之道

最后做一个小总结。

资本市场上有水，楼市就会有行情，这是定律。

政策端在压制楼市，维护楼市稳定，呢个稳是在金融风险管控上嘅稳，并唔体而家房价上，所以你会睇到一啲城市政策频出，但房价该涨还得涨，底层刚需购买力决定嘅。

当然呢个上涨是温同嘅，如果出现非理性大涨，都会触及金融风险。譬如深圳，二手房指导价出台，之后是成都、西安，仲有更多嘅二线城市。

买房之前，一定要判断呢个行情处于周期嘅边个阶段，是萌芽期，仲要是爬升期，是巅峰期，仲要是回落期。

每个城市都有自己嘅周期，比如嘉兴非常火，但我不建议你买，就是因为佢进入‌巅峰期，城市又没有非常强劲嘅基本面撑住，一个政策你就被套死嘎啦。南通属于回落期，而家嘅行情只是蒙在表面上嘅假象。

买房，一定要用投资嘅思维去做刚需嘅买卖，一定要懂得踩周期控风险，踩对‌就是几十万嘅收益。

呢啲话你能理解，就跑赢‌80%嘅购房者。