首批集中供地到来，4月土拍热度将显著升温

转载：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，转载经授权发布。

自2月底以来，22个重点城市集中供地新政引发业内关注，到目前为止，“集中供地”新政出台已有一个多月嘅时间，各地都喺度积极执行，长春更是于2021年3月15日挂牌首批51宗集中出让地块，成为新政嘅首个正式执行者。

截止到目前，广州、无锡、天津、北京也先后挂出‌首批集中出让地块嘅正式出让公告。

同样哋，受重点城市供应相对减少影响，部分非“集中供地”热点三四线城市土地供应节奏也略有加快，优质地块也出现咗明显提升，如绍兴，接连挂出柯桥、越城多宗优质宅地。

从成交情况来睇，喺“集中供地”新政出台后，受重点城市暂缓土地供应影响，非重点城市成交占比显著提升，升至72%，较新政出台前提升‌约20个百分点，不仅咁，溢价率也出现咗大幅增长，升至20.8%。

考虑到4月份将迎来大批重点城市首批集中供地挂牌，预计接下来嘅供应将会维持高位。未来土拍焦点将集中在北京、广州、天津、无锡、绍兴、义乌、温州等城市。

01 京、广首次集中挂牌量较2020年已过半

自2021年2月23日天津率先发布“集中供地”新政后，多个城市紧跟住分别发布‌2021年住宅用地集中供应出让嘅相关文件，随后传出共22个重点城市推行土地集中出让制度，涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。

截至目前，长春、广州、无锡、天津、北京5城已经明确挂出首批集中出让地块嘅正式出让公告，上海、杭州、南京等发布‌预公告。

从首批已经集中供地嘅5个城市来睇，除无锡外，其余四城供应均十分“畀力”，占2020年全年宅地供应面积嘅比重均超35%，尤其系北京和广州，分别为56%和55%，较2020年已过半，其次是天津，比重也达45%。总体供地节奏快于往年同期平均值。

表：重点城市首批集中供地规模同2020年供地规模比较（万平方米）

注：截止3月31日，长春、广州、无锡、天津和北京5个城市正式发布首批集中出让公告，上海、杭州、南京等仅发布预公告嘅城市未在统计之列。

数据来源：CRIC

从结构来上来睇，北京优质地块供应占比较高，海淀和朝阳供地供畀12宗，占北京呢次集中供地幅数嘅四成，其中朝阳更是重中之重，宅地供应建面占到总额嘅四分之一。北京呢次集中挂牌嘅土地位于核心区嘅比重略高于2020年，供地质量有明显提升，北京好可能成为4月土拍热度较高重点城市。

相比之下，广州嘅供地质量相对欠佳，核心区仅有荔湾一宗地，天河、海珠更是不涉及；同样哋，增城、从化、南沙等远郊供应比重较2020年显著提升，高达56%。从出让底价上来睇，广州48宗出让宅地中最高出让底价楼板价仅2.7万元/平方米。

天津首次挂牌宅地58宗，其中市区6宗、环城29宗、远郊15宗和滨海新区8宗，各区“雨露均沾”，同2020年区域供应结构也大致相仿。

表：首批集中供地城市供地结构

数据来源：CRIC

02 重点城市多宗高价优质地块“回炉”

CRIC监测数据显示，3月挂牌嘅涉宅地块度，起拍单价超过1万元/平方米嘅高单价土地幅数共有85宗，其中集中供地嘅重点城市有62宗，分布在北京、广州和无锡三个城市，均是首批集中供应土地已经挂牌嘅城市。

图：2021年3月各城市挂牌嘅优质地块数量(按幅数)

数据来源：CRIC

其度，北京起拍单价超过3万元/平方米嘅地块有16宗之多，分别位于海淀、朝阳、昌平、大兴、丰台和石景山区，其中一度因“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”嘅挂牌出让方式引发社会热议，并被中止出让嘅两宗海淀区树村地块也在首次集中挂牌之列。

根据出让公告，树村12号地块起始价55.9亿元，折合楼面价约67220元/平方米；树村13号地块起始价62.1亿元，折合楼面价约67229元/平方米，同上次挂牌价格一致，竞拍规则也同上次保持一致，采取“限价+现场竞报政府持有商品住宅产权份额”竞拍规则。

除海淀树村地块以外，同样被中止出让嘅金盏乡小店村3005-02、3005-08两个地块也重新挂牌，折合楼面价5.1万元/平方米，同上次挂牌保持一致，竞拍规则方面，上次挂牌为不限价地块，本次挂牌出让规则调整为“限价+竞政策持有份额”，同海淀树村地块挂牌出让方式一致，限地价是为‌防止土拍价格过高而刺激市场。

相比之下，广州首次集中挂牌嘅宅地质量相对欠佳，起拍价在2万元/平方米以上嘅地块仅有3宗，均位于白云区，其中起拍价最高嘅永泰客运站地块，起拍价为33.39亿元，起拍单价为27191元/平方米，该地块最高限价48.43亿元，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配公租房，如果两个或两个以上竞买人报出竞配建政府性房源建筑面积45000平方米后，改为摇号确定竞得人，由于广州呢次挂牌土地整体质量相对欠佳，因此其土拍热度大概率不及北京。

无锡于3月29日挂牌首批集中出让宅地，涉及16宗之多，且这16宗土地均设置‌最高限价，其中超过1万元/平方米嘅地块有8宗，最值得关注嘅当属经开区嘅三宗宅地，其中经开区具区路同贡湖大道交叉口西北侧地块最高起始楼面价17713元/平方米，最高限制楼面价19500元/平方米，当地块网上竞价达到最高限价时，改为现场摇号，锡山区龙湖东下部住宅地块竞拍规则同其保持一致。其余14宗地块则是到达最高限价之后，改为竞租赁住房建筑面积。鉴于家阵时无锡楼市热度高涨，房企拿地增加土储嘅意愿十分强烈，大部分地块大概率会封顶成交。

表：重点城市中接下来值得关注嘅优质地块

数据来源：CRIC

03 非重点城市中长三角依然是最大“热源”

同重点城市高单价地块集中推出不同，非重点地块嘅高单价土地仅有23宗，分布在绍兴、常住、温州、义乌、衢州、金华、佛山、东莞、常熟、昆山和张家港，均是近期市场热度较高嘅城市。非重点城市之度，长三角城市优质土地供应量合计21宗，是土拍市场潜在嘅最大“热源”。

分城市来睇，绍兴优质地块供应数量最多，从区域来睇，高度集中在柯桥和越城两区，尤其系越城区有3宗之多。义乌、温州、衢州、金华等城市也有多宗优质宅地出让。

从呢啲非重点城市中近期已经成交嘅地块同周边同类地块楼板价对比发现，部分热点地块已经刷新‌所在板块嘅单价“天花板”。其中涨幅最突出嘅系金华永康市嘅活塞厂地块，该地块南侧紧邻香樟公园，3公里范围内聚集‌市重点小学永康市人民小学、省重点中学永康实验学校等优质学校，且周边商业、医疗等配套也较为完善。该地块吸引‌多家房企参同，喺经过200轮激烈竞拍后，最终碧桂园以8.39亿元嘅总价竞得，成交楼面价14626元/平方米，溢价率高达224%。

义乌土地市场也同样火爆，处于宾王板块同梅湖板块交汇之处嘅原宾王客运站地块，既毗邻宾王商贸区、新光汇及吾悦广场，又同江滨公园一步之遥，地理位置极其优越，同样吸引‌多家房企参拍，经过102轮竞价，最终被武汉地产拿下，成交楼板价高达36030元/平方米，创下义乌涉宅地楼面地价历史新高。

由于义乌地市火爆，最终引发‌调控，新政发布后义乌首次供应嘅4宗商住地均落实‌“限地价，竞配套用房”嘅出让方式，喺限地价新政嘅制约之下，高溢价率现象势必得到一定程度嘅缓解；不过如果考虑到竞配套住房嘅成本，地价大概率还是处于相对高位。

表：非重点城市接下来值得关注嘅优质地块