一季度楼市成交创新高，北京部分开发商正酝酿涨价

转载：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：宋虹姗，转载经授权发布。

文/宋虹姗编辑 / 房涛

上年至今，全国各地楼市调控措施密集出台，从土地出让、限购、经营贷等多角度全面围剿涨价市场。但有自媒体大V根据今日统计局公布嘅房地产数据得出一个比较惊人嘅结论：

图片来源：德科地产频道

在“全国最严”城市北京，部分项目也在悄然酝酿涨价。

“限竞房红海”亦庄，开始恢复自信‌

亦庄曾经是北京限竞房嘅红海，部分项目不惜深度打折开盘。

京华雅郡是“南方房企”雅居乐进京嘅第一个项目。面对绿城、融创、招商等众多竞争对手，雅居乐选择‌低价开盘，不仅没有定格54160 元/㎡嘅限售均价，仲要畀出“可享受开盘之外9.9折优惠，并额外减免优惠总房款5000元”嘅优惠措施。

2020年4月底，京华雅郡分两批拿到共818套房源嘅预售证，但到‌9月份库存依然高达680套。

进入2021年3月之后，京华雅郡开始感觉到市场嘅不一样。项目案场员工讲畀作者，今年3月一个月项目就卖出去近100套。加速出货嘅同时，项目也收紧‌优惠，成交均价从约51000元/㎡涨到‌52457元/㎡。虽然目前仍低于54160 元/㎡嘅销售限价，但已明显涨价。

京华雅郡涨价嘅底气，一方面来自于市场回暖，另一方面是因为亦庄板块嘅整体库存量下降。

查阅数据平台也可发现，亦庄嘅河西、路东、路南、旧宫、南海子各板块20多个在售新房项目的库存在2020年10月大致合计有6000余套。但截止本月，去化量已超1/3。今年亦庄板块只剩老项目后期，没有新入市项目。

板块内二手房市场也出现升温迹象。以河西区亦庄金茂府二手房均价，2020年4月库存48套、月度成交均价是62983元/㎡，今年1月成交均价飙涨至72342元/㎡，同比上涨约14.9%。

所以，成个亦庄板块，价格悄然上涨嘅并非京华雅郡一家。融创亦庄壹号院、招商臻珑府，分别在上年6月、7月开盘，两项目的总户数分别是1133、1634套。融创亦庄壹号院在3月底先传出售罄无房嘅消息，招商臻珑府约300余套在售，而家89㎡3室2厅2卫户型比较“紧俏”，较好楼层嘅套均总价在445万左右，算下来，均价已接近5万元每平。而招商臻珑府嘅开盘均价，仅在45000元/㎡左右。

京华雅郡嘅项目自销人员表示，“上年每周有最低2套嘅卖房任务，两周达不到就要走人。而今年3月之后，高压强度不再，项目领导不再住急去化嘅问题，原因之一是随住库存变少、项目打算逐渐涨价”。

业内人士表示，而家想在亦庄揾到低于均价5万元/㎡嘅限竞房“有啲难”，剩余嘅一般都系低楼层、户型较差嘅产品。5万元，是而家亦庄板块新房均价嘅“分水岭”。

此外，亦庄土地断供，都系支撑现有项目涨价预期嘅重要因素。

3月底，北京发布‌2021年度第一批次商品住宅用地出让公告，共计30宗，建筑规模约345万平方米，起拍价总计1035.8亿元。从土地分布情况来睇，本次供地覆盖‌朝阳、石景山、海淀、丰台、通州、大兴、等北京各个区域，其中供地最多嘅朝阳区共计有10宗宅地挂牌，地块主要集中在五环到六环之间。朝阳区王四营地块、朝阳区豆各庄地块、海淀区树村地块、丰台区长辛镇地块、石景山衙门口地块、大兴区新城地块等宅地起拍总价超过50亿。

图片来源：中指地主

这份供地地图里，亦庄嘅二十几个在售限竞房、和两个纯商品房附近，都无新嘅地块再出现咗。再叠加2020年第一批地块将喺5月8日竞拍、推盘时间大约会在年底嘅时间节点上。2020年，亦庄呢个曾经嘅“限竞房红海”，真嘅无新房再推出嘎啦。

开发商涨价嘅底气，喺边里？

亦庄项目涨价有一定嘅特殊性，原因包括缺少新增供应、市场成交量上涨、“部分亦庄核心区小区嘅学区将被划拨至大兴”等。但作者获得嘅不完全信息显示，朝阳、丰台、顺义等板块嘅项目也在蠢蠢欲动。

丰台某纯新项目开盘，起售价约8.1万元/平米，虽然已经是该板块内嘅最高售价，但据业内人士消息，开发企业申领预售证时希望畀到嘅价格是8.5万元/平米。而上年该地块成交时，面对4.4万元/平米嘅楼面价，好多人推测项目的未来售价会在7万元/平米上下。

现实情况大大超出上年业内人士预期。

顺义纯新盘公园都会在4月初开盘之后，寻日也传出涨价消息。项目工作人员表示，销售情况超出‌预期。

今年2月份开盘嘅中海·京叁号院，官方畀出嘅客户周到访量均在200组左右。呢个主力户型总价接近1600万元，中海北京嘅第二座“藏峰系”，用220㎡嘅4室2厅3卫嘅户型直接对标三环附近嘅东叁金茂府、世茂·北京天誉。

来自地产营销人数据，2021年3月份，北京市商品房成交5448套，环比上涨100%，同比上涨187%；成交金额356.12亿元，环比上涨98%，同比上涨214%；成交均价52954元/㎡；目前存量70157套。

上年没有拿到地嘅开发商，今年也不急于售卖库存。招商、雅居乐在北京区域均无新项目可卖。项目工作人员表示，而家开发商都喺度等待北京第一轮集中供地嘅拿地机会，如果5月拿到地，项目才会重新启动渠道合作，加速带客去化。如果拿不到地，仲要会延续目前由自销人员负责顺销嘅状态。

另外，中旅·亦府项目销售也明确表示，二期嘅500余套，要等到5月、甚至再推到后面时间售卖。

学区划分也会改变预期

最近，亦庄成为京楼“话题queen”。4月7日，官方公布，亦庄学籍要“独立”，从大兴学籍中剥离。“独立”出来嘅亦庄学籍，只包括四个片区：核心区、河西区、路东区、路南区。

表格：处于亦庄学籍嘅在售项目

整理：未来可栖数据来源：天朗数据库

亦庄学籍范围：路东区、核心区、河西区、路南区

遗憾嘅是，亦庄1.0改善项目，即处于核心区嘅中信新城、棠颂、枫丹壹号、怡景名苑、中海墅、南海雅苑、中海北京世家、紫禁壹号院，呢啲豪宅没在亦庄学籍嘅范围内，呢几个项目的学区，未来可能都将归到大兴，而唔系亦庄经济技术开发区。据消息，以上提到有小区业主已经开始向官方“请愿”，申请将学籍划拨至经开区。而旧宫、瀛海板块新房，直接被“Out”在列表之外。

亦庄教育问题

而家仲未明确“锁区”，结论要等今年嘅中招计划。但未来第啲大兴考生想要考到教育质量更高嘅亦庄实验中学、经开区人大附度，几乎不可能嘎啦。

有业内人士分析，哩个都系亦庄部分片区近期涨价嘅核心推动力。

整体上，回顾2020年北京楼市，据地产营销人数据显示，成个大兴区占所有区域成交量嘅占比达21%，成交10395套，成交占比位列第一。

地产营销人韩乐表示，目前购房者在亦庄选不到太理想嘅、合适嘅楼层以及户型嘅房源。大量库存清掉后，而家剩嘅偏大嘅户型多一啲。刚需进入亦庄难度在加大，同上年进入市场大不相同嘅点是，嗰种80 m²、90 m²、总价低嘅小三居产品也能买到，但系可以挑不到太好嘅楼层，优惠也已经比上年大大减少，导致选择余地唔多，更多嘅都系一啲130 m²以上嘅四居，呢种偏大嘅户型。

昨日晚间，同样都系定位刚需嘅公园都会，也释放出首开售罄、全线涨价嘅消息。

刚需仲有机会吗？其实仲未至于陷入选房“焦虑症”，因为库存仍在。韩乐认为，刚需如果想买一啲性价比高嘅房子，仍然可以亦庄睇一睇，目前还系一个唔错嘅时机，因为大概率今年下半年，刚需产品在亦庄应该将好难再买到。短期内，亦庄呢种供应饱和嘅情况将告一段落。

在别嘅板块，真实价格调整同否、调整几多，仲要要等操盘手们测试一下市场温度才会有比较明确嘅答案。