2020年深圳房價收入比達48.1 三亞、廈門緊隨其後

所謂房價收入比，是指住房價格同城市居民家庭年收入嘅比值，是用來衡量買房難易程度嘅重要指標。 

按照國際慣例，比較通行嘅說法認為房價收入比喺3-6倍之間為合理區間。根據諸葛找房數據研究中心監測嘅百城房價收入比分佈情況來睇，2020年百城房價收入比均值為13.2，其中大部分城市房價收入比分佈於10-20之間，有63個城市，其次為0-10區間，有29個城市，20-30和30-50區間共有8個城市。

分城市睇，我國各城市之間房價收入比差異較大，分佈具有明顯嘅唔均衡性，一線城市嘅房價收入比均達到30以上嘅水平，房價收入比最高嘅城市為深圳，達到48.1，北京和上海房價收入比也分別達到30.8和30.7。最低房價收入比也達到‌5倍以上。

整體來睇，房價收入比呈現回落趨勢，呢意味住人購買房產嘅難度也喺降低，而且預計呢個趨勢喺未來也會持續。

三亞、廈門房價收入比超過北上廣

從2020年高房價收入比TOP10城市來睇，主要分佈於長三角、珠三角、海峽經濟圈，且TOP5城市嘅房價收入比均喺30以上，呢意味住喺呢啲城市，普通家庭唔食唔喝要30年以上方能供得起一套房。其度，深圳穩居房價收入比首位，2020年房價收入比達到48.1，深圳成為全國購房最難嘅城市，呢樣嘢同深圳嘅高房價脫唔開關係。深圳自改革開放后，發展一路高歌猛進，GDP迅速增長，吸引‌大量外地人才湧入，但同時深圳由於住宅用地供應長期偏緊，購房需求又旺盛，令到房價水平穩居高位。

值得注意嘅系，三亞和廈門這兩個熱點二線城市分別以38.1和31.1嘅高分位居二、三，直接超過北上廣。三亞和廈門均為典型嘅旅遊型城市，以其得天獨厚嘅自然環境、優越嘅氣候條件以及濱海嘅地理位置見長，引得越來越多嘅置業人群讓廈門和三亞嘅房價一路睇漲，而房價同本地居民收入脫離嚴重，房價收入比居高。

北京和上海這兩個一線城市位居房價收入比第四、五，分別為30.8和30.7，北京和上海一直以來都系高房價嘅代表城市，北京作為全國政治文化中心，人均GDP高居首位，城鎮居民人均可支配收入同樣領先全國，2020年達73849元，同時擁有優越嘅配套設施以及優質嘅就業環境，對人口嘅吸引力唔容小覷。上海人均GDP水平以及人均可支配收入僅次於北京，作為我國最大嘅城市、長三角經濟圈核心城市，購買力強勁，但住宅用地資源短缺，推高房價水平。

表：2020年高房價收入比TOP10城市

 從2020年低房價收入比TOP10城市來睇，主要分佈於東北、中部、西南及西北等地區，且多為三四線城市。其度，鞍山成為全國房價收入比最低嘅城市，2020年房價收入比為5.6，其次為株洲和鄂爾多斯，房價收入比分別為5.8和6.1，呢啲城市房價水平均位於10000元/㎡以下，受限於經濟基本面，房價上漲動力不足。

如果以國際上3-6倍為標準區間嘅話，噉樣僅有鞍山和株洲位於合理水平，相對而言購房難度係數較低，整體而言，雖然喺中小城市安居嘅壓力更小，但是享有嘅公共資源等也遠唔如大城市豐富。

表：2020年低房價收入比TOP10城市

長三角、珠三角城市霸榜房價收入比增幅TOP10

從房價收入比增幅TOP10城市來睇，長三角和珠三角熱點二三線城市包攬多數份額，其中嘉興位居漲幅第一，漲幅達17%，深圳以10.2%嘅漲幅次之，南通位居第三。同時，長三角嘅常州、徐州、寧波以及珠三角嘅東莞、惠州也有亮眼表現。

可以發現，除咗深圳之外，大部分城市都系熱點經濟圈嘅三四線城市，喺熱點一二線城市調控唔斷收緊嘅環境下，導致部分購房需求被迫壓至周邊基本面較優嘅三四線城市或都市圈城市，比如嘉興、南通等，喺上海、杭州、南京幾個長三角核心城市調控唔斷加碼，購房難度加大嘅前提下，會令到一部分購房需求外溢至周邊嘅江浙城市，惠州、東莞同樣喺深圳調控政策嚴控之下，接收唔少外溢嘅購房需求，帶動呢啲城市房價水平嘅上漲，進而推高‌房價收入比。

表：2020年房價收入比增幅TOP10城市

而從房價收入比下降嘅城市來睇，環渤海城市佔據近半數份額，由於缺乏產業支撐，人口吸附能力弱，加之2020年疫情嘅影響，環渤海經濟圈部分城市房價進入下滑通道，帶動房價收入比下降。其度，秦皇島位居房價收入比降幅首位，2020年房價收入比為16.7，較上年下降‌24.6%，其次為青島，房價收入比為15.8，較上年下降13.8%。

表：2020年房價收入比降幅TOP10城市

 房價收入比是用來衡量當地房價系咪有泡沫嘅重要指標，雖然從表面來睇，呢個比值越低越好，但是實際情況卻摻雜‌第啲好多因素嘅影響，往往唔可以咁簡單嘅去評判。分等級城市度，一線城市嘅房價收入比遙遙領先，長期睇房價下跌嘅可能性好小，因為依然有源源唔斷嘅人口湧入。另外像近年來熱度走高嘅部分二線城市如三亞、廈門等，房價收入比僅次於深圳，喺強大嘅外部需求嘅支撐下，房價下跌嘅概率也好小，因為呢類城市吸引嘅系全國人民嘅購買力。有啲城市雖然房價收入比唔高，例如鞍山、鄂爾多斯、株洲呢啲城市，睇似泡沫唔多，但是如果呢個城市嘅人口、經濟等基本面較差，風險都系比較大嘅。

進入2021年，喺中央堅持“房住唔炒”，因城施策逐步深化落實嘅背景下，房價上漲嘅空間仍然唔多，房價水平將會越來越趨向於平穩運行。而隨住經濟水平嘅發展，政策利好嘅帶動，就業環境唔斷優化改善，人嘅收入水平唔斷提升，預計房價收入比將會繼續呈現小幅回落趨勢。