李亚鹏“败走”河南：一个演员点样卷入‌地产洪流

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作者 | 郭菲菲

编辑 | 李超仁

郑开大道这条主干道，连接住河南省会郑州和古城开封，城市交界处，正处于开发状态嘅一片区域被分成两块，分别叫做白沙和绿博，分属两个城市管辖。

从行政属地划分来睇，更靠东嘅绿博片区属于开封市中牟县，其有住颇高嘅定位，被命名为“郑州国际文化创业产业园”。根据官方介绍，呢里规划面积132平方公里，欲打造文化创意、时尚旅游、高端商务三大主导产业，建设3000万人次世界级旅游目嘅地，打造“东方奥兰多”。

演员李亚鹏嘅首个中国文谷文旅项目，就设喺这里。

2017年12月，该项目高调启动，宣布计划总投资约30亿元，打造包括中国书院小镇、艺莲文创小镇、泰迪城三大板块，由李亚鹏实控嘅北京中书控股集团投资建设。当时，包括河南省市相关领导，以及于丹、王立群等文化名人，纷纷前来为项目捧场。彼时，身为舞台主角嘅李亚鹏，之前操盘嘅另一个文旅项目——云南丽江雪山艺术小镇，控制权已经易主，同时，他还因此身背4000万元债务。

2021年3月底，作者喺文谷项目实地调研发现，四年时间走过，项目配套嘅住宅楼盘已接近完工，但係，作为主体嘅文旅项目却仍未开始施工。同时，早喺2018年，李亚鹏已开始退出项目，由当时正喺度发力文旅板块嘅房企金科集团投资接盘。

文旅项目尚未动工，图片为本文作者拍摄

文谷文旅项目唔及预期背后，是地方政府希望改变传统土地财政模式嘅诉求，佢哋希望唔只依靠售卖住宅用地、同时还通过引入文旅、教育、康养、农业等增值产业，来带动远郊区域嘅发展。但係，呢也让产业勾地一度流行，开发商们深谙于此，趋之若鹜，各种特色小镇涌现，但大多都系借小镇之名圈地卖房。

针对呢种现象，2018年起，政策开始严控类似项目房地产化倾向，防范“假小镇真地产”项目，“生造文旅概念、实则产业勾地”嘅模式受阻。

实际上，李亚鹏入局河南、金科随即接盘之时，也正系开放商上马文旅项目嘅爆发期，包括融创、雅居乐、华夏幸福等规模开发商，以及本土房企亚新和正商等，都曾喺环郑州地区跑马圈地，但同文谷项目一样，佢哋大多也败走麦城，陷入停滞。

碰壁多个项目、身负重债，同其说李亚鹏是个从演员转型失败嘅商人，唔如说他正好成为‌地产天花板显见、开发商闪转腾挪间嘅一个插曲。

从李亚鹏到金科

喺2017年12月那场盛大嘅中国文谷项目启动仪式前，一家叫做河南中书置业嘅公司，股权悄然发生变更，随后，又以合计3.87亿元嘅底价拍下绿博片区约120亩土地。

天眼查数据显示，河南中书置业成立于2016年4月，最初为李亚鹏方100%实控，注册资本1亿元；2017年3月，代表金科一方嘅河南威联公司接盘75%嘅股份，成为河南中书实控人。

金科入主后不足半年，2017年9月，河南中书将上述共计120亩嘅两块土地收入囊中。全国公共资源交易平台信息显示，呢两宗地块分别为31号居住用地和33号商务用地，面积分别为3.87万平方米和4.22万平方米，挂牌底价分别为2.3亿元和1.57亿元。

祖籍河南、坚持翻屋企乡祭祖嘅李亚鹏缘何联姻文谷项目，金科又为何要通过插足李亚鹏嘅初创公司来拿地，唔得而知，但这两块土地，颇具为李亚鹏“量身定制”嘅意味。

出让单位中牟县对该两宗地进行整体出让时，对竞买人及土地用途畀出‌严格要求。例如，由郑州国际文化创意产业园管委会认定并出具证明，33号商务用地竞买人或其关联公司，须拥有世界知名儿童文化主题IP授权身份，旅游知名城市成功落位及运营世界知名儿童文化主题IP嘅博物馆、乐园、主题酒店、商业等嘅经验及两家以上嘅案例。

还要求，33号地要建设世界知名儿童文化主题IP综合体，总投资额唔少于10亿元，喺土地成交后3年内项目要全部建成并投入运营；同时，该项目须先于住宅项目开工建设。

参同河南文旅项目时，李亚鹏除手中持有中国书院IP外，他还牵头拉入‌韩国泰迪熊主题乐园品牌合作，同时，仲曾经落地过云南丽江雪山小镇嘅文旅项目，喺文旅方面，可以说“经验”丰富。

而彼时，手握资金嘅金科集团喺文旅项目上则是“新手”，虽然根据其官网介绍，金科目前全国文旅项目为162个，总体量为642万方，旗下包括旅游度假区、未来物种公园、颐养汇及综合体金科乐方四大产品线，但其文旅板块正式成立实际于2018年，晚于文谷项目拿地。

天眼查数据显示，目前，李亚鹏方仍持有河南中书25%嘅股份，同时，喺2020年8月，河南中书嘅公司法人由李亚鹏嘅财务伙伴曹芝梅，变更为金科中原公司总经理王龙，高级管理人员也均变更为金科人士。

李亚鹏嘅实际出局或者更早。一位接近金科人士对作者表示，2018年开始，李亚鹏一方嘅工作人员就开始陆续撤出该项目，到而家为止，其已完全唔再参同项目，目前项目为金科集团自投自建。

截止目前，李亚鹏及其律师并未就河南中国文谷项目对作者做出任何回应。

文旅未卜，住宅先行 

虽然喺土地出让时，要求文旅项目优先于地产项目，但是，31号地上嘅“金科博翠书院小镇”配套住宅楼盘“博翠园”，却远远领先于33号地上嘅文谷项目。

2019年11月，河南中书以1704万元嘅底价，拍下另一宗70年产权嘅住宅用地，面积仅为2448平方米。作者认识到，呢一小块地属于2017年拍地时嘅拆迁历史遗留问题，后续拆迁结束，补充‌这宗边角地块，从而喺原有基础上形成‌一宗完整土地。

经过土地出让规划细则加上现场实地调研，作者对比发现，中国文谷项目号称总占地约500亩，总建筑面积约50万方，但实际上，李亚鹏方两次拍地后，至今仅拿到120亩地。项目西北角即为31号住宅用地，规划6栋洋房、5栋高层，东北角为33号商务用地，要建商业综合体。

作者喺该项目睇到，东至广惠街、西至广成街、南至琼花路、北至海红路，四周几乎都围上‌中国文谷嘅绿色围栏，宣传语“ 1/3建住宅、2/3建配套、六大书院、四万方冰雪世界”嘅宣传语醒目可见。项目东北角外树立嘅广告牌上写住，“这是郑州文创园重点产业项目之五，总投资10亿元，主要建设泰迪熊主题乐园、冰雪世界滑雪场，项目于2018年3月开工，计划2021年9月试营业，建成后年营收达到1.5亿元”。

巨幅营销广告，图片为本文作者拍摄

但目前，一期住宅项目三栋高层及部分洋房已接近竣工交付，而文旅项目未有丝毫动工迹象，内部仍未完成土地平整，杂草丛生。

上述接近金科人士讲畀作者，之前拍得嘅33号商务用地要做个商业综合体，实际只涉及泰迪城呢一IP文旅元素，并唔包括中国文谷书院元素，文谷另属于第啲规划用地。

从作者实地探访情况来睇，除李亚鹏方之前拍到嘅两块地之外，成个文谷项目规划中嘅第啲三块土地目前还未达到政府土地收储、进行招拍挂嘅要求，呢意味住后续若进行公开招拍挂，包括金科喺内嘅每家企业都可以参同。

实际上，先期完工嘅住宅项目也并非完全顺利。

一位熟悉郑州地产市场嘅人士对作者介绍，2016年郑州市区限购限贷后，大批投资客迫入唔限购嘅远郊，郑汴一体化概念加上文创园规划出炉炒作，其中主打低密改善嘅绿博片区尤为火热，高层一度卖到1.5万元/平米，碧桂园、万科、建业等规模开发商争相涌入拿地。

但係，金科喺住宅项目上似乎并未捞到好处，其接盘李亚鹏河南中书置业公司75%股权仅两个月，当地楼市便急转直下。

上述郑州市场人士表示，喺2017年5月绿博也被限购后，市场急剧转冷，供应量远超市场需求，投资客锐减，降价、首付分期等促销手段唔断出现，高层普遍降至不足1万元/平米，郑州主城区也从2017年嘅高点一路走低近四年，直到2021年初才略有回暖，而白沙绿博呢啲远郊，沉寂至今仍未有起色。

31号地住宅项目入市时，即恰好遇到市场转凉。一位置业顾问讲畀作者，2018年底，该项目即已开售，高层毛坯价格喺1万元/平米，相比之前便宜近1000块钱，洋房稍贵些，目前项目一期才接近卖完，将喺2021年6月开始陆续交付。

住宅项目基本完工，图片为本文作者拍摄

至于为何泰迪城项目延迟至今，上述接近金科人士解释话，唔同于住宅，文旅产业项目相对复杂，目前喺重新调整规划方案，尚待报批报建，预计今年会动工。

住宅项目开售，延迟嘅文旅项目计划开工，但事并未完结。

作者发现，2020年10月，喺中牟县地方领导留言板上，有十几位购买‌该项目楼盘嘅业主代表留言询问，为何购房之后唔可以正常网签。官方回复话，因中国文谷泰迪城项目（泰迪城乐园冰雪世界）工程进度滞后且现场已停工，为督促企业加快项目建设，按照前期签订嘅合作协议等相关约定，停止‌博翠园项目相关手续办理。回复中表示，关于中国文谷泰迪城项目何时开工问题，目前，该项目正喺度进行规划方案调整，待相关手续完善后将正常开工建设。

“假小镇，真地产”

中牟县文谷项目嘅延期“难产”，只是文旅项目扩张嘅一个缩影，唔止于国际文创园，实际上，郑州市场多个文旅项目建设进度陷入停滞。

海昌海洋公园项目，同李亚鹏和金科嘅合作模式类似，该项目由某华南龙头房企和主题公园开发商海昌海洋公园（02255.HK）联合开发。2017年，双方以20亿元拿下住宅和商业两个地块，合计近1200亩，宣称投资15亿元，2020年7月建成。但係实际上，该华南龙头房企嘅住宅项目早于2019年开盘销售，但呢一号称中原地区最大海洋公园项目，却被爆出已停工一年，建设进度也严重滞后。

2019年3月，雅居乐同中牟县签约，号称投资100亿元，打造雁鸣湖会展小镇，无独有偶，项目同样迟迟未能动工。2020年8月，文创园管委会官方回应话，因雅居乐自身原因唔可以履行约定，会展小镇项目合作已终止。

据唔完全统计，环郑州市场嘅融创慈云、云智小镇，本土房企亚新嘅诗瓷、婚庆小镇，本土房企正商嘅红酒小镇、十里香山等多个文旅小镇项目，进度均唔如预期，部分甚至杳无音讯。

呢啲文旅项目批量出现嘅2017年，正值政策红利期，但从2018年开始，特色小镇开始整治，政府严控类似项目房地产化倾向，防范“假小镇真地产”项目，“生造文旅概念、实则产业勾地”嘅模式开始受阻。

除咗早些年落地运营嘅方特度假区、绿博园外，2017年喺郑州集中签约嘅文旅项目，截止目前，实际落地运营嘅只有建业华谊电影小镇和河南·戏剧幻城主题公园等少数项目，对应嘅配套住宅项目为建业集团开发嘅橙园项目和新筑项目。

“从2019年开始，政府对产业勾地好谨慎，就怕你是来圈地。原先招商引资时，一般会配套住宅用地，但而家只能靠后续来补，唔会写喺纸面上。”一位郑州产业园资深人士对作者表示。

头豹研究院一份研报指出，中国特色小镇具有投资大、回收周期长和政策变化快等特点，特色小镇初始投资额约为 20 亿元，总投资约为 50 亿元，平均资金回收周期约为30~50年。

显然，追求高周转嘅房企好难有咁样嘅耐心。2018年，中国城市和小城镇改革发展中心原主任李铁就曾撰文指出，一旦房地产商进驻特色小镇，特色就好难实现，“过去小镇创业剩系要要从农民手上租房即可，一旦被房地产商介入，就要通过买房来创业，噉就会大大提高创业成本。而历史也证明，没有一个特色小镇是通过房地产商嘅进入带动起来嘅”。

上述产业园人士也表示，文旅项目第一步是能开业、有人流，第二阶段才是拼持续经营能力、自负盈亏，但而家郑州市场真正做到呢一步嘅文旅项目并唔多，大多数停留喺纸面规划上，文旅基本就是赔钱嘅生意，前期建设也融唔到资，如果靠后续长期运营，开发成本十年以上才能覆盖，从商业逻辑上根本就唔成立，所以基本靠卖配套住宅反哺输血。

喺疫情冲击和三道红线双重压力下，文旅项目更加艰难。一位闽系房企副总对作者表示，房企降负债重任下，“如果大部分是可以马上开发嘅住宅用地，压力就唔多，如果是文旅、商业、酒店土地，开发销售嘅周转速度太慢，资金压力是非常大嘅”。

于是，利益驱使下，开发商闪转腾挪，名气变现间，李亚鹏成为‌其中插曲。