“如果可以，喺今年完成买房。”

转载：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，转载经授权发布。

说实话，最近大家都比较焦虑

因为今年嘅前五个月里，关于房地产嘅各种新政、各种调控、各种奇葩事实喺是太多‌

其中有好多更加系非常嘅魔幻，让人前所未见，闻所未闻

周围也有好多嘅朋友问我，点样睇待当下嘅楼市

如果要我畀个答案，我会讲畀你，如果可以嘅话，我依然希望各位喺今年完成购房

毕竟房产相对于第啲行业，总是可以让我哋更加安心

入行这几年，今年上海楼市嘅政策模式绝对是颠覆‌我嘅认知

可能大家也都睇到嘎啦，而家上海一手市场嘅买房逻辑已经完全被改变‌

买一手房呢件事，已经唔是你有钱以及有资格就可以买嘅

上海无房家庭，社保年限拉满，呢批人，先是顶配中嘅顶配

好喺千人摇嘅情况喺上海楼市基本绝迹嘎啦，大部分人陪跑摇号嘅情况也已经终结，呢啲都最大程度嘅释放‌舆论嘅焦虑

而且而家买房，同一时间也唔可以多个地方去认购，呢也喺好大程度上保护‌真心谂要买房嘅嗰啲人

但系喺今年咁多楼市突发嘅新政之度，喺我睇来影响最大最值得关注嘅那条其实系：上海开始实施住房限售

对按照优先购房政策购买嘅新建商品住房，喺购房合同网签备案满5年后方可转让

喺这条新政嘅背后，其实有两个关键点需要我哋注意：

其中第一个关键点喺于：并唔是未来所有嘅新房都会限售

只有嗰啲认购率高于130%嘅项目，凭购房积分优先买嘅项目，先会限售

其次，另一点是：这里嘅5年内限售指嘅是从网签备案开始算起

一般嚟讲，从预售到最后交房，呢中间嘅过程也需要1-2年时间，因此对于真正嘅业主嚟讲，真正限售嘅时间其实可能也就喺2-3年

咁样睇来，限售嘅影响可能比我哋想象中对购房者尤其系刚需购房者会小好多

那点解一定又要做呢？

除咗通过限售可以进一步限制此类住房嘅炒作，使相关楼盘进一步降温之外，呢条政策真正嘅意义主要是针对嗰啲用较高成本拆借资金嘅投机行为

其背后嘅真实目的是为咗维护房地产市场嘅稳定，打击炒房客

因为杠杆嘅存喺，投资客对于房价波动嘅承受能力要小得多，抛售房子止损嘅概率也远大于使用自有资金买房嘅人群

至于是利好房价还是利空房价，都唔是政策本意

换句话说，只要唔喺接下来嘅5年内出售房产，你就唔是政策定义嘅炒房客

由于限售嘅出现，市场上部分嘅流动性虽然被限嘎啦，但是架唔住上海嘅房产，依然是全国最优质嘅资产之一

我哋都知道，政策调控是要解决民生问题

喺上海咁庞大嘅优质人口基数，以及咁庞大嘅交易量面前，政策必须要加码到极致

也正系由于新房嘅限售，二手房市场上也开始产生‌相应嘅影响

从上面这张图上我哋可以睇到，2020年嘅时候，上海二手房嘅平均月销量维持喺3万套左右

到‌今年1月，上海二手房嘅销量更加系达到‌将近3.9万套，一度进入‌白热化嘅阶段

但系喺政策调控之后，紧接住就是二手房嘅挂牌量嘅大幅降低，3月份之后嘅二手房市场上，急躁情绪已经明显消退

四月嘅二手成交已经下滑到‌2.4万套

供应大幅减少后，此时此刻最直观嘅表现就是

二手房嘅交易周期从前段时间嘅1-2周被拉长到‌1个月以上甚至更耐

政策多变、房贷收紧、市场上嘅观望情绪也越来越重

随住今后对二手存量房源嘅管控和上架越来越严格，想要买二手房嘅人，选择可能会更加嘅少

这也就回答‌我标题嘅问题

“点解要喺今年完成买房”

我哋再来谂一想，点解要喺今年对楼市进行咁大规模大动作嘅调控？

其实好明显，而家上海嘅一手房整体嘅产品力已经非常高嘎啦，供应结构上地段嘅品相也非常嘅好，而且价格预期大家都睇得到，相比较二手嘅价格

一手房嘅优势实喺是太明显

哩个都系点解无房户会集中倾斜到一手房市场里，因为呢啲差唔多就是2021年全国范围内最好嘅资产标嘅

从周期上嚟讲，上海嘅一手房确实进入‌后半段，随住市中心嘅土地逐渐开发殆尽，唔用怀疑嘅是：上海核心地段一手房嘅供应量会越来越少

未来集中性嘅供应量可能都会集中喺近郊，然后相对独立发展

至于二手房市场上，能淘到嘅“宝贝”也会越来越少

因此，无论一手还是二手房

尤其系市中心嘅好标嘅，今年可能就是最好嘅机会

一旦错过嘎啦，也就无‌

也许是因为大家都预见到‌新房嘅稀缺，以至于而家就连买新房嘅套路也越来越深‌

众所周知，呢几个月上海嘅新房认购也出现咗一啲乱象

有部分楼盘

认购当日售楼处紧闭大门，销售们集体失联…

前往售楼处查睇咨询，直接被现场工作人员劝退…

好多时候，面对中国楼市嘅梦幻，我会感到一种深深嘅无力感

针对呢啲魔幻行为，前段时间房管局不得不再一次出手：

1. 认购前，需要喺相关网站公示三天；

2. 认购标准由房管部门统一制定，禁止开发商私自挑选客户；

3. 摇号选房后剩余房源按积分认购，禁止私下交易；

4. 认购期延长至6.5天。

增加认购时间，同时喺认购前先喺房地网公示三天，消灭‌嗰啲偷偷认购嘅行为

认购标准由主管部门统一制定，消灭‌开发商自行挑客，优先选择全款客户嘅行为

剩余房源按积分认购，杜绝‌私相授受嘅情况发生

呢一系列嘅重拳出击，也终于算是畀前段时间嘅认购乱象画上‌一个句号

点解还是有咁多人每天想尽办法钻空子买房呢？

仲未是因为佢哋已经尝过‌甜头？

只有真正买过房嘅人都知道，无论你企喺任何一个时间点，往前推20年都系赚嘅

对于中产嚟讲，其实好多人没有太多嘅选择，房产应该是唯一一个日常唔需要兼顾但是却可以稳定带来收益嘅嘢

因此只要睇好一个城市，睇好一个周期，而且呢个房子自己住嘅，没有必要过多嘅顾虑政策影响

唔管喺边个城市，想要换几次房子，唯一坚定嘅标准就是要越换越好，换到更好嘅地段，更大嘅户型，更舒适嘅生活环境，仅此而已

你说而家楼市有风险么，有嘅，一直有，而且仲未小

但系喺我睇来，当一座城市嘅经济增速、人口增长同房价增长能够相匹配嘅时候，高房价嘅风险是可以被消化嘅

楼市里最大嘅风险，其实系房价过快上涨产生嘅泡沫

乜嘢叫过快上涨，2016年本质上就是过快上涨

因为那一年本质上是毫无理由嘅价格上涨，单纯嘅因为市场上突然多‌好多钱，助推‌楼市成交嘅节奏

但是我觉得今年系一个特别好嘅时机，系一个政策调控下最好嘅时机

目前成个市场都处喺相对冷静嘅状态，对于买房人，可以有时间冷静思考，挑一套适合自己嘅好房子

其实上海楼市没有想象中那么容易动荡

因为我哋而家所睇到嘅上海房价，归根结底是呢啲年来上海嘅各种社会因素综合呈现出嘅一个最终结果

毕竟，上海有住全国最严嘅限购政策，没有之一

而家嘅各种政策唔论从边个角度，我哋都睇到‌执行嘅彻底，上海是要畀全国做好榜样嘅

再加上区别于深圳，杭州咁样嘅城市，上海房地产市场嘅投资需求比重一直都唔是好高

更多嘅还是居民自住以及改善性购房消费，沉淀两、三年之耐嘅潜在购房需求集中释放

所以上海这座城市，我认为始终都系买房嘅优先选择

最后畀几个比较中肯嘅购房建议：

1、绝大多数人买房，都有一个好大嘅问题：太睇重眼前嘅涨跌

其实楼市一直都有住属于自己嘅周期，而家嘅火热同两年后嘅下行，而家嘅回调同五年后嘅上扬，呢之间其实并唔矛盾

2、当下乃至今后，都唔好抱有任何炒房嘅心态以及暴富嘅想法，但系一定要记住

对于上海、深圳咁样嘅城市，请大家一定要有长持嘅逻辑，最大程度嘅持有，时间周期是越长越好

3、对于首套刚需嚟讲，仲要是应该将你嘅重点放喺一手房市场

因为喺呢个赛道里，你会被重点优待

而且目前上海项目的品质都唔错，如果有上车嘅机会，五年后你们会是最大嘅收益者

4、如果想要买市中心嘅一手房，争取喺今年完成买房

往后会越来越少，将握好你最后嘅机会吧

5、如果积分唔够，趁早将改善需求释放到二手房市场里

唔过由于交易周期正喺被拉长，置换用户一定要畀自己留足充分嘅时间，而且目前信贷门槛越来越好，要提前做好规划和准备