转载：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷，转载经授权发布。
拥抱一二线，远离三四线。
这两年，喺地产圈似乎成一种政治正确，是个人都知道，耳熟能详，倒背如流。
但这两年，苏北三杰， 徐州、淮安、盐城 这三个三四线城市，用火爆嘅楼市，暴涨嘅房价，颠覆市场一贯嘅认知。
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苏北房价疯狂上涨，涨幅全国领跑，地球人都知道。
徐州房价连续五年上涨，一年涨幅位居全国第二！
淮安二手房价4年涨近2.5倍，最高成交单价超6万/平！
盐城4年时间涨近2.5倍。
徐州，作为苏北楼市嘅带头大哥，五年来，唔停涨，涨唔停。几次涨幅，位居全国第一。
目前，徐州二手房房价超2万/㎡嘅小区约80个，涨幅最大嘅小区二手房挂牌均价上涨近1万/㎡，喺2个月时间内仲有同小区、同面积段房源成交价上涨40万嘅例子。
近期“3万+”嘅楼盘越来越多，再次抬高徐州新建商品房均价。
由于徐州嘅房价长期上涨，本地老百姓自信心爆棚。徐州被国家委以重任，而家房价节节攀升，畀市场造成一种“徐州永远涨”嘅氛围。
位于南北分界线嘅淮安，呢两年房价更加系一飞冲天。横下一条心，非要和大哥徐州较较劲。
淮安区嘅新区板块房价喺四年时间上涨接近2.5倍，2016年还是五千唔到嘅价格，而家已经到1.2万/平。
淮安喺二手房市场嘅涨幅更令人惊讶， 几次夺得全国二手房涨幅榜首。
根据某二手房平台数据显示，淮安4月份二手房挂牌均价为10723元/㎡，对比2020年5月嘅8666元/平，涨幅十分惊人，连续12个月上涨。
淮安嘅热点板块生态新城、城南大学城、清江浦主城等，呈现新房一房难求、二手房价格疯涨嘅情况。
苏北三杰，点样能少得盐城楼市。
过去五年间，盐城嘅房价基本没有下行过。上涨幅度接近徐州、淮安，目前盐城嘅楼市最高单价已经突破3万元/平方米。
喺盐城当地流行一句名言：“城南唔买房，一年又白忙”。
剩只一年时间，盐城热门嘅城南板块成交均价涨3125元/平方米。
苏北房价而家已经涨到乜嘢地步？
有苏北嘅朋友说，按照目前嘅状态再涨一两年，苏北广大人均群众嘅身价，可能就要超过苏南嘎啦。
如果对苏北房价有所认识，呢句话虽然有啲托大，但并非危言耸听。
以徐州、淮安、盐城为代表嘅苏北三杰，喺过去几年嘅房价涨幅方面，完全压倒苏南城市。
甚至南京和苏州嘅涨幅放到苏北，也并唔突出。
疯狂魔幻嘅苏北楼市，点样养成？
讲到底，仲要是离唔开棚改、土拍几个直接核心要素。
2
棚改拆迁杀一个回马枪。
棚改拆迁这事，2019年前基本上就结束嘎啦。苏北三个城市，2018年前，棚改增量就持续缩小，万万没想到，疫情成神助攻。
2020年棚改杀一个回马枪，刺激苏北楼市继续升温，拆迁土豪们，手捧巨额现金，买买买！强刺激下，苏北唔疯，谁疯？
上年，苏北老大哥徐州棚改力度再加大，市区范围内计划新征收项目69个、约1276.41万平方米，前期推进项目28个，约592万平方米；
淮安市人民政府网站发布《我市部署市区棚户区改造攻坚战》，称将“全力突破、高效推进、加快完成”；
盐城唔甘人后，上年全市实施棚户区改造3.13万户、285万平方米，其中市区2.3万户。
拆迁户加入抢房大军，苏北三杰楼市，接盘侠源源唔断，新房房价只有更高，没有最高。
棚改只是开胃菜，土拍嘅疯狂彻底改变市场预期，苏北楼市躁动嘎啦。
3
土拍也疯狂！
苏北楼市最高楼面地价16907元/平！
土拍市场可以说是楼市嘅风向标，面粉价格涨嘎啦，自然会影响面包价格。
长三角地价都喺度上涨，苏北也唔例外，上年以来，随住资金面收紧和房企降负债压力增大，土地市场已经降温，但苏北仍然地王频出。
老大哥徐州，霸气侧漏。
2021年开年至今，徐州市区已经诞生4宗楼面地价超过10000元/平嘅地块，徐州历史上一共只有14幅地价过万地块。
其中2020-2021年4月这唔到一年半嘅时间内就拍出11幅，最高楼面地价竟达到16907元/平。
淮安楼面价纪录屡次被刷新。
淮安国联以7100元/平方米嘅价格竞得大同路南侧地块，创下新纪录后，唔到两日，首进淮安市场嘅福建房企建发，就以楼面价9321元/平方米、溢价率55%拿下沁春路南侧地块，再度刷新淮安楼面价纪录。
喺盐城，经过188轮激烈竞价，江苏万科悦达实业有限公司以15.6亿元勇夺区域新地王，溢价率39.4%，楼面价9477元/平方米。
棚改+土拍，苏北楼市还缺最后一将火，就是拥有优质教育资源嘅板块。
4
优质嘅教育资源板块成为苏北楼市疯涨嘅领头羊。
苏北嘅优质教育资源概念日益火爆，逐步成为本地人追逐嘅楼市热点。
其度，淮安正儿八经嘅优质教育资源嘅板块价格，已经超过3万/平，顶级嘅特小户型已经触及6万。
上年，淮安成交一套顶级优质教育资源对应嘅项目，叫丰济仓，面积仅约13.46㎡，成交总价82万，成交单价超6万/㎡！ 关键还一日成交，让淮安全城高度焦虑。
同样嘅顶级，喺南京可以卖到12万+，北京可以卖到20万+，呢说明淮安嘅顶级价格，已经逐步逼近南京嘅一半左右。
当然，整体上苏北嘅价格，仲要是远低于南京。
但考虑到之前价格基础好低，涨幅却十分凶猛。按照目前嘅趋势睇，苏北城市嘅优质学校对口嘅好房子嘅价格，仲要会继续涨。
除咗棚改+土拍+优质学校，苏北楼市火好几年，楼市上涨嘅底层逻辑没有变。
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苏北楼市，长期火爆背后嘅原因，离唔开库存、城市化、产业等等嘅神助攻。
一、楼市库存普遍不足，三个苏北大市，都系人口七八百万，喺售二手房数量才一万多，两万多套，房源去化较快，新房供应不足，房价唔得唔涨。
二、好多人吐槽三个苏北城市，人口净流出，其实分城市和农村情况，三个城市城市化水平较低，大量农村人口外出，一部分人流出好正常，但大部分还是进城嘅较多，城市化嘅加速，都系三个城市房价上涨背后重要原因之一。
三、苏北这三个城市虽然俗称三四线城市，但喺全国来睇，都系经济强市，实力唔唔比中西部和一啲北方省会城市实力差，各种经济数据全国第一方阵，产业招商引资如火如荼，呢都系房价上涨坚实基础。
四、2015年伊始，苏州、南京、无锡、南通、扬州等苏南、苏中城市，都涨幅较大，苏州和南京号称涨价四小龙，噉时候苏北楼市没有跟涨，或者小幅波动，呢两年大涨，都算系补涨，板块轮动效应。
出乎意料！苏北疯狂，南京成最大受益者。
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苏北楼市疯狂，南京成相对房价洼地，意外成为香饽饽。
苏北疯涨嘅楼市，意外嘅让省会南京嘅房价，反而成相对洼地，诱惑力爆棚。
最近两年苏北户籍嘅购买力喺南京表现十分活跃，老家喺苏北嘅买房人基本能占到南京市场购买力嘅30%，呢其实系一个非常可怕嘅数字。
其中一个重要嘅原因是，苏北房价还唔错，置换成本唔高，两套换一套，基本问题唔多。
喺苏北房价猛涨嘅背景下，越来越多嘅苏北买房人将目光投向南京，特别是国家级新区江北新区。
喺落户政策进一步放宽后，大部分人仅需6个月社保即可落户南京买房，同时社保还可以补缴，呢就意味住外地人喺南京买房门槛非常低。
国家级新区规划、新房房价喺2.7-3.5万/平之间、长三角省会城市，呢样嘅标签对于苏北购房人嚟讲确实太有吸引力。
部分南京限价新盘售楼处，成为苏北老乡聚会基地。甚至有唔少苏北投资客直言：南京太便宜！
盛世也有危机！
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魔幻嘅苏北楼市，疯涨背后两大TOP级风险，苏北买房人唔得唔高度警惕。
一、苏北三个代表城市，随住房价涨幅越来越大，关注度越来越高，过去宽松嘅调控政策，好可能会加码。调控利剑随时可能出手，南通就是最好嘅例子。
4月7日，苏北老大哥徐州率先出手，严控地价。
建立土拍熔断机制。土地招标拍卖过程度，当溢价率达50%或超过设置嘅最高限价时，中止网上竞价，采取摇号方式确定竞得人。
二、多个平台数据显示，苏北三市二手房挂牌数量逐月增加，热门红盘抛盘越来越多，高杠杆炒房客嘅嗅觉最灵敏，上涨趋势已接近尾声。
如果你此时入场，好可能就是击鼓传花游戏度，最后一棒接盘侠。
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