编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。
在2021年年初的时候，我给自己定下了2个终极目标，一个是要跑100个以上的项目，新房二手房不限，第二个是希望和我们的用户走的更近，我选择了直播的方式。
在每周固定的时间，我会按照当周楼市发生的现象，定下主题，在前半节分享当下楼市的新鲜事和新观点， 在后半节，我回答所有用户的提问。
渐渐的 ，我发现了这正是一个对买房有共识，但自己没想法的年代。
如今，整个2021年的时间进度条已经走完了将近一半，今天这篇，聊一聊近期我接触的市场与用户，给大家最为诚恳的、符合当下楼市环境的五个买房建议。
不要以为所有新房都值得买
这一批次上海新房 47盘 集中供应，预计将有10盘触发了计分制，而且这个触发表每天都在更新 。
看上去，如果你没买到这些新房，就是大大的吃亏了。
然而，不要以为所有新房都值得买。
与触发计分制相反的一面是，上海新房依旧部分区域有着另一个极端，叫做“未摇号”。坦率的说，如今未摇号的项目，主要原因就是认购人数过少。
我们可以看一下第一批次33个新盘的开盘情况。
我们发现未摇号，也就是认购人数少的区域主要集中于金山、奉贤金汇这样的区域。
这些区域的共同点在于，整体供应是远高于需求的。诸如奉贤金汇同时供应多个项目，头部项目会有不错的去化，而其它项目可能并没有那么好卖。
另外，不好卖的项目基本都位于郊环以外 。 在郊环外，不同开发商对于自身产品的态度倒是可以看成是能不能买的关键因素。
目前300万以内总价段的热门区域有好几个，但唯独临港蓝湾最好卖。
其中有一点不得忽视，就是无论电建地产·泷悦蓝湾也好，大名城·映园也罢。两者并未因为临港蓝湾处于郊环而敷衍了事。
前者拿出最高端的泷悦系，后者则是IN系列。
要知道，临港新片区的先行示范区覆盖了奉贤多个板块，临港蓝湾也并非是该区域内唯一的“2”字头区域。
两相比较，显然临港蓝湾占据优势，而周围板块的新房可能就没那么好卖了。
不要因为区位嫌弃郊区
今年大家最大的一个共识，无疑是上海的 地段论 正在发生改变。
地铁拉伸城市骨架，地铁所到之处，都被认为是不错的地方。
单就刚需而言，五个新城成为了新房市场中的香饽饽，而这些正是我们此前认为的郊区。所以，千万不要因为区位嫌弃郊区。
如今 的嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇 5个新城，今后会建设成为长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市。
这些新城的配套，曾经一直被买房者诟病，五个新城此前的优质学校较少。
如今在2021年，上海将新建的47所优质学校中，有23所在五大新城，包括了兰生复旦、上外附中、世外等多所市重点学校。
预计将提供近千个班级，可容纳近4万名学生，最快的9月份开启招生。
所以五大新城起势，带来的直接结果就是，触发 计分制的项目越来越多。
青浦新城的宝业活力天地和中环境秋月，没有触发计分制的首创禧悦芳菲也有不俗的去化。
再有，金地峯范是上海新房试验三盘其中之一，原以为130万的认购金会成为一定的阻碍，但认购率依然高达106%，二期直接出发了计分制。
所以整体来看，五个新城今年在刚需客群中也受到了越来越多的认可。
不要因为低积分放弃新房
新房实行计分制之后，最大受益者有两类，第一个自然是无房家庭，刚需首置用户成为最大受益者，还有一类自然是拥有十多年以上的社保，新政同样支持为上海多做贡献的改善家庭。
但低积分就注定和品质新房无缘了吗？显然也不是。
通过前两波的集中开盘和认购情况，我们发现了低积分购房者需要掌握全新买房技能。
我们来看一个案例。来自宝山杨行的四季都会月城西。
和它同板块的大华公园荟开盘时触发了计分制，而月城西的认购率在120%。
这就告诉我们，刚需价位的板块同时开盘，可能未必会全部都触发计分制，而选择到其中之一就有机会低积分买到日光盘。
只要不触发计分制，多少分都是一样的，但是项目是好项目，还没有五年的限售的限制。
相同的案例还出现在了青浦新城的宝业活力天地和首创禧悦芳菲，前者触发了积分制，需要57.4分，而后者认购人数492组，总计524套，没有触发积分制。
要知道，首创地段和宝业活力天地是一致的。
这些机会，还是留给了有准备的人。
不要因为“假”房源，而对二手房失去信心
首先，这里说的“假”房源，有两种含义。
第一种自然是那种被挂在平台上，利用低价吸引客户的虚假房源。之前和大家聊过，目前有些平台上的虚假房源有多夸张。
而另一种“假”，来自于挂牌价的虚高。
亲朋好友经常会把网上看到的一些房价价格排序表私信给我。
有人通过均价降序排列汇总上海各区的二手房房价，徐汇房价高并不稀奇，但如果告诉你第四十名的小区均价接近14W，不知道是何感想？
我看到这张价格表的第一时间便惊呆了。所以另外我又去看了其它区域，以上图右边的嘉定为例，查过之后，价格没有问题。
这张表统计的节点是本月13日，链家网上徐汇和嘉定两区单价TOP40的小区列表。挂牌价格真实的前提下，我把自己设想成买房客，在我脑海中浮现的第一个词是“望而却步”。其实，这也是如今新房市场大多异常好卖的原因之一。
只要项目拿出周边二手房的挂牌价告诉购房者，这“妥妥”的价差足以让所有购房者“弃旧从新”。
从近15个月上海二手房的成交均价趋势来看，除去去年12月和今年1月之外，整体二手房的均价基本维持在5W1-5W2之间。
数据来源：克而瑞
尽管这个价格是网签均价，但本质上近期的趋势是基本相同的。
起码均价上是比较平稳，并没有因为整体二手房量上的猛增带来小区房价的同步大幅上扬。
显然，这就意味着挂牌均价仅仅是挂牌均价，由于成交增多而造成的库存稀少所带来的卖方心态上的变化是显而易见，但是买房者完全不用对二手房市场失去信心。
买房看房，势必要去市场里走上一遭的。了解过之后，你就能明白为什么挂牌虚高的背后为何有如此坚挺的成交。
不要因为焦虑慌张买房
我身边就有三组真实用户案例应对着当下三类正处于焦虑之中的三个买房家庭。
第一种，你万万没想到的是拥有十五年左右的社保，上海无房家庭，至今未拥有属于自己名下的房子。
这种现状其实在上海并不少见，子女结婚，父母搬去和爷爷奶奶同住，把原本的住处留给孩子，但房本是父母的名字。
大家一定会觉得这不就是我们口中常说的，这对三口之家就是上海新政利好的“社保巨子”吗？
然 而，我的这位朋友小文，她有个致命伤——低预算。
于是，最好的建议便是不要因为焦虑慌张买房。
我们上文中提到了低预算所买的区域相对有限，主要集中在郊环外，而郊环外触发计分制的项目屈指可数。
既然新政是给无房家庭的一种回馈，那么选择合适的新房项目变得十分重要。
大家要明白的一个现象在于，预算提高一个层级，就能触及到更好的地段，能看到更多触发计分制的高分盘，最终完成最理想的适配。
而上海新政短期内是不会有原则上的变化。于是，我给他们的建议在于高筑墙，广积粮，缓买房。
第二种，目前较为主流的，在上海社保未满五年的新上海人，对于他们来说，尽早在上海安家是他们最迫切的需求与愿望。
我的一个朋友，已缴三年多社保仍然有将近两年的社保未满。这意味着短期内依然无法在上海买房。不得不将目光转向没有限购的环沪城市，环沪不是不能买，而是要综合考虑今后的整体发展，还要考虑一旦贷款买环沪，五年之内，在上海新房里再无优势。
本身非上海户籍还少了10分，5年内有购又少去20分，届时上海满五年社保之后，操作空间非常小。上海二套房7成，到时候就陷入更加尴尬的境地。
第三种，是已经满五年社保的新上海家庭，眼下正考虑在上海买房。
我身边好多这样的朋友，在张江上班，买房自然是浦东优先，因为要离工作的地点更近。
别看今年浦东新房整体供应不多，但各个都是狠角色。33盘中的浦开仁恒金桥世纪75.6分，嘉泷汇69.6分，还有47盘目前周康的一些项目，都将触发计分制。
而虽然社保满五年，但本身社保时长并不多，浦东的好项目积分普遍较高，将眼光瞄向了二手市场。
而目前二手房房价的挂牌价过于吓人，小丽处于两难的境地。
这类人群其实可以重点关注新房市场的推盘节奏，以及张江周边的辐射区域，有大量套数供应，势必就能够分流一定的人群，就能有一定的机会。
土拍市场是新房的风向标
就在本周，上海第一次集中供应宅地的房地联动价出炉。
13.1万，这就是该项目2022年新房的政府指导价。
房地联动价的出现，将土地市场和新房市场牢牢绑定，先做到稳地价、稳房价，而房地联动价又能对二手房市场有指导作用。
最直接的作用就是，本身不会通过行政手段来干预二手房市场，但通过房地联动价格，以更为透明的价格对相关区域的进行定价，使得购房者也能够清楚明白板块的合理价格。
这是极容易造成连锁反应的一环。
当购房者都了解板块市场的行情价，高挂的那些房源存在的意义也就不大，最终能够达到稳预期的作用。
最后想和大家说的是，买房这样一件人生大事，还是需要多看多比较。
今年市场上的整个买房逻辑已经改变了很多，只有提前做足功课，才能更好的完成买房决策。
希望这份买房建议能够帮助到大家买到好房。
以上为正文，来自上海小阿飞
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