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  • 趁现在,上海一手浮出几个信号

    编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

    过去上海楼市是一个什么样的市场 

    这是一个重新构筑楼市规则的三年,这三年我们都要重新适应当下的上海市场,那么在新规则下呈现出哪些规律,是需要定期复盘和定期总结的 

    趁现在,上海一手浮出几个信号

    这些总结可能未来还会随着规则的改变而改变,但是同样我们还要保持注意,这些现象在未来都有可能成为规则之一 

    所以趁现在,和大家说一些我们的发现

    01

    第一,上海板块新房价格会被锁定三年,这将成为一张全新的上海新房地图

    也就是说,新房指导价出来后,上海这三年每个板块能卖多少钱,基本定死了 

    房价联动在上海房地产历史上是首次出现。未来上海楼市最大风向标,其实就是伴随着土拍市场,出来的每块地的新房指导价 

    趁现在,上海一手浮出几个信号

    所以至少3-5年内,上海新房市场依旧是全国最稳定的市场,同时被限制得最严格的市场 

    因为这几年,上海每出来一块地不仅规定了10%的溢价率,还把项目入市后的房价也确定了,这基本是在一个土地依赖成都极低的城市里,才会有的严格管控 

    房地联动的房价基本决定了上海各板块未来的价格格局,目前这几个板块已经确定,三五年内新房的价格大概是: 

    徐汇滨江约13.1万/平、静安大宁约10.5万/平、杨浦定海约10.8万/平、普陀万里约9.6万/平、五大新城之松江新城5.81万/平、五大新城之嘉定约4.81万/平、五大新城之青浦约4.2万/平、五大新城之临港约2.5-3.2万/平、郊环外约2.7-3.1万/平… 

    趁现在,上海一手浮出几个信号

    其中有一个点要强调 

    1、城市核心区最顶级的滨江地带,价格被锚定在13.1万,换句话来说未来三年很难有项目会突破这个价格 

    2、大宁金茂府南向地块定在10.5万,杨浦地块被定在10.8万,换句话来说中环内的项目,基本在11万以下被夯实,最低的也在9万之上 

    3、郊环附近的项目,能够有地铁属性的还是被定在4.2万-4.5万左右,这个价格基本和前期一致 

    4、无地铁概念的远郊项目依然有足量3万单价,这是上海最后的价值缓冲带,目测也是不需要高积分外地客群可以购买的主力区域 

    伴随着未来土地出让越来越多,这样的房价地图会更加明显,但是整体的定价脉络已经确定 

    02

    伴随着新房价格地图的出现,一二手倒挂的现象也开始明确

    我们做了一个工作,把这些地块附近次新房的价格和未来的新房指导价做一个比较 

    当然这里还是有前提,因为新房指导价是一两年后的售价,现在的次新房二手房是现在当下的价格 

    中间存在一定程度的误差,但是已经可以说明了一些问题 

    趁现在,上海一手浮出几个信号

    通过一二手价格的比较可以看出,为什么核心区的房子好卖 

    除了杨浦定海周边没什么品质次新房之外,其余的项目都存在明显的价格倒挂,这也就说明如今在中环内买新房是一件非常高性价比的事情

    正是因为这样的价格空间,从而创造出比较高的积分分数

    而这个现象在外环外,特别是五大新城就显得温和很多,基本上新房价格和周边次新房的价格是接近或者趋同的

    所以上海楼市未来的积分也会出现一定分化,远郊的没那么热,核心区的会持续热

    这也说明了当初制定了新房触发积分制度后限售的重要性,如果有倒挂空间,就需要充分保障是自住需求的购买

    远郊倒挂比较明显的是临港主城,这从之前万达项目已经有表现,当然这也没太大的问题,在临港人才制度的倾斜让大量的人才能够买到一手房 

    这样的红利倾斜也是当初临港发展所需要的

    03

    另外,上海除了房价地图,正在形成积分地图

    我们梳理了目前触发了积分制的楼盘后发现,目前已经有17个项目,触发了积分入围制 

    趁现在,上海一手浮出几个信号

    包括昨天虹桥悦澜78.36的入围线,打破上海今年最高积分盘的最高纪录,也让大虹桥坐稳了上海新房市场今年最热门板块 

    目前整个市场供不应求的情况很明显了,大虹桥出来一个新房都要靠抢,其次就是浦东金桥 

    人都是这样,不到黄河不死心,有些低积分的客户,还是会继续摇新房,但是并不建议这样做 

    相信一年之后,上海不仅有楼盘地图,还会有积分地图,会把不同档次积分的客户引到不同板块去 

    趁现在,上海一手浮出几个信号

    这张积分地图其实蛮重要的,因为你有多少分是知道的,但是你买哪里其实是不知道的 

    大家可以通过地图因地制宜的去选盘 

    在积分模式的彻底贯彻下去后,上海各个板块大概需要多少人,什么类型的人,客户画像,也会越来越明确 

    这对买房者来说算是件好事,因为积分情况越来越明朗了,有助于做出精确的决策 

    如果积分只有50分的,还要不要去摇某些板块,比如徐泾和金桥, 70分以上的买哪里,才没有浪费房票和好积分… 

    在个体竞争的时代里,这都是值得细细推敲的 

    当然,板块的积分还是会变化的 

    包括徐泾一些项目前后不同批次开盘的分数也不尽相同,金桥仁恒后续推盘目测也不会那么高的分数,但是整体区间还是在那里的,各位入手之前算准自己的分数 

    04

    最后和大家聊聊,上海买房最凶的,还是这两群人

    大家有没有感觉,最近上海市面上的钱多了起来,购买力变得非常充沛 

    即便是大量热盘要求提高认购金,提高首付,甚至全款的情况下, 市场上很多盘还是出发了积分制,认购比超过了1比1.3,上海永远不缺购买力,这是句实话 

    而且上海的购买力在政策红利的推动下,变得更加活跃 

    为什么今年上海新房格外热,未来会不会继续热下去?到底是谁在和我们抢那些热门一手房? 

    其实购买力来自于两个方面,我找到了几组数据,大家可以感受一下: 

    2019年上海预计完成旧区改造55万平方米,受益居民2.9万户 

    2020年,上海更是完成了旧区改造75万平方米,受益居民3.5万户 

    2021年,上海计划完成旧区改造70万平方米,涉及居民3.4万户,截止4月底,已经完成了21万平方米,涉及1.08万户 

    趁现在,上海一手浮出几个信号

    那么,统共下来,上海拆这三年拆除了200万平米的老房子,涉及到的拆迁户就有大约9.8万户

    今年1-4月,上海新房供应也就不到2万套,但是新增的拆迁户就有1.08万户了 

    拆迁户在如今的上海的新房市场意味着什么:社保年限高、高积分、持有大量现金可以提高首付比例 

    接下来,大概率上海新房买房最凶那群里,还是会有很多社保巨子,其中大部分是手上持有拆迁款的拆迁户 

    从两批次新房集中供应的房源数量来看,两次供应一共放出了2万多套房源,以这个频率来看,接下来今年上海,还会有大概4万套新房房源左右入市 

    但是拆迁户入市的速度更快,今年还有大概2.3万户拆迁户将要进场 

    这4万套房源,能解渴整个新房市场吗 

    除此之外,有人正在楼市里用自己的认知赚钱,今年很多改善置换客户怎么来的 

    我和某个认购项目的置业顾问聊了一下,一个在市中心单价12万左右的豪宅盘,客户里有30%以上是改善置换的无房户,大部分是一些高学历,高积分的新上海人 

    趁现在,上海一手浮出几个信号

    为什么?类似硕士博士这样的高学历买房者,对楼市的认知非常透彻,就在今年,他们将手上的其他资产股票、债券、基金、旧房产等置换成为新房产 

    同时也是他们,对自己手上的购房资格和市场政策非常敏感 

    在上海无房刚需认定标准只看五年内购房记录,不看五年内卖房记录原则之下,这群人无疑是拿到了楼市一个大礼包 

    如今楼市里买房最汹涌的就是这两类人,拆迁户和高学历博士们

    因为他们,上海新房的热,恐怕还要持续很长时间

    05

    所以,现在是一个什么样的楼市

    趁现在,上海一手浮出几个信号

    其实每个人对于楼市的感知都是不一样的 

    如果你的积分很高,你会觉得现在的市场对你特别好,你一定在着急卖房子然后去看新房 

    如果你是一个外地来的单身汉,可能新房市场就和你没关系的,你再有钱也只能在二手房里选择 

    如果你最近想要置换,你都需要回忆下上一套房子是五年前买的还是五年后买的 

    这是一个函数型调控的市场,每个人对温度的感知都是不一样的,这也是推动着我们更加关注市场的原因 

    了解市场变化,并且为此制定出自己的买房计划,这才是最重要的 

    如果只有唯一一个建议,如果你最近要买房,把钱准备好放在银行里,当机会来的时候记得快点下手

    这是一条打怪通关的道路,有足够的子弹,瞄准对的目标 

    以上为正文,来自乔不丝 

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