编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。
过去上海楼市是一个什么样的市场
这是一个重新构筑楼市规则的三年，这三年我们都要重新适应当下的上海市场，那么在新规则下呈现出哪些规律，是需要定期复盘和定期总结的
这些总结可能未来还会随着规则的改变而改变，但是同样我们还要保持注意，这些现象在未来都有可能成为规则之一
所以趁现在，和大家说一些我们的发现
01
第一，上海板块新房价格会被锁定三年，这将成为一张全新的上海新房地图
也就是说，新房指导价出来后，上海这三年每个板块能卖多少钱，基本定死了
房价联动在上海房地产历史上是首次出现。未来上海楼市最大风向标，其实就是伴随着土拍市场，出来的每块地的新房指导价
所以至少3-5年内，上海新房市场依旧是全国最稳定的市场，同时被限制得最严格的市场
因为这几年，上海每出来一块地不仅规定了10%的溢价率，还把项目入市后的房价也确定了，这基本是在一个土地依赖成都极低的城市里，才会有的严格管控
房地联动的房价基本决定了上海各板块未来的价格格局，目前这几个板块已经确定，三五年内新房的价格大概是：
徐汇滨江约13.1万/平、静安大宁约10.5万/平、杨浦定海约10.8万/平、普陀万里约9.6万/平、五大新城之松江新城5.81万/平、五大新城之嘉定约4.81万/平、五大新城之青浦约4.2万/平、五大新城之临港约2.5-3.2万/平、郊环外约2.7-3.1万/平…
其中有一个点要强调
1、城市核心区最顶级的滨江地带，价格被锚定在13.1万，换句话来说未来三年很难有项目会突破这个价格
2、大宁金茂府南向地块定在10.5万，杨浦地块被定在10.8万，换句话来说中环内的项目，基本在11万以下被夯实，最低的也在9万之上
3、郊环附近的项目，能够有地铁属性的还是被定在4.2万-4.5万左右，这个价格基本和前期一致
4、无地铁概念的远郊项目依然有足量3万单价，这是上海最后的价值缓冲带，目测也是不需要高积分外地客群可以购买的主力区域
伴随着未来土地出让越来越多，这样的房价地图会更加明显，但是整体的定价脉络已经确定
02
伴随着新房价格地图的出现，一二手倒挂的现象也开始明确
我们做了一个工作，把这些地块附近次新房的价格和未来的新房指导价做一个比较
当然这里还是有前提，因为新房指导价是一两年后的售价，现在的次新房二手房是现在当下的价格
中间存在一定程度的误差，但是已经可以说明了一些问题
通过一二手价格的比较可以看出，为什么核心区的房子好卖
除了杨浦定海周边没什么品质次新房之外，其余的项目都存在明显的价格倒挂，这也就说明如今在中环内买新房是一件非常高性价比的事情
正是因为这样的价格空间，从而创造出比较高的积分分数
而这个现象在外环外，特别是五大新城就显得温和很多，基本上新房价格和周边次新房的价格是接近或者趋同的
所以上海楼市未来的积分也会出现一定分化，远郊的没那么热，核心区的会持续热
这也说明了当初制定了新房触发积分制度后限售的重要性，如果有倒挂空间，就需要充分保障是自住需求的购买
远郊倒挂比较明显的是临港主城，这从之前万达项目已经有表现，当然这也没太大的问题，在临港人才制度的倾斜让大量的人才能够买到一手房
这样的红利倾斜也是当初临港发展所需要的
03
另外，上海除了房价地图，正在形成积分地图
我们梳理了目前触发了积分制的楼盘后发现，目前已经有17个项目，触发了积分入围制
包括昨天虹桥悦澜78.36的入围线，打破上海今年最高积分盘的最高纪录，也让大虹桥坐稳了上海新房市场今年最热门板块
目前整个市场供不应求的情况很明显了，大虹桥出来一个新房都要靠抢，其次就是浦东金桥
人都是这样，不到黄河不死心，有些低积分的客户，还是会继续摇新房，但是并不建议这样做
相信一年之后，上海不仅有楼盘地图，还会有积分地图，会把不同档次积分的客户引到不同板块去
这张积分地图其实蛮重要的，因为你有多少分是知道的，但是你买哪里其实是不知道的
大家可以通过地图因地制宜的去选盘
在积分模式的彻底贯彻下去后，上海各个板块大概需要多少人，什么类型的人，客户画像，也会越来越明确
这对买房者来说算是件好事，因为积分情况越来越明朗了，有助于做出精确的决策
如果积分只有50分的，还要不要去摇某些板块，比如徐泾和金桥， 70分以上的买哪里，才没有浪费房票和好积分…
在个体竞争的时代里，这都是值得细细推敲的
当然，板块的积分还是会变化的
包括徐泾一些项目前后不同批次开盘的分数也不尽相同，金桥仁恒后续推盘目测也不会那么高的分数，但是整体区间还是在那里的，各位入手之前算准自己的分数
04
最后和大家聊聊，上海买房最凶的，还是这两群人
大家有没有感觉，最近上海市面上的钱多了起来，购买力变得非常充沛
即便是大量热盘要求提高认购金，提高首付，甚至全款的情况下， 市场上很多盘还是出发了积分制，认购比超过了1比1.3，上海永远不缺购买力，这是句实话
而且上海的购买力在政策红利的推动下，变得更加活跃
为什么今年上海新房格外热，未来会不会继续热下去？到底是谁在和我们抢那些热门一手房？
其实购买力来自于两个方面，我找到了几组数据，大家可以感受一下：
2019年上海预计完成旧区改造55万平方米，受益居民2.9万户
2020年，上海更是完成了旧区改造75万平方米，受益居民3.5万户
2021年，上海计划完成旧区改造70万平方米，涉及居民3.4万户，截止4月底，已经完成了21万平方米，涉及1.08万户
那么，统共下来，上海拆这三年拆除了200万平米的老房子，涉及到的拆迁户就有大约9.8万户
今年1-4月，上海新房供应也就不到2万套，但是新增的拆迁户就有1.08万户了
拆迁户在如今的上海的新房市场意味着什么：社保年限高、高积分、持有大量现金可以提高首付比例
接下来，大概率上海新房买房最凶那群里，还是会有很多社保巨子，其中大部分是手上持有拆迁款的拆迁户
从两批次新房集中供应的房源数量来看，两次供应一共放出了2万多套房源，以这个频率来看，接下来今年上海，还会有大概4万套新房房源左右入市
但是拆迁户入市的速度更快，今年还有大概2.3万户拆迁户将要进场
这4万套房源，能解渴整个新房市场吗
除此之外，有人正在楼市里用自己的认知赚钱，今年很多改善置换客户怎么来的
我和某个认购项目的置业顾问聊了一下，一个在市中心单价12万左右的豪宅盘，客户里有30%以上是改善置换的无房户，大部分是一些高学历，高积分的新上海人
为什么？类似硕士博士这样的高学历买房者，对楼市的认知非常透彻，就在今年，他们将手上的其他资产股票、债券、基金、旧房产等置换成为新房产
同时也是他们，对自己手上的购房资格和市场政策非常敏感
在上海无房刚需认定标准只看五年内购房记录，不看五年内卖房记录原则之下，这群人无疑是拿到了楼市一个大礼包
如今楼市里买房最汹涌的就是这两类人，拆迁户和高学历博士们
因为他们，上海新房的热，恐怕还要持续很长时间
05
所以，现在是一个什么样的楼市
其实每个人对于楼市的感知都是不一样的
如果你的积分很高，你会觉得现在的市场对你特别好，你一定在着急卖房子然后去看新房
如果你是一个外地来的单身汉，可能新房市场就和你没关系的，你再有钱也只能在二手房里选择
如果你最近想要置换，你都需要回忆下上一套房子是五年前买的还是五年后买的
这是一个函数型调控的市场，每个人对温度的感知都是不一样的，这也是推动着我们更加关注市场的原因
了解市场变化，并且为此制定出自己的买房计划，这才是最重要的
如果只有唯一一个建议，如果你最近要买房，把钱准备好放在银行里，当机会来的时候记得快点下手
这是一条打怪通关的道路，有足够的子弹，瞄准对的目标
以上为正文，来自乔不丝
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