本文嚟自微信公众号“镁刻地产”（ID:Real-estate-Circle），作者：镁刻地产，经授权发布。
3月3日，杭州一则“关于进一步规范房地产市场秩序嘅通知”拉开法拍房被纳入限购嘅序幕。杭州都成为继无锡之后，第二个堵上法拍房限购漏洞嘅二线城市。
“限法令”住力点喺法拍房，实则同时对严控信贷资金流入楼市、防止中介虚假炒作同哄抬房价、营造良好市场舆论环境都有影响。
跟踪观察“限法令”后杭州嘅法拍房走势、一手房市场，但系以清晰睇到新政嘅影响同市场效用。
首拍降价成交 法拍房价格趋理性
“限法令”之后，杭州一度出现法拍房撤回或中止拍卖嘅情况。经过一段时间嘅调整，杭州才又上架一批法拍房。
3月5日10时56分，阿里云法拍平台上，一套位于杭州入面东山弄嘅法拍房落锤成交，成为新政后第一套成交嘅法拍房。
来源：阿里云法拍
这套位于杭州市西湖区曙光路160号入面东山弄嘅房产，坐拥西湖附近、核心地段等优势，却最终以521万元成交价落锤，比评估价（650万元）足足便宜129万元，相当于打7折。
据记者统计，目前阿里云法拍上，杭州市区自新政后拍出嘅房源共计8套，正喺拍卖嘅共计20套。
杭州东山弄嘅法拍房成功拍卖后，其他法拍房嘅成交价同评估价都趋于理性。记者观察随后几天嘅拍卖房源发现，大多数房源嘅成交价格同评估价持平，有啲识略低于评估价，都有啲房子成交价高于评估价30%，但基本都喺正常范畴内。
“法拍房唔再系市场捡漏同突破限购嘅手段。”
专家认为，从杭州“限法令”嘅内容同市场反应可见，这一措施将有效阻挡城外及省外资金入场，避免投资需求扰乱市场，防止因局部市场过热，造成市场预期波动。
法拍房“牵头” 杭州市场进入平静期
杭州此次“限法令”对房地产中介机构违法违规行为都进行严厉打击，系要求中介机构唔得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格嘅房屋信息。
最近半年嚟，杭州一啲热门次新房嘅房东心态膨胀，唔但挂牌价上天，甚至号召建立“小区价格同盟”保护高价。对于法拍房，都一度出现吹涨高价嘅情况。
不过，一位营销总讲畀记者，法拍房这条非正常渠道进入杭州嘅唯一路径被堵死后，从杭州市场嘅成交绝对值嚟讲，几乎可以忽略唔计。
新政其实针对嘅系资金面，年前1万多套集中开盘，从银行资金面管控嚟讲，政府一直抓得比较严，警钟一响再响。今年以嚟，银行开始大规模收紧银根，加上集中供地等政策嘅出台，对房企资金面有更大嘅挑战，自上年上半年开始限制签约均价。
克而瑞数据显示，2月杭州楼市成交量突破万套，创历史新高。全市共434个楼盘成功转签房源，转签量达14362套。
以普通住宅为例，累计成交12360套，环比上涨7.0%。267个实现网签嘅项目中，91个成交均价环比上涨，129个成交均价环比下跌。
上述营销总表示，年前楼盘嘅集中释放，使得年后杭州楼市走向趋缓。
而二手房市场都受到一定影响。
据《钱江晚报》统计，彼时华夏四季二手报价约7.7万元/平方米、万科未嚟城约8万元/平方米、养云静舍9.3万元/平方米、滨江金茂府11万元/平方米、候潮府15万元/平方米、翡翠海岸17万元/平方米……
呢啲虚高嘅二手房挂牌价，跟市场实际成交价相差甚远。
虽然2月杭州楼市成交量突破万套，且创历史新高，但从相关官方平台查阅可知，上述溢价异常嘅小区，几个月都没有实际成交案例，完全处于有价无市状态。
专家认为，此次新政从法拍房端口对二手房炒作做一个“杀鸡儆猴”嘅示范，对今后二手房嘅挂牌价都形成一定约束。
可以预计，杭州二手房市场喺未嚟好长一段时间内仍将处于强管控之中。
撰文：吴若凡
编辑：陈梦妤
封面图片来源：阿里云法拍
2021-03-09 19:06:38
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