一記重拳，買家同賣家干起身……

本文嚟自微信公眾號“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木，經授權發布。

“一單都開唔嘎啦，只有靠房租小單維持生計咁樣。”

平日入面笑嘻嘻嘅小虎，呢次眉頭緊鎖，顯然感到危機。

小虎系深圳寶安一家中介機構嘅店長，摸爬滾打幾年，小有成就，都系我解深圳市場嘅主系要通道之一。

佢嘅現狀，其實反映現下成個深圳樓市二手中介嘅困境。

我查一下數據，2月“二手房指導價”新政出台後，深圳二手房成交量一夜入冬。

第一周，深圳二手房網簽362套，環比下降78.3%。 

呢啲都唔可以用暴跌、腰斬去形容，直接系冰封。

而家賣家唔敢賣，買家唔敢買，銀行唔敢貸，中介唔敢攢。

“上年大調控，今年又嚟，同事走好幾個，怎麼辦？”小虎悻悻地問。

“等風嚟”，我答道。

欲知深圳樓市後事，我哋仲系要從呢次調控嘅底層邏輯去逐步分析。

虛假宣傳

2月8日，深圳“二手房指導價”新政出台，當初我沒有做過多解讀，因為“二手房指導價”嘅提議已經好幾次嘎啦，每次都系唔之。

這跟房地產稅出台一樣，難度奇高，个中關係錯綜複雜。

但接下嚟這段嗰時間，監管部門嘅決心等人一身冷汗。

先系2月23日，深圳住建局嚴查二手房中介，全面下架高價“房源”。

其次，嚴查貸款，系要求當地銀行，依據參考價執行貸款額度審批。

空中呼嘯刀片飛，街上莫敢留一人。

同此同嗰時，坊間傳聞，深圳住建局對3595個小區逐一標價，整體比市面上掛牌價同成交價打7折。

這意味住原嚟可以賣1000萬嘅房子，而家只可以賣700萬，否則中介唔可掛牌銷售，銀行唔可貸款。

這系明智嘅。

因為從賣家落手系徒勞嘅，根本管唔住，就只可以從交易通道（銀行同中介）落手，全面壓制二手房房價。

完犢子

咁一嚟，之前買賣嘅利益格局就被徹底打破嘎啦。

對於賣家：

“憑啥等我嘅房子降價？我買嘅嗰時候可沒打7折！我唔賣總可以吧？”

對於買家：

“政府幫忙壓房價，市面上嘅房子打7折，這可太幸運嘎啦。”

對於中介同銀行：

“難受，今年業績又完犢子嘎啦。”

大家都沒錯，只系立場唔同，但結果系一致：

成交下跌。

小虎說，深圳東部其實仲好，因為“二手房指導價”同之前嘅房價出入唔大，大部分業主願意掛牌銷售。

甚至仲有房源，“二手房指導價”比之前嘅價格高，有啲業主打包家私捆綁銷售，唔虧反賺。

但西部就好慘嘎啦。

大部分小區均小於二手房指導價，大量賣家選擇下架拒賣，只有極個別業主，住急套現，答應以“二手房指導價”出手。

結果慘被買家哄搶。

仲有更搞笑嘅，有業主答應按照指導價賣房，但前提系必須買自己嘅“鎮宅之寶”，“八雞圖”，一副300萬，跟房子捆綁銷售。

噉就系“二手房指導價”新政出台後，市場嘅反饋。

如果你細心，識發現市場有啲“亂套”。

效果

將犯錯成本提到極致，銀行同中介乖乖聽話，這系沒問題嘅。

但系“二手房指導價”點樣畀房子定價，這系最大嘅難點。

深圳有幾百萬套住宅，逐一“指導”工程量巨大，而且產生嘅業主糾紛，任何機構都沒有可以力解決。

目前嚟睇，只可以根據3595個小區嘅平均成交價，再加上一定幅度嘅“降價”，進行指導。

事實上，小區房源屬性分化巨大，優質房源同垃圾房源之間存在價差，有啲小區房價可可以差到10～30%左右。

平均指導下，裝修好、戶型好嘅房子價格被壓制，差嘅房子反而系利好嘅，這系有違邏輯嘅。

無解難題

小虎對我說，其實這段嗰時間，優質地段嘅門店系有成交嘅，唔系賣名畫，而系增加“第二首付”。

比如原嚟買一套房子賣1000萬，之前首付三成，貸款就系700萬，而而家這套房子被指導后，1000萬變成700萬。

但賣家依然識賣1000萬，只不過明面上合同系700萬，用於規避政策，暗地入面買家仲系要系要支付300萬現金作為“第二首付”。

兩筆首付同嗰時放到銀行作監管，買賣雙方心照唔宣。

嗰么“二手房指導價”嘅結果系，賣家依然賣1000萬，一分沒少，而買家多一筆首付，買房成本更高嘎啦。。。

好多人問，點解政府幫忙降價嘎啦，買家仲系要按之前嘅價格買房呢？

好簡單，供需。

深圳樓市長期供需矛盾系事實，而且唔可可以通過“二手房指導價”嚟解決。

新政出台後，大量賣家下架拒售，又導致房源進一步緊缺。

有啲買家住急買房，比如馬上系要結婚、小孩子系要出生，雞娃上學，就只可以按照呢個規則成交。

唔出意外，呢種“雙合同”嘅怪象可可以成為未嚟深圳樓市常態。

怎麼解決呢？

答案系：無解。

虛假宣傳

小虎問我，你感覺“二手房指導價”政策點樣？

我認為，呢個政策系短期內壓制房價最好嘅手段，而且喺明面上数字可以過得去。

呢啲都系沒有辦法嘅辦法。

但長期嚟睇，仲系要必須系要從根部解決，增強供應，化解需求。

比如將過多嘅商業用地改成住宅用地；投資城市周邊交通建設，等衛星城分擔居住壓力；將唔同產權嘅房子，賦予資源價值，分擔居住壓力……

前段嗰時間深圳住建局發布通知：

深圳嘅商務公寓、宿舍項目可通燃氣嘎啦。

背後正系呢個邏輯。

最後我再多說幾句。

首先呢個政策短期內識對市場造成“大利空”，房價短期內緩不過嚟，至少半年起步。

但隨住深圳購買力逐步累積，房價長期上漲壓力依然火爆。

這相當於深圳畀房價列車拉閘，接人上車。

對於買房人嚟講，一定系要跟住政策走，“二手房指導價”同“限價”一樣，系政府派發嘅紅利，雖然說整體無辦法改變供需矛盾，但局部一定有效果。

政策出台後，一定識有住急套現，願意按照指導價出售嘅房源，這跟打新一樣，短期內識出現「撿漏空間」。

這段嗰時間系要幾同中介“建交”，市場冷淡，佢哋渴求成交，識諗辦法將好房源推出手，只系要同之前掛牌價存在價差，就可以上車。

雙合同房源、名畫綁定等房源盡量唔買，因為這系遊離政策之外嘅交易，萬一出錯，誰都幫唔你。

接下嚟系一場買家同賣家嘅曠世大博弈。

買家贏，房價砸個坑；買家輸，房價未跌，仲系要系要幾掏首付成本，雙合同成為常態。

博弈唔識太久，今年年底必出結果。

唔出意外，接下嚟，官方肯定出細則加固政策效力，幫助買家打擊賣家，我識做持續跟蹤報道，畀大家獻計謀策。

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