上海楼市，出现咗一啲“现象级趋势”

转载：本文嚟自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：老A，转载经授权发布。

 

今日准备同大家聊一个上海楼市嘅“现象级趋势”。

最近我发现一个好有意思嘅事。 

普陀光新版块嘅宝华城市之星，挂牌价已经到14.2万‌： 

之所以有意思，是因为之前我哋就说过，呢个小区属于“鹤立鸡群”一样嘅存在。

佢所在嘅普陀光新版块，南面紧贴内环线，北侧则被一条铁路横断，不算特别优质嘅板块：

呢个板块内，老公房好多，城市界面好旧，房子嘅价格分布是咁样嘅： 

睇到没，宝华城市之星均价，甩开周边最少一倍。

呢个小区，18年开盘嘅时候均价是9.5万，千其出头嘅总价，当年入手到而家，2年多几乎增值500万。 

这是在买房子吗？这是在买彩票啊。

点解会咁样？答案是：品质、品质，仲要是品质。

我哋以前嘅文章就说过，宝华城市之星是“品质大牛”，人车分流+小区会所+豪气车库。 

呢啲“筹码”足以等宝华城市之星，食到大行情嘅第一波肉。

而且我发现，自从2016年大行情以后，上海嘅购房者越嚟越愿意为“品质”买单嘎啦。

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一场鲜活嘅，新老买房观念嘅冲突。

事是咁样嘅，前段时间我哋接待‌一组客户，典型嘅新上海家庭。 

儿子留学归嚟，落户上海，入职外企，收入唔错，临近婚娶。 

父母身在外地，中产以上，以财力帮助儿子置业上海。 

咁样嘅两代一家人，大目标一致，但在“买边入面”嘅问题上，出现咗比较大嘅分歧。

儿子嘅首选是闵行华漕嘅万科时一区，房子是2014年嘅次新，大品牌开发商，房子嘅户型、功能划分都概念前卫，地段都在大虹桥嘅势力范围内。 

父母嘅首选是内环嘅第一代商品房，03年左右竣工，属于嗰种比较方正、老派嘅飞机户型，住起嚟不及次新房，但比老破小舒服，不过关键是，这套房子带一个强力学区。 

先说结果，这组客户最终嘅选择是03年嘅老派学区房，主要原因是父母职掌财政大权，话语权儿子不情不愿嘅妥协‌事。 

同大家分享呢个案例嘅关键，唔系边个对谁错，因为懂行嘅朋友知道，两个选择都不差。关键是出发点不同。 

父母想嘅系实际解决儿子未嚟嘅问题，比如孩子上学，通勤时间呢啲。 

儿子想嘅系住嘅舒服，小区睇起嚟够时尚，住嘅有面子。 

这两个诉求都没有错，无非就是意愿问题。 

但呢个意愿，恰恰说明‌上海购房者，心智上越嚟越愿意为“品质”买单嘎啦。

2

2016年，上海嘅房价迎嚟分水岭，购房者都是。

大家知道，2016-2017年上海有一波大行情。 

呢次行情之后，上海嘅购房者群体，完成‌一轮“换代”。

你睇，2015年初嘅时候，上海房子嘅均价是三万出头，到‌2016年末尾上海房子嘅均价已经窜到五万二左右。 

这仲只是成个上海嘅均价，具体到板块，小区嘅价格分化仲要严重。 

呢种行情，会导致上海中心城区，以及热点板块嘅购房者群体越嚟越“精英化”。

乜嘢叫“精英化”？我哋一直说，上海绝对不缺房子嘅，上海缺嘅系好房子。

那么能在上海买好房子嘅群体，要么是上海土著当中嘅精英，要么是全国或者世界嘅精英。 

呢个群体，有两个特点： 

第一、购买力生成嘅非常快。好似01小结嘅嗰个案例，这位听父母建议买‌03年嘅老派学区房嘅小伙子，注定不可能一辈子住在那入面嘅。 

不过5-8年，小伙子肯定又会入手一套自己睇得顺眼嘅，品质更高房子，凭乜嘢？ 

凭呢种嚟上海买房嘅外地家庭，喺当地已经经过一波筛选，本身生活富足，而且在上海已经打牢职业基础（外企），以及资产增值嘅基础（学区房）。 

第二、见多识广，更加知道乜嘢才是好房子。这条就是字面意思，这群人见过世面，知道一个高品质小区嘅标配是乜嘢。 

这点说个非常真实嘅例子——物业费，一般土著对三块钱以上嘅物业费是要炸毛嘅，但这群人非常清楚5、6块甚至更高嘅物业费，对小区嘅居住品质意味住乜嘢。

一句话总结，上海每次行情，包括上年底嘅行情起嚟后，上海嘅购房者群体都会经历一次洗牌，留下或者补充进对房子品质接受度更高嘅群体。

除咗宝华城市之星意外，另一个例子就是泗泾嘅融创壹号公馆，18年开盘时四万八一平有啲卖不动，而家却能在板块入面领涨。 

以上呢一点，注定意味住上海嘅“品质牛”小区，会变得越嚟越抢手。

3

2015年之后，上海嘅房子本身，都发生‌一点变化。

不知道大家有没有发现，而家市面上85-100平嘅3房是绝对主流。

而且稍微像点样嘅楼盘，基本都会有小区跑道，人脸识别，人车分流呢啲配置。 

我自己嘅亲身经历，某啲刚需楼盘，本身没有人车分流嘅条件，后期物业同业主硬拦都要拦出个人车分流。 

以上呢啲，其实并唔系古已有之，一个重要节点就喺2015。

2015年之前，上海造房子嘅总体思路是大面积低单价，而家呢种房子仲可以在网上搜到好多，而且楼龄越大越明显。 

呢种思路，其实系源自2005年左右老大楼嘅一种延伸，120平可能就作‌个两房，而且墙体仲唔可以改。 

2015年之后，因为房价起嚟嘎啦，户型越做越紧凑，中总价高单价，房间多慢慢变成‌主流。

而且房子或者小区嘅科技感越嚟越强，各种会所、泳池、停车场嘅概念才涌现出嚟。 

一开始嘅时候，好多人包括我，都会觉得你90平做个三房简直是异端。

但慢慢嘅，到‌2018年以后，甚至上年底那波行情之后，房价到位嘎啦，需求上嘅变化拉平‌共识，大家都就全都可以接受嘎啦。

一个典型嘅变化就是，九号线泗泾站旁边嘅两个楼盘，泗水同鸣、金地西郊风华。 

泗水同鸣主打嘅系88-98平嘅三房，甚至仲有两卫； 

金地西郊风华打嘅系165-175嘅四房，3-5卫。 

当时两个楼盘差不多时间一齐开盘，结果金地西郊风华吊打泗水同鸣。 

而家呢，马上又要下一期开盘嘎啦，泗水同鸣嘅受追捧程度又吊打金地西郊风华嘎啦。 

讲到底，一切需求转变都嚟自购房者群体上嘅转变，而家嘅上海房价，决定‌能在“螺丝壳”入面尽量做出靓道场嘅，先是赢家。

4

最后，同大家展望一下未嚟。 

在好耐以前，政策层面仲会讲畀你，我哋而家要执行7090政策嘎啦。 

而而家，市场嘅变化需要各位自己去感知。 

我这入面做个预言，按照呢个逻辑落去，上海嘅热点板块入面，大概率会出现类似某南方小岛嘅高品质60平四房。

我认为，呢种润物细无声嘅剧烈变化，是每一位购房者应该洞悉嘅“战略层面”嘅洞察。

通过呢种洞察，去重新审视一套房子适不适合买，先是真正嘅高维打低维，先能立于房产投资嘅不败之地。