成都大招之下，边啲房企将出局？

转载：本文嚟自微信公众号“西部城事”（ID:xibuchengshi0518），作者：西部菌，转载经授权发布。

成都楼市新政（ 啱啱，成都再次出手！），这几日关注度颇高，亮点都好多。  

比如，法拍房、“网红楼盘”都迎嚟新嘅交易限制；二手房方面则学习深圳，将设置成交参考价机制。 

同时，首付款比例都出现调整： 

居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录嘅（含商业性住房贷款同公积金住房贷款，下同），最低首付款比例为30%。 

居民家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录嘅，或名下在本市拥有1套住房但无住房贷款记录嘅，或名下在本市拥有1套住房但住房贷款已结清嘅，购买普通住房嘅最低首付比例为40%，购买非普通住房嘅最低首付比例为50%。 

上述几条主要是同购房者直接相关嘅。  

仲有一啲则是直接同房企有关嘅。 

比如， “两集中”政策正式“官宣”——中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出等。 

此外，仲有一个大招—— 加强土地竞买主体资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为嘅竞买人，不得参同我市土地竞拍。 

新政对购房者嘅影响，相关政策嘅解读已经好多。 

今日，西部菌想谈嘅系，佢对房企嘅影响会有多大， 到底边啲房企今年在成都拿地可能将面临困难。  

01

边啲房企在重仓成都？

在谈新政嘅影响之前，先回顾下， 过去一年到底都边啲房企在重仓成都。 

根据中指研究院嘅数据，2020年成都房地产企业拿地金额前十强分别是： 

成都轨道交通、兴城人居、建发房产、保利、万科、龙湖、禹洲、蓝光、花样年、德商 。 

其度， 成都轨交同兴城为地方平台型公司，都是仅有嘅两个拿地超过50亿元嘅企业。排除这两个特例，建发、保利、万科、龙湖、禹洲嘅拿地金额都都在40亿元以上。 

其度， 作为闽系房企嘅建发可以说是上年成都拿地企业中嘅最大“黑马”，都是真正意义上拿地金额最高嘅外嚟房企。且其46.82亿元嘅拿地金额就是一个地块嘅价格。 

本土房企拿地金额最高嘅仲是算 蓝光，为36.99亿。值得注意嘅系，其拿地面积仅次于成都轨交。从这点睇，目前积极开拓第二总部嘅蓝光，其主场优势仍在。 

花样年排名第九。紧跟其后嘅系本土房企德商，拿地金额都在30亿之上。 

所以，前十强度，抛开成都轨交同兴城人居，真正意义上嘅本土房企，只有蓝光同德商。

11-20名，包括华侨城、隆基泰同、招商、成都高投、荣盛、德信、奥园、旭辉、中海、新希望等。除咗平台型企业成都高投，本土房企仲有新希望。

拿地面积T20嘅名单同拿地金额T20有一定出入。除咗地方平台型企业，仅有蓝光同禹洲嘅拿地面积在100万平方米以上。 

未进入拿地金额前20嘅 领地、雅居乐、绿地、五矿、深圳控股，进入‌拿地面积前20强。 

对比中指研究院统计嘅2020中国房企销售额TOP100强榜单， 碧桂园、恒大、融创、世茂、华润、绿城、新城控股、金地、金茂、金科、中南、阳光城、正荣等全国T20房企，2020年在成都拿地嘅活跃度都不算高。 

02

关于拿地新规嘅三点疑问

根据最新嘅规定， 今年成都全市住宅用地供应总量将增长20%以上，这对房企嚟讲应该是个好消息。  

但有“三道红线”嘅要求在，部分房企好可能无缘分一杯羹。 

三道红线嘅具体指标为： 

房企扣除预收款以后嘅净资产负债率高于70%； 

净负债率大于100%； 

现金短债比例小于1倍。 

不过，对于超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为嘅竞买人，不得参同土地竞拍呢一新规，西部菌仲有几个疑问。  

一，踩踏“三道红线”嘅房企不得参同土拍，到底是指“三道红线”全度，仲要是踩踏任一条红线嘅房企都将被剥夺土地竞买主体资格？ 

二，“三道红线”同“存在重大失信行为”，到底是同时要求，仲要是其中之一不符就唔嘚？

三，非上市房企嘅财务数据相对不透明，踩踏红线同否到底地该点样界定？

当然，呢啲疑问相信后续相关部门会有更具体嘅实施细则进行解答。 

03

边啲房企将喺成都“出局”？

到底有边啲企业有可能被成都嘅新政排除在拿地资格之外？ 

依据踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档： 

三项指标全部踩线，即处于红色档，有息负债不得增加； 

两项指标踩线，即处于橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%； 

一项指标踩线，即处于黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%； 

全部指标都在红线内，即处于绿色档，则有息负债规模年增速可放宽至15%。 

嚟自新华财经同面包财经嘅统计显示，截至2020年三季度末，87家样本房企中共有32家全部满足“三道红线”监管指标，占比约36.78%。 

此外，20家房企满足两道红线要求、17家满足一道红线要求、18家全部踩线。 

来源：读财报  

 

红档度， 绿地、华夏幸福、嘉禾、华远、格力、云南城投、财信等房企均在列。佢哋今年在成都拿地所面临嘅压力无疑更大。 

橙档中嘅 阳光城、中南建设、金科、蓝光、迪马等则次之。 

而 保利、招商、金地、华侨城、世茂、万科、新城控股、荣盛、大悦城等处于绿、黄两档嘅房企，则面临嘅压力相对较小。 

当然，上述只是上年三季度嘅数据，目前嘅状况应该会有所出入。 

比如，曾经三道红线全踩嘅 融创，根据最新嘅业绩报告，已经 位列相对安全嘅黄档之内。 

金科之前都宣布，截至2020年底，三道红线指标已全面达标， 从 2019 年嘅橙档回归2020年嘅绿档。 

蓝光在向碧桂园转等蓝光嘉宝服务64.6203%嘅股份后，财务状况或都有所改善。 

对比2020年成都土拍市场嘅活跃者，部分房企在新政之下，或者短期内嘅动作可能要稍稍降温。 

如上年在成都市场堪称黑马，并成功进入千亿房企“俱乐部”嘅 建发地产，就已 触及两道红线。 

最终到底边啲房企将因为成都最新嘅调控政策而在拿地市场上“出局”，仲系要要观察。 

但整体嚟睇，成都新政对大房企嘅限制其实相对有限，主要压力可能仲是集中在中小房企身上。 

毕竟，喺优化财务数据上，大房企嘅“腾挪”之术更多，回旋嘅空间更大。前期一啲房企嘅调整动作，就已经说明‌问题。 

新政之下，成都土拍市场到底会经历点样嘅洗牌，我哋一齐见证。