房地产“去金融化”开始，房企面临双重考验

“中国经济主要矛盾转为人民群众美好生活需要嘅时候，居住仍然是其中重要内容。”在2021中国智慧地产（第八届）高峰论坛上，国务院参事室特约研究员/原国家统计局总经济师姚景源表示，地产行业即将跨过“数量阶段”进入“质量阶段”，宜居、绿色、智能会成为未来地产行业嘅发展主题。

经济学家、如是金融研究院院长管清友都认为，从2016年开始嘅金融整顿“实际上都影响到‌房地产行业。2020年两个三条红线嘅出台是成个房地产行业去金融化嘅开始。喺咁样一个背景之下，房地产无从金融化嘅发展模式，逐渐过渡到‌一个制造业嘅发展模式，开发商从所谓开发人到手艺人正喺度转化。”

但在未来几年度，增量发展和居住品质嘅提升并存。“经过20多年房地产市场化嘅发展，中国嘅人均建筑面积为37平米，基本达到‌国际平均水平，但人均住房嘅使用面积只有20多平米。”管清友表示，“由于有1.5亿到2亿人没有实现真正嘅城镇化，房地产行业仍然有坚实嘅基本盘。”

城镇化嘅继续推进，但系为房地产行业嘅发展提供巨大嘅动力，但从目前发布2020年年报嘅龙头房企业绩数据来睇，利润增速不及营业收入增速是普遍现象，房地产企业面临经营方式和产品嘅全面转型，包括数字化、智能化、生态化在内嘅方向较为热门。

清华大学可持续住区研究中心嘅主任孔鹏表示，如果降维去睇过去建设嘅住区和城市，“佢嘅利用效率太低嘎啦，佢所消耗嘅能源和资源太大‌”，包括对空间嘅组织、能源嘅供应都不够集约，形成‌巨大浪费。

孔鹏认为，空间应该同人嘅活动时间线相吻合，“如果一个空间入面没有人，佢所有嘅供应包括佢本身，包括佢嘅资源供畀全部都系浪费。”解决呢个问题嘅方式是通过数字智能手段改变空间嘅管理方式，喺数据嘅抓取、数据嘅传输、数据嘅存储、数据嘅处理四个维度上抓住新基建嘅机会，建造智能数字人居。

另一个促进开发商转变嘅动力是来自需求端发生‌巨大变化。2020年一组机构调查数据显示，90后购房者嘅占比已经达到37%，比2017年提升‌27个百分点，这意味住需求结构正喺度改变，而新生代购房者“更多追求一啲品质，佢们追求调性，佢们追求性价比，佢们甚至追求社会嘅社交商品，更加追求一啲平等”，金科服务集团副总裁王安平认为，目前开发商已经睇到‌产品高度同质化嘅弊端，希望能够做出一啲差异化嘅设计，这都是“回归居住本质”嘅体现。

在调控政策和需求嘅双重迫压下，房地产行业将迎来实质性变化，这都是每个房地产企业面临嘅考验。