3年原地不动，首创前路好长

转载：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：未来可栖，转载经授权发布。

2020年，房地产市场销售环境并唔非常乐观，新冠疫情、三道红线、房地产调控等多种挑战下，利润、负债、规模几乎成为每家房企嘅“生存线”。

不同嘅目标，都反映出每家房企嘅自身状况。

3月29日晚间，首创置业对外披露2020年度业绩报告。数据显示，2020年该公司实现全口径销售额708.6亿元，其中操盘项目签约销售额564.3亿元，占比近80%。

其中首创置业嘅三大核心城市圈（即京津冀、长三角和粤港澳大湾区）实现签约额563.4亿元，占比约80%，其中长三角、粤港澳区域签约额分别同比增长约12%、21%；武汉、昆明、厦门、郑州北新乡等第啲潜力型、强二线单核城市实现签约额145.1亿元，占比约20%，较2019年同期提升近10个百分点。

从这份业绩报告来睇，首创置业嘅销售数据并唔理想，并且并未完成2020年全年嘅销售目标。

01

业绩3年原地不动

2020年初，首创置业调低‌全年销售目标，设为800亿元，这都是佢2018年嘅销售目标。

根据媒体报道，时任首创置业总裁嘅唐军提出，2018年首创置业嘅签约销售目标为750亿元，争取实现800亿元；2019年争取实现1000亿元；2020年争取实现1400亿元。

咁样睇起来，首创嘅销售额处于3年原地不动嘅状态。

另外对比全国房企销售，近年来首创置业嘅销售排名一直在下滑状态。

据克尔瑞房企销售金额排行榜显示，2015—2017年，首创置业嘅排名分别为第23名、第30名和第38名，2019年更是跌至第43名。

在2020年嘅业绩报告度，值得关注嘅系，首创在利润方面下滑严重。

2020年，首创实现营业收入212.47亿元，同比增长约2%；营业利润18.01亿元，同比减少约49%；净利润12.72亿元，归属股东净利润9.81亿元，同比减少约54%，资产负债率77.5%。

房企嘅发展早已经从过去嘅百米冲刺到马拉松式阶段，近年来房企嘅精细化发展声音在业内一直不断。

曾经某TOP20房企高管提出，2020年，无论大小房企，都唔好太多地追求规模成长，而是保持适度增长即可。“譬如5%-10%，同时要苦练内功，推行精细化管理，向大运营管理要效益。

同第啲房企不同嘅系，2021年首创并没有定下销售业绩目标。喺规模同质量发展之间，首创置业选择‌后者。

首创置业董事长李松平表示，首创唔会片面追求经营规模嘅增长，更加注重稳健安全，追求高质量嘅发展。

02

争取“三道红线” 尽快达标

从今年嘅年报披露情况睇，截至目前，龙头上市房企报告期内在控杠杆、降负债方面大部分“降档”成功。

而首创嘅“三道红线” 仍然有两项超阈值，保持“橙档”。

根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，首创置业剔除预收款后嘅资产负债率为74.3%，较上年同期下降约0.3个百分点，但仍超阈值；净负债率为136.0%，较2019年末下降约31.6个百分点，但仍超阈值；非受限现金短债比为1.08，较上年同期提升约0.06。

对于负债方面，首创畀出‌咁样嘅解释：负债总额嘅增长主要由于上年加快‌销售回款，这对企业嚟讲是一个正向嘅促进因素。

同时，首创置业副总裁兼财务总监范书斌在业绩会上表示，公司目前同主要银行维持非常良好嘅合作关系，同时已经启动嘅减债计划，全力降低杠杆水平，严格控制债务微末。下一步公司会继续将控负债，降杠杆，确保现金流嘅稳健，安全作为公司嘅一个重点工作。未来公司持续改善“三道红线”指标，争取尽快达标。

并且提出‌具体举措：第一，增回款，持续加强销售回款嘅力度，盘活存量资产，回款比例在上年已经接近‌85%，新嘅一年都会采取各种举措，进一步稳定和提升回款率；第二，继续稳投资，坚持稳健安全嘅投资策略，坚持差异化嘅拿地，土地投资额度主要由经营回款来覆盖，量入为出，减少招牌挂拿地嘅占比；第三，都是严控成本费用，新增嘅融资原则上用来偿还存量嘅债务，债务规模只减不增，同时不断优化公司债务嘅期限结构和渠道结构，保持融资成本嘅相对嘅稳定。

事实上，早在2019年，首创置业就“降负债”作为重要任务之一，喺2019年年末实现资产负债率下降0.18个百分点至77.3%，净资产负债率下降15个百分点至154%。

在首创业绩会上，首创董事长李松平都提出‌融资举措：融资方面凭借稳健良好嘅信用背景，精准分析，通过合理统筹债券、保险资金、资产证券化、供应链融资等融资方式，保持多元融资渠道畅通。

但值得一提嘅系，首创在回款方面达到86%。2020年，首创置业实现并表销售回款294.6亿元，同比增长12%，销售回款率86%，年末现金余额372亿，较年初增长百亿。

从近三年回款走势来睇，首创回款持续走高，这都离不开首创动态强监控、实时跟踪去化和回款、考核强挂钩嘅强抓回款嘅经营策略。

03

拿地保守，溢价率走低

根据业绩报告，截至2020年末，首创置业拥有土地储备总建筑面积1683.2万平方米（公司权益面积1095.9万平方米），土地储备总地上建筑面积1302.3万平方米（公司权益面积844.5万平方米）。喺土地储备总建筑面积度，约88%为发展物业，12%为投资性物业及第啲。

但首创在拿地投资动作主要集中在上半年。

2020年上半年，首创置业集团土储总建面1789.9万平方米，89%为发展物业，11%为投资物业及第啲，目前土储规模适中。

同样新增项目上都集中在上半年，2020年内，首创置业新获10个二级开发项目，土地投资总额189.9亿元，总建筑面积419.6万平方米，平均楼面地价6126元╱平方米，同比下降9.5%，平均溢价率仅2.6 %，其中9个项目为底价获取。

而2020年上半年首创置业就投资‌北京、郑州、南京、重庆等地6个二级开发项目，总建面307.6万平方米，总投资额125.8亿元，

从首创呢几年来嘅拿地走势来睇，从2017年到2020年，首创在土地投资上是368亿、409、356亿、190亿嘅金额投入。不难发现，首创呢几年在拿地上越来越保守。

业绩会上，首创置业董事长李松平表示，首创拿地策略上继续践行安全稳健嘅投资策略，保障资金安全基础上，审慎投资，优中选优，充分发挥差异化拿地优势。

并且土地投资主要依托战略合作、并购、产业协同等差异化非竞争性方式，大幅降低招拍挂拿地比例，强化获取战略核心大资源项目，提升集团核心竞争力。

值得一提嘅系，在首创业绩发布嘅当天，首创置业、首创钜大联合发布有关奥莱业务重组意向书。意向书内容有关由首创置业集团向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务（包括从事综合奥特莱斯物业项目嘅首创钜大及首创置业集团第啲奥特莱斯项目）。

不过该事项对于首创置业自身嘅发展方向和首创钜大嘅发展方向目前没有变化。首创置业公司管理层于业绩会上表示，奥莱业务还处于培育期，公司将资产包出售畀首创集团，但系以有效盘活资产，优化资产结构，提升资产质量。增强抗风险能力，保障业务嘅稳健运营。

未来首创置业还是经营土地开发，房地产开发为重心。不过从实际行动中睇出，首创置业一直在做住改变。

近年来在多元化发展上，首创探索泛文创、高科技产业地产、租赁住房等创新业务，并且取得一定成就；

战略层面上，2017年首创从原来嘅五大核心城市转型升级到三大城市群，即京津冀、长三角和粤港澳大湾区，同时进入有竞争力嘅单核二线城市。其中京津冀是绝对核心，占未来投资嘅50%以上；

在管理层面上，首创启动以“3313”管理体系嘅磐石计划，将管理理念，目标同科技化管理工具全面融合，以产品标准化、大运营和业财一体化为抓手，开展数字化转型、集约化管理和科技赋能主业。

对于2021年以及未来嘅几年，首创置业董事长李松平表示，未来几年公司都将保持签约规模集中稳定和适度投资规模嘅情况下，致力于投资资产结构和业务布局，探索新利润嘅增长点。