万达商业，换一种方式博弈？

转载：本文来自微信公众号“百略网”（ID:wwwbailve），作者：王思原，转载经授权发布。

五年时间，王健林终于不再执住。

3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商业”）发布通告话，基于对自身战略嘅研判，决定对本公司从事轻资产商业运营，科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股IPO申请。

至此，万达商业执住‌5年嘅A股上市计划正式折戟，而通告中所提到嘅“尽快实现境内外上市”，表明万达商业可能会在资本市场有新嘅动作。

错付A股11年

回溯万达商业A股上市路，仲系要回到11年前。

早在2007年，万达商业就已住手准备在A股申请IPO，但彼时正值A股IPO热潮，排队上市嘅企业众多，王健林拿住号牌一等就是三年。

直到2010年，万达商业嘅IPO申请才被证监会受理，但巧合嘅系，彼时正处房地产新政推出，受楼市影响，万达商业首次冲击A股以失败告终。

四年后嘅2014年，王健林迎来人生高光时刻。万达商业成功在港上市，并成为当年港交所最大IPO，首富嘅名号都成‌王健林专属标签。

随后，王健林提出一个大胆嘅想法，“拳打迪士尼，脚踢阿里巴巴”，誓要在文娱和电商两个领域打出一片新天地。

于是，王健林豪掷200亿成立万达电商，并同百度、腾讯组成著名嘅“干淘宝联盟”；随后开始扩展海外业务，美国传奇影业、全美最大院线AMC全被收入万达旗下。

此时万达风头正盛，万达商业再次提交A股IPO申请。

但万达步子迈得大嘎啦，难免会出差错。万达电商在随后嘅五年内换掉3个CEO，烧光200多亿，却无出色成绩，最终草草收场；当年花费26亿美金买下嘅AMC，而家仅值2个多亿；而万达商业都在2016年从香港退市，国内嘅资产和物业都被打包出售畀融创。

呢一系列操作让王健林身价缩水百亿，首富嘅名头都被夺走，此时嘅王健林又成‌一个实实在在嘅房地产商。

但瘦死嘅骆驼比马大，回过头睇自己所剩嘅家底，发现万达商业还未在A股上市成功。

于是，喺2018年嘅时候，万达商业再次提交A股IPO申请，但证监会再次畀‌当头一棒。

2019年2月，证监会发布嘅中止审查名单度，万达商业“金榜题名”， 万达商业A股上市梦再碎。而呢次中止审查嘅原因则同“中欧宋兴龙”事件有关。

而家，距离上次中止审查已经过去两年，万达商业再次提交A股IPO申请，不过在前几日，万达商业却又突然将申请撤回。

而追其原因，或者同上次终止审核有关，或者同收紧嘅IPO政策有关，但无论是乜嘢原因，但系以肯定嘅系，万达商业急需登陆资本市场。

万达商业被迫转型

“万达商业是万达嘅核心企业，乜嘢都可以丢呢个唔可以丢”，这是王健林畀予万达商业嘅定位。

因此，万达商业A股IPO一直都系王健林最操心嘅事。

过去排队上市嘅几年既是万达遭遇去杠杆危机嘅5年，都是A股限制房地产企业上市嘅5年，但系以说万达商业遭遇企业和监管嘅双重压力。

2018年1月，万达商业引入340亿元战略投资。当时万达商业同投资方签署对赌协议，约定在2023年10月31日前完成上市，并未约定上市地点。

此外，地产企业好难在A股上市，这是行业和投资圈早就有嘅共识。而万达商业仍决定去A股试水，似乎系喺为‌能够及时摆脱“房企”标签。

为此选择主动剥离重资产房地产业务，仅保留纯粹嘅商业管理运营、转型收租金嘅轻资产业务。

2018年初万达商业引入战投后嘅第一个月发生‌3件标志性事件。

一系喺公司股东大会上，决议不再从事新嘅房地产开发和销售业务。

二是万达商业更名，消除‌企业名称中嘅“地产”二字。从大连万达商业地产集团，改为大连万达商业管理集团。

三是母公司万达集团宣布，另成立万达地产集团。随后近两年时间里，万达商业一步步将其地产业务转移进专门新设嘅集团。

这三件事嘅本质目嘅就是为完成地产业务嘅剥离。

据万达商业2020年嘅一份票据募集说明书披露，2020年前三季度，物业销售对其收入、利润贡献为0，反映在数据上，因为有少量退房，甚至呈现为负值。

该说明书还透露，万达商业已经注销‌其房地产开发企业资质证书。

从“万达商业地产”退市到“万达商业管理”重整旗鼓，五年时间，市场嘅口味其实并未改变：佢始终更欢迎商业模式更“轻”嘅企业。2020年，内地物管公司在港股市场大受资本追捧，“瘦身”后嘅万达商业似乎正踏在风口之上。

即便大刀阔斧改革，万达商业嘅负债依然惊人。2016年万达商业嘅负债为5277.7亿元、2020年上半年，公司总负债降至2834.03亿元。

四年半间，万达商业嘅负债虽下降接近一半，但不得不承认嘅系，万达商业家阵时负债金额依然居高。

万达商业得救？

2021年3月29日，万达商业官方宣布，万达商业集团同珠海市政府签署战略协议，将重组后嘅万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。

此举被认为是万达冲击IPO嘅重要举措。

此外，不少业内人士都表示，万达商业主动撤回A股申请嘅背后其实系为‌重回港交所嘅综合考虑，港交所关注嘅板块之一，正系万达商业呢类轻资产物业服务型企业。

在资本市场兜兜转转后，再回港股似乎成‌最优选。但港股就意味住万达商业可以涅槃重生吗？

对于一家企业嚟讲，商业模式往往会决定其在资本市场嘅价值。

2020年前三季度，万达商业9成以上嘅收入来自租赁和管理商业物业，其核心产品是万达广场。公司目前嘅转型方向是减少自持，增加轻资产项目和合作项目。

这两种新项目模式大同小异，是投资者收购万达广场100%股权，或者合作方负责项目拿地、建设嘅全部投资。万达只提供设计和建设咨询，以及招商、运营等服务，并授权其使用“万达广场”呢一品牌。

咁样嘅模式虽然足够“轻”，但都面临好多好问题。

首先是合作方嘅约束。合作开发类项目要求企业具备足够多嘅有强融资能力、良好资产资源嘅合作方，喺之前提下，先能快速推进轻资产。

其次是商业运营能力嘅不稳定。委托运营管理模式度，虽然企业剩系要输出管理团队，无需出资，但是沟通和管理成本将越来越高。同时，轻资产合作型嘅商业，点样获得收益，点样获得更高收益，亦不稳定。

此外，租金收益不确定都是轻资产模式嘅关键问题。分享租金收益，是轻资产模式嘅关键所在，但能否在未来加速外拓中保持稳定嘅“造血”能力，存在一定不确定性。

仲有最重要嘅一点，轻资产模式下，项目不自持，难以撬动银行贷款以及享受资产增值福利。喺高周转情况下，相比于住宅项目通常9~12个月可回流现金，商业项目从拿地到开业则需2年~3年时间，回本期长，故通常会采用开发贷、经营贷等方式来维持公司现金流平衡。

因此，若全面转型轻资产，企业便好难用新增资产来继续撬动银行贷款，这并唔利于改善公司整体负债情况。另一方面，都意味住无办法享受资产增值所带来嘅收益。

“绝对嘅轻” 不一定是正确嘅方向，未来此种模式好可能难以持续。

不过，万达商业嘅独立上市可以为成个集团开辟新嘅融资渠道，降低融资成本，为万达集团带来充足嘅现金流支撑，减轻负债压力。但万达商业具体能为万达集团写出点样嘅续集，目前来睇还是未知