一季度新房二手房成交量大增，“双集中”供地新规或影响房企拿地

转载：本文来自每日经济新闻，每经记者 包晶晶 ，转载经授权发布。

在啱啱过去今年一季度，房地产市场表现点样？

3月31日，中指研究院、克而瑞、亿翰智库、贝壳研究院等多家机构公布嘅数据显示，一季度楼市、地市继续维持上年底嘅交易热度，房企销售额再创新高，各线城市新房市场成交量大涨，二手房成交最超越前4年同期水平。

但在开年以来各地调控政策收紧之下，二季度房地产市场将迎来“小阳春”还是拐点？

新房成交同比增四成

基于低基数及各地集中推盘，一季度新房市场成交量大涨。

贝壳研究院数据显示，今年一季度，66城新房成交量同比增长近一倍，同2019年同期相比，增幅亦达到40%。一线城市开局市场尤其活跃，延续2020年年底嘅集中放量势头。同2019年同期相比，2021年一季度一线城市新房成交套数增长58.5%，二线城市增长32.6%，三四线城市增长43.8%。

一季度，百强房企销售亦大幅增长。《每日经济新闻》记者统计发现，1-3月“碧万恒”合计销售5231亿元，TOP10房企合计销售超万亿元。一季度已诞生5家千亿房企，比2020年同期增加2家，超百亿房企已达76家。

在需求旺盛、营销加码嘅双重作用下，1-3月各梯队房企门槛值次第升高：TOP3房企门槛值增长11.6%至1528.5亿元；TOP10房企门槛值增长83.1%至678.0亿元，但增长最快嘅系TOP30、TOP50和TOP100，分别上升99.5%134.4%和137.8%。

数据来源：中指研究院

对此，中指研究院企业事业部研究副总监刘水对《每日经济新闻》记者表示：“首先呢啲中型房企大多年销售额为几百亿左右，有强烈嘅规模增长和快速发展诉求，需要使自己尽快成长为千亿嘅头部房企，进而提高市场竞争力、提高市场地位；其次，呢啲企业嘅处境比较微妙，加速扩规模加快一步就能成为头部企业，稍慢一步松懈就会掉队进入中小企业行列。”

值得注意嘅系，进入2021年，房企开始发力“战略合作”，其中不乏头部房企扩宽产业范围，布局新市场嘅举措。

如中交集团同万科集团在深圳签订战略合作协议，双方将喺土地开发、城市综合体、物业管理、产业园区、冰雪度假等领域开展深入合作，补齐产业链；世茂海峡同上坤集团广东区域达成战略合作，共同投资拓展粤港澳大湾区及广西市场；融创则开始涉足酒店行业，同华住成立合资公司共同布局高端酒店市场。

刘水认为，“对于市场嚟讲，一方面不同企业间加大合作，比如有资金嘅企业同有土地资源企业嘅合作，相当于加速‌市场要素流动，能提高资源要素配置效率；另一方面，大企业之间强强联合，提高‌竞争力，会加速资源要素及市场份额向大企业集度，进而能提高市场集中度。而对于企业嚟讲，能优势互补、扬长避短，增强竞争力，提高市场份额。”

二手房成交创单季新高

贝壳研究院监测数据显示，全国重点18城今年一季度链家二手房成交量创2017年以来单季成交新高，较上年四季度增长14%，约为上年同期嘅2.6倍。，比2020年4季度增长‌14%。由于2020年一季度疫情影响下基数较低，因此一季度二手房交易量同比上年上升‌120%。特别是一线城市整体市场热度较高，1月深圳、北京二手房成交量环比增速在30%以上，上海环比增长都达到‌20%。

数据来源：贝壳研究院

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶向《每日经济新闻》记者指出，“多方面因素共同推动‌热点城市二手房市场嘅活跃，如“就地过年”使热点城市置业需求释放前移、学区房关注度阶段性走高拉动嘅二手房置换链条明显活跃、前期相对宽松嘅信贷环境叠加信贷收紧预期嘅推动等。同时，短期热点城市新房供不应求，迫压需求退至二手房市场都是一个重要原因。”

在巨量成交嘅推动之下，全国二手房价格继续环比上涨。贝壳监测嘅重点35城二手房价格指数3月保持环比上涨1.4%，从2020年12月以来已累计上涨3%，一线城市房价涨幅更是领跑全国。

“高烧不退”嘅市场都引发‌调控进一步收紧和更严厉嘅金融监管。其中深圳“二手房指导价”政策调控效果显著，新政当周，深圳二手房成交即进入低谷，较新政前下降70%，成个一季度成交量环比下降20%，同比下降4%；价格指数环比涨幅则在1月后持续收窄，至3月止涨。

在“121新政”之下，上海二手房成交量环比微降，其中春节后成交量较春节前下降23%；3月价格指数环比涨幅收窄至3.6%，已是连续两个月收窄；北京虽然一季度成交量环比增长20%，但春节后明显有所下降，市场调整趋势开始出现。

另一方面，一季度以来金融监管收紧‌口子，北上广深及海口、杭州、西安、成都等城市对经营贷违规进入房地产市场进行严格审查。此外，多地、多家银行都在悄然上调房贷利率，针对房地产“定向加息”直接为一线城市购房热度降温。3月贝壳研究院监测嘅60个城市平均首套、二套房贷款利率较上年12月分别提高6个、7个基点。

一线城市市场受到抑制，而核心二线城市则继续热度高企，合肥一季度二手房成交量环比增长约60%，成都、武汉环比增幅在30%左右，西安环比增长10%。进入3月，各代表城市成交量均创2019年以来历史新高，并且二手房价格指数保持上涨且涨幅扩大。

值得注意嘅系，北方多个城市经历‌约3年左右调整期后，已经开始迎来市场周期性修复。一季度廊坊二手房成交环比增长约30%，3月成交量仅次于2017年一季度高峰；青岛一季度二手房成交量环增约20%，价格指数在3月止跌转涨。此外济南、烟台嘅二手房成交量分别环比增长27%、15%，二手房价格指数保持平稳上涨，市场整体平稳修复。

“步入二季度，上述因素对二手房市场嘅支撑度将持续走弱，大规模宅地出让将缓解热点城市新房市场嘅焦虑，进而导致二手房市场整体节奏放缓。另外，短期学区二手房嘅追逐都将逐步降温。”

曹晶晶指出，综合来睇，预计二季度热点城市二手房整体成交热度将有所下降，但整体成交规模仍将居相对高位。喺区域格局方面，随住置业理性情绪逐步回归，预计热点城市楼市运行将更加平稳，市场热点好可能下沉至发达城市群内核心城市周边较强嘅三四线城市，部分中西部二线城市经历‌较为深刻嘅周期调整后，目前周期已逐步走出底部，短期市场都存在一定空间。

供地新规下房企点样拿地

据中指研究院数据,1-3月，TOP100企业拿地总额5588亿元，拿地规模同比增长22.7%。保利发展、融创中国和绿城中国占据榜单前三位。TOP10企业1-3月新增货值总额5874亿元，占TOP100企业嘅32.9%，市场集中度显著。

但进入3月，政策面发生‌一定嘅变化，继上年下半年“三道红线”融资新规后，土地市场又迎来一项重要政策——22座重点城市宅地供应“两集中”新规(即集中发布出让公告、集中组织出让活动)。

据中指院统计数据显示，这22城2020年商品房销售面积占全国嘅比重为24.3%、销售额占全国商品房销售额39.9%；住宅用地出让金占全国宅地出让金嘅37%。据此可见，占比接近成成嘅22座城市，喺供地“两集中”新政下将呈现另一种市场格局。

22座重点城市度，杭州、北京、苏州、广州、上海等城市显然更受头部房企青睐。今年1-3月，50家代表房企拿地面积TOP10城市度，杭州继续以累计优势占据首位。TOP10城市度，区域较为分散，除杭州、苏州、温州和南京为长三角城市外，其余6城市涉及成渝、中西部、京津冀等多个城市群。

数据来源：中指研究院

受土地供应“两集中”政策嘅影响，3月份典型企业拿地规模均受不同程度影响。区域深耕型企业如滨江集团、广州地铁等单月拿地金额受政策影响较大；保利发展、中海地产等全国化布局企业受影响较小，3月拿地额均超100亿元。

中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者表示：“区域深耕型企业要睇位于边啲地方。房企从拿地布局来睇，仲要是青睐一二线城市。集中供应是短期集中释放多幅待售地块，会导致资金往优质区域流动，如果深耕呢啲区域城市嘅房企可能会受到多路资金迫压，竞争会比较激烈。相反，如果是激烈程度不高嘅三四线城市，压力唔会太大。”

“具体来睇，一啲大型房企，以滨江为例，都是区域深耕有心得嘅企业，市场应对力不弱。供地新规则大家都需要适应，这点对所有企业都系公平嘅。企业有足够嘅土地储备，即便短期有影响都是相当有限嘅。”卢文曦说。

回顾2020年各企业嘅拿地情况，保利发展在22城拿地金额最高达1300亿元，万科、龙湖、华润、中海、招商蛇口、绿城等企业均超900亿元；从具体企业在22城拿地金额占比来睇，滨江集团最高达到94.7%，远洋、合景泰富、龙湖、招商蛇口、奥园、中海等企业占比超过70%，呢啲企业在22城战略布局较为集度，未来将成为22城嘅重要参同者。

“更多大企业强强联合，市场集中度将加速提升，小企业机会将更少。”刘水分析称。

卢文曦则认为，“中小房企仍有一定拿地机会。集中供地下，再大嘅房企不可能兼顾所有地块，总有兼顾不到嘅地方，噉么此时中小企业就有拿地机会。畀予中小房企一定开发产品机会都是丰富市场产品，防止大房企垄断市场，都对楼市稳定健康运行有利。”