转载：本文来自微信公众号“镁刻地产”（ID:Real-estate-Circle），作者：镁刻地产，转载经授权发布。
“我哋合肥学区该摇号摇号，要涨价嘅继续涨，咁多年也没降过。”
就喺4月5日晚，家住合肥嘅张女士向镁编谈及学区房，仍然好无奈。
几个钟头后，重磅新政抌向躁动嘅合肥楼市。
4月6日起，合肥市正式执行涵盖二手住房限购、学位制、热点楼盘“摇号+限售”等嘅房地产“新政八条”。
根据“合八条”新政，暂停合肥市区范围内拥有2套及以上住房嘅本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和17个学区范围内购买二手住房；同一套住房6年内只能享有学区内小学1个学位、3年内只能享有学区内初中1个学位；市区热点楼盘“摇号+限售”；暂停企业购买商品房，同时规定商品房备案均价不得突破土地出让前预测均价。
“有中介囤十几套学区房，政策一出，好多人失去买房资格，而家全抌手上。”熟悉合肥楼市嘅邵明说。
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优质学区房或更稀缺
新政划定嘅二手房限购范围，正系之前频频躁动嘅热门区域——2020年11月，滨湖区、包河区等周边就陆续传出小区业主在社交平台中集体谋划涨价嘅消息。
合肥市市场监管局曾及时发文表示，将积极应对部分小区业主“抱团涨价”网络舆情，坚决维护房地产交易市场秩序。
但滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区对合肥有住特殊嘅意义。从上世纪九十年代以老城区为中心向东、北、西南三翼伸展嘅“合肥模式”被“一主城、四中心、一滨湖新区”所取代，滨湖新城掀起嘅新一轮建设高潮，圆合肥人嘅外滩梦，标志住合肥将从环城时代走向滨湖时代。
由于滨湖区没有存量住房，新建商品房和次新房均价一路领涨合肥新房二手房。截至发稿，链家显示滨湖区二手商品房单价已经屡破4万元/平方米，带有学区概念嘅次新二手房挂牌价接近5万元/平方米大关。
临近金斗公园嘅“网红盘”信达公园里，镁编2019年到访时，多层洋房开盘价格约为2.5万元/平方米左右，目前一套148平方米嘅3房2厅，挂牌单价为4.5万元/平方米。
滨湖新区现售二手房价格 图片来源：贝壳找房
而家靴子终于落地，同策研究院高级分析师李霄霄向镁编表示，“合八条”政策酝酿已耐，家阵时合肥新房市场嘅主要问题是市场回暖带动房价上涨预期，各类购房群体争相入市，现金全款买房依然一房难求，加剧房价上涨预期。开发商及中介面对市场购房热情，通过收取茶水费、捆绑销售、全款优先嘅方式获取利润，增加市场乱象。
“新房市场供不应求带动二手房市场成交火热，具有独特资源优势嘅学区房成为二手房价格上涨嘅突破点。”
对于学区房限购，呢次新政更系一次精准打击。据张女士表示，合肥嘅孟母们其实相对大城市更轻松，只要沿住一流小、初中、高中走落去，不需要花太多心思，简单嚟讲，学区房就可以搞定所有。
李霄霄提到嘅独特优势，就是南门小学、红星小学呢啲几代合肥人心中嘅顶尖学校；四十二中、四十五度，更是几十年来进入高中神校——合肥一中“直通车”般嘅存在。
可以说全合肥市以及三县一郊嘅孟母，都聚焦在呢啲有限嘅学区房。
但李霄霄指出，“合肥为应对学区房价格上涨而实行嘅’一套住房6年内1个小学学位，3年内1个初中学位’政策，但系能造成短期有学位嘅学区房供应更加稀缺。”
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“合八条”精准严控
事实上，推高合肥市场二手房价格嘅最大力量，来自新房高温嘅传导。
据国家统计局数据，2021年2月合肥新房环比1月上涨0.6%，同比上涨5%；二手房环比1月上涨0.8%，同比上涨5.8%。
“合八条”对新房价格也开展精准、严厉嘅调控。合肥市房地产研究所副所长凌斌接受合肥发布采访时曾表示，合肥呢次调控政策具有精准嘅调控特性，这也将拉开一个新嘅序幕，形成以“热点学区、热点区域、热点楼盘”为主要调控内容嘅楼市新政。
“没有采用一刀切嘅调控政策，没有对全市范围内都限购、限贷、限售。就合肥楼市目前特点嚟讲，从学区房入学年限调控到新房摇号＋限售政策，应该讲是能够畀刚需购房者一个非常好嘅心理预期。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“暂停企业购房资格、司法拍卖房纳入限购范围等，都说明限购政策不断打补丁，防范钻政策嘅漏洞。尤其系直接叫停企业购房嘅政策相对严厉，目前进行调控嘅地区多以纳税年限和开设年限进行限制，直接叫停嘅城市并唔多，值得后续全国第啲城市嘅学习。”
对于商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价，严跃进表示，“这条规定具有创新性。过去各类房价嘅备案价格政策比较松，往往是申请预售证嘅时候才开始管控。而而家价格管控提前到土地出让前，这是限价政策嘅新模式。”
李霄霄强调，“要求同一幢楼嘅同一套型价差幅度原则上控制在10%以内，也堵上开发商通过在同楼栋中以高低配方式突破限价嘅小动作。”
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2021-04-06 16:07:16
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