清明成交下滑，楼市“小阳春”无咗吗

转载：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity）。作者/赵晓丽，编辑/小屋。

清明小长假期间，链家惠新西街店嘅小王没有休息。按照往年惯例，越是节假日经纪人会越忙碌。他向小栖表示，假期三天带睇量是第一季度周六日嘅2-3倍。

但在官方数据上，小长假嘅热度并没有体现出来。据诸葛找房研究院统计，清明节三天北京新房成交350套，同比下跌14.8%；二手房成交191套，同比下降3.5%。北上广深四个一线城市新房整体呈成交套数和成交面积同比上年分别下降‌1%和1.3%。

对此，诸葛找房研究院陈霄表示，今年北京新房、二手房成交均低于上年同期水平，一方面是受今年春节就地过年影响，清明假期大部分人纷纷返乡，另外随住疫情受控北京获得解封，大量人群选择假期出行，对楼市嘅关注度降低。

虽然楼市并未表现出“小阳春”迹象，但出现咗几个不容忽视嘅现象：

●热销项目增多嘎啦，小栖以购房者身份探盘时，亦庄橡树湾销售人员表示该项目在清明假期三天售出40多套房源。这意味住，继改善型需求先入市之后，刚需也出手嘎啦。

● 库存房源量下降。喺部分抢手嘅二手房小区，中介甚至在发传单求购房源，因为上年下半年市场回暖之后集中挂牌嘅房源，大部分已经卖出去嘎啦，经纪人手上需求比较明确嘅客户面临没房可选嘅情况。

● 房企打折促销嘅力度普遍比上年下降嘎啦。

● 01  清明未现“小阳春”？●

今年一季度，北京楼市开‌一个好头儿。根据住建委网站公布数据统计，2021年1-3月，北京新房住宅成交12991套，同比上涨126%。同样二手房市场也表现出众，1-3月，北京二手房共网签52585套，同比2020年一季度嘅19717套涨‌166.7%。

从单盘表现来睇，3月有4个住宅项目成交额均突破10亿元大关，其中刚需项目占据3个。分别为海淀幸福里、京投发展岚山限竞房、奥森ONE限竞房和京西印玥。

值得注意嘅系，位于海淀区嘅海淀幸福里以15.96亿元嘅成交额、184套成交量成为3月北京新房市场成交排行榜榜首。

由此可见，3月北京新房市场整体表现供需两旺，普宅、高端住宅市场成交额和成交量都刷新‌今年纪录。

对此原因，诸葛找房研究院陈霄表示，随住全国疫情基本受控，积压嘅购房需求释放。同时，2021年春节就地过年嘅影响之下，楼市热度提升，3月份热度延续。另外，喺热点板块尤其系学区房热度嘅带动下，市场热度提升。

除此之外，经营贷等流入楼市现象也一定程度上抬高‌楼市热度。虽然近期在严查经营贷，但是需求端嘅购买欲望已经被刺激出来。

喺一线城市，一般二手房要先于新房热起来。北京嘅楼市热度尚未从带睇转化为成交，但成个一线城市嘅热度却在持续。根据贝壳研究院数据显示，同比2019年清明节，今年清明节一线城市成交套数和面积分别增长21.4%和20.3%。

业内人士预计，今年上半年嘅楼市会明显好于上年整年。

● 02   “银四”预计7项目入市●

“金三”已去，“银四”已至，未来可栖认识到，今年4月份北京预计有7个项目入市。其中包括5个老项目推新和2个纯新盘。

纯新盘分别为中建·京西印玥和公园都会。中建·京西印玥为共有产权房，位于房产良乡，均价28000元每平米。而中建·京西印玥商品房早在1月开盘，3月份销售金额突破10亿元。

计划4月份开盘嘅公园都会，未来可栖同项目顾问认识到，该项目位于顺义六坏外，预计在本周六开盘， 价格为39000元每平米，户型为72—127平米嘅两到四居，精装交付，临近在建嘅轨道交通R4号线，首期开盘300套房源，目前已经排卡客户近300个。

老盘推新嘅项目有中海甲叁號院、中海寰宇时代、中海京叁號院、中海首开拾光里、万科弗农小镇。呢啲项目主要以住宅、别墅为主，分布在丰台、房山、大兴、顺义、朝阳、密云，多为改善型楼盘，总价多在1000万/套起，中海甲叁號院嘅单价更在10万元/平米以上。

而中海寰宇时代是老项目推新中为数不多嘅刚需盘。早在中海寰宇时代一期开盘嘅时候，因户型、交通等优势受到大部分购房者嘅青睐，一段时间曾成为刚需市场上最火爆嘅项目。想必在接下来加推嘅新盘度，也具有一定嘅竞争力。

●03  改善型住宅将成楼市主流 ●

就喺上礼拜（3月31日），北京一次性挂牌30宗地，总用地面积约169公顷，建筑规模超过345万平方米，起拍价总额超过1035亿元。

从具体区位来睇，本次供地共涉及12个区，其中中心城区15宗地，占比约43%，朝阳区10宗、海淀区2宗、丰台区2宗、石景山区1宗。其中超过半数嘅土地都集中在五环到六环嘅区域。

另外，树村、王四营、金盏、东坝、南皋、副中心这几个区域也是接下来土拍竞争激烈之地。而且本次供应嘅地块具有好多区位优越嘅地块，弥补‌北京主城区内新房项目稀缺嘅局面。

值得一提嘅系，喺北京今年首批30宗地度，喺户型限制要求方面，供地计划中近三分之二嘅项目设置‌套内“70/90”户型要求，“套型”变成“套内”，一字之差，变化极大。

在此之前，套型建筑面积在90㎡以下，开发商大多做建面在89㎡两居/三居，而“套内”以后，按照得房率如果在80%来反推，建面可以做到112平，如果得房率在75%来反推，房子建筑面积就需要做到120平。

噉就意味住，下半年改善型住房将成为新房市场嘅主流。

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