二手房分化有多严重？同一小区两栋楼差50万

转载：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：赵晓丽。

对于买房人Judy嚟讲，北京目前每月成交2万套二手房并唔系一个特别有用嘅数字。睇得房子越多，佢越发现不同嘅小区差别越大，呢啲差别包括价格、物业、业主关系。 

在临近东三环嘅团结湖商圈，相隔不远嘅两个小区，挂牌价价差能达到1-1.5万元/平米，相当于一套房子比另外一套贵出20%。

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就算是同一个小区，年代相近嘅两栋楼，有时候单价也能差出1万块。

某家经纪人张磊领Judy带睇‌小关北里小区，这里嘅房子在1995年建成，目前在售嘅房源有30套左右，但其中9号楼和10号楼嘅成交均价能相差1万元/平米上下。

同一个建造时间，同一个片区，同一个小区，两栋楼都带电梯，但两套房子嘅总价能相差50万元以上。张磊说，最主要嘅原因是两栋楼嘅物业不一样，9号楼嘅物业比较差，楼道打扫不干净，小广告多，偶尔还传来一阵尿骚味。

生活嘅品质是以价格来衡量嘅，外表不新、管理混乱嘅楼会被年轻客群排斥。

“不但房价差距大，小关北里9号楼就算便宜好多也不好卖。相似户型嘅房源，9号楼在网上挂出去三个月都少有人问津，而旁边嘅10号楼却一个月就能卖出去。”张磊说。

近期在睇房嘅周东就发现，年后房子涨价嘎啦，但没有学区加持嘅老破小价格变化不太大。

比如在望京商圈度，融科橄榄城二期，2007年建成，单价10万＋； 

慧谷时空， 2002年建成，单价5.9万元，；

花家地小区是80年代嘅社区，单价6万多 ；

呢啲小区嘅成交均价能拉开 4万元/平米以上。

周东一开始睇到望京咁热门嘅商圈仲有“5字头”嘅房子，以为自己捡到漏嘎啦，结果去实地睇‌之后，就明白‌呢啲房源低价嘅原因。

呢啲建成在80、90年代嘅房子，多为福利分房时嘅产物。喺被设计建造之初，居住舒适度、户型、物业就唔系主要考虑嘅第一因素。按照不同嘅职称、岗位、工作年限，第一代房主被安排到不同面积嘅房子内。所以，有足够多嘅套数可分、面积能拉开档次成为当时最主要嘅设计指标。

周东找中介问‌呢啲小区嘅历史价格，对比发现价格越低嘅小区升值空间越小。如果牺牲‌生活舒适度，也没有换来更有「钱途」嘅未来，舍弃呢啲房源嘅理由也就成立‌一大半。

“小关北里嘅9号楼和惠新西街33号院，也同是1995年建造嘅房子，同是电梯楼，9号楼嘅均价是6.8万左右，而惠新西街33号院在8万以上。”张磊介绍，相比几年前，而家市场上嘅购房者更加挑剔，就算买套一居室嘅小户型用来过渡几年，佢哋也会对比好多条件。

在张磊带过嘅客户度，除咗对社区环境和楼道环境有一定要求外，仲有人希望未来嘅房子带一个特别大嘅客厅，有人想要大落地窗，有人要求卫生间必须有窗户。

随住房价上涨嘅刺激在购房原因中起到嘅作用下降，以及年轻人成为购房主力军，有明确要求嘅个性化需求越来越重要，呢啲原因也导致‌同一个商圈嘅房子价格拉开差距。

贝壳研究院发布《2020年新青年居住消费趋势报告》显示，95前成购房新主力，95后开始进场，买房人越来越年轻化。

张磊说，自己嘅客户有50%是90后，而且单身女性买房嘅情况越来越多嘎啦。佢们睇房时，需求会更加多样。

另外仲有一个原因，而家在线上就能睇到好多二手房信息，市场更加透明。喺经纪人带睇之前，购房者就提前做好‌功课，唔会再被经纪人带住走。经纪人“捂盘”好房源，先将差房子卖出去嘅可能性变小嘎啦。咁样一啲质量不好嘅房源就不得不降价，进一步被拉开价差。

贝壳研究院高级分析师许小乐认为，北京二手房嘅分化的确在加剧，这同整体嘅市场行情有关。普涨嘅时候小区价格变动同步性较高，而喺房住不炒和长效机制调控下，市场需求会更加理性，基本面更好嘅小区价值更加凸显。

（文中经纪人为化名）

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