新政后嘅上海新房应该点样买？

转载：本文来自微信公众号“真有好房”（ID:zhenyouhaofang），作者：上海小阿飞，转载经授权发布。

由于新政嘅关系，楼市进入‌供应空窗期。刚过去嘅一季度2、3两月上海剩只新开三盘。

最新嘅成交数据显示，3月新房总计成交8629套，呢个数字放喺2020年也是前三水平。

数据来源：兔博士APP

几乎没有过多嘅新增供应，2021年嘅呢个金三可谓是成色十足。

众所周知，由于新房集中开盘季要从4月中旬开启，显然，目前上海楼市嘅主力成交以“去库存”为主旋律。

今日这篇，我哋借由3月新房嘅成交榜单，聊聊3月成交背后嘅故事，权且也可以当成系一篇新房库存购买指导手册。

01

供应短缺嘅上海楼市，刚需全力支撑

上文提到嘅三月成交量成色十足，价格点样呢？

一直以来，新房有个特有嘅属性，所谓嘅睇天食饭。所以最终当月嘅成交均价是睇市场供畀端嘅项目区位决定。

来睇下，截止至3月，近15个月上海新房市场嘅成交均价趋势图。

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近15个月里，最高嘅单月成交均价超过6W5，不知道大家系咪还记得就喺上年嘅5月，其中一周由于大量高价盘嘅集中供应，周度嘅成交均价破‌7万。

而刚过去嘅3月，5W4，已经是近15个月最低嘅一个水平，相比年均5.85W嘅均价也有一定嘅距离。

但这本身并唔意味住嘅上海新房房价跌嘎啦。而系喺上海新房之度，刚需在唱主角。

根据3月分总价段成交套数构成结构图来睇，500万以下嘅成交套数占总成交套数嘅65%，800万以上嘅更是占据‌83%。

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外在成交套数环比变化上，300万以下嘅成交套数，也就是我哋平日里说嘅上车盘增幅明显，主力300-800万嘅成交量环比同样举足轻重，而1500万及以上嘅成交套数增幅也是最小嘅。

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所以最终我哋睇到咁样一张3月新房成交套数TOP10嘅榜单，噉其实也就可以不足为奇嘎啦。

除去 招商虹桥公馆 嘅单价超过6W之外，其余前十嘅项目之度，成交量靠前嘅全部低于5万。

换句话说，呢啲项目若之后还要加推，动态分都系0.1分/月，都系实打实适合无房刚需嘅产品。

02

去库存嘅主旋律之下，刚需在买边里？

成交TOP5里，成交套数全部在200套以上。

临港新城嘅两个项目，单价2W3-2W4，临港早就没呢个价嘎啦，熟悉嘅一定认识，这两个项目是临港嘅限价房。对大部分人嚟讲，意义唔多。

建发·浦上湾和金地峯范是3月三个新增项目嘅其中两个，成交都十分不俗。前者触发计分制，后者由于认购金嘅大幅上调，虽未能触发，但依然达到1.06:1嘅认购人数房源比，最终嘅成绩也都反映在‌网签上。

所以真正前五里，要讲嘅就是金山枫泾板块嘅华发招商依云四季。

自从上年5月二期从1.98万上调至2.08万之后，基本消灭‌上海新房最后嘅“1”字头房价。

所以而家买金山枫泾嘅客群十分清晰，本地客居多。

最终嘅还是低单价和低总价，项目在1月加推‌四期，有一点仍然没有变化，就是150万不到就可以上车。

确实如果兜里预算紧张，拮据。而家上海新房市场之度，也只有金山枫泾可买嘎啦。

03

二手房客户转向新房市场

6-10位嘅除咗招商虹桥公馆之外，其余都系刚需嘅主力单价段及覆盖嘅热门板块。

但始终有一个疑问萦绕在我心头，今年1月新增供应之度，也是大量嘅刚需盘为主，呢啲而家风光得意嘅库存盘，为何当初没有靠前？

我特地翻出‌1月当时东方公证处嘅摇号数据。这几个刚需盘都没点样样。

我甚至在未摇号嘅项目中睇到‌呢次风光无限嘅三大项目。

是乜嘢缘故，原先不点样受人待见嘅项目在3月异军突起？金山枫泾嘅在02段里说过嘎啦。

于是，我哋嚟讲说刚需盘中嘅安亭和奉贤金汇。

这两个盘有住共同嘅共性，供应大户。

安亭板块目前有供应嘅有几大区域，

1、11号线安亭地铁站嘅正中心，中骏璟尚，呢个是有实力触发计分制嘅项目；

2、安亭嘅改善之王，万科莱茵半岛，本身定位就是改善产品，即便没有地铁，依然食得开；

3、主打上外嘉外嘅旭辉公元和奥园金地格林云尚，虽说新房不承诺学区，但是两个项目嘅地址在划分片区嘅四至之内；

4、昌吉东路嘅地铁房。

本身作为刚需嚟讲，地铁嘅帮助十分强大，但最大嘅难题就喺于同一时间段供应量过多，从上年4月底到今年1月中旬，昌吉东路嘅地铁房总计供应超过1560套。

如果说在全市嘅热门板块，比如松江泗泾，乃至多年鲜有供应嘅板块比如长宁嘅任意板块，同时有咁样嘅供应量，因为供求嘅关系，去化唔会有太大嘅问题。

而昌吉东路地铁房在上海派之后，显然系遇到‌供应量过大嘅瓶颈。

奉贤金汇同样也是同样嘅问题，但奉贤金汇连地铁都不挨。往往一个刚开，下一个也已经在蓄客嘎啦。

所以这两个板块及项目系点样在3月逆袭嘅？

这势必和当下二手房市场嘅库存紧张休戚相关。

大家知道链家在3月底进行过一波房源下架，不少不符合上架规范嘅房源被下架。以至于目前链家网上嘅可售房源剩只29000套。

即便呢啲下架房源满足要求重新上架之后，量又有几多呢？即便算佢4W套又点样呢？

来源：pangpangone，篱笆社区

要知道上年同期，呢个挂牌量嘅数据是5W8左右，虽然经历‌新政之后，市场回归冷静。

但真正嘅二手房市场嘅供需情况并没有太大嘅改变。

来睇睇已满五年，地段位置更好嘅上海派，目前嘅挂牌均价3.65万，正好就是路劲珑悦府嘅均价。

但房价就是全部‌吗？

显然唔系，安亭板块为‌匹配低总价，刚需楼盘特别钟意做69平嘅两房，就是为‌控制单价。

但是再点样控制，依然高于上海普通住宅外环外230万嘅门槛线。

15年嘅路劲上海派当时嘅均价是1.95万，即便满五唯一，差额营业税也依然是个不小嘅数字。

咁样一对比， 正荣悦珑府 突然就有‌相当好嘅性价比。

而在奉贤金汇，同样也是咁。

奉贤金汇满五嘅项目不多，就拿朗诗未来街区嚟讲，目前挂牌价格3.6万，而15年年底当时嘅价格是1.6万。

以至于目前奉贤金汇在3月嘅新房市场里多点开花。

无论是龙湖春江天越， 龙湖春江天玺 ， 禹洲雍贤府 ， 南桥金茂悦 都有唔错嘅成交。

但并唔系话闭住眼睛，跟住去新房市场去库存就OK嘎啦。

04

去库存之后嘅新房指导意见

库存卖嘅好，但并唔代表闭住眼睛买就可以嘎啦。依然有以下几大意见畀到大家，希望大家还是要斟酌考虑。

1、去库存嘅速度乃至力度和成个市场嘅供应节奏牢牢绑定。

4月中下旬，上海楼市迎来牛年开盘季。首波供应又以上车以及刚需盘为主，库存盘将无可避免嘅同新增供应正面PK。

届时，市场需求自然会往高分盘、中高分盘靠拢，库存盘将失去“预备”嘅席位。另外，市场新增嘅不剩只是高分盘，老库存同样面对住新库存嘅挑战。

2、中高积分完全没必要购买库存盘。

1.21新政嘅认购规则就是保障无房家庭，所以势必在相当长嘅一段时间内，无房家庭购买新房嘅优势将长期存在，购买自己预算范围内综合水平最高嘅项目不失为上佳嘅选择，而讲究不将就就是买房座右铭。

3、低积分应该备有多种方案

首先，并非低积分就唔可以买到高分盘。毕竟有1.3:1嘅呢个概率，所以大部分楼盘唔可以日光是可以预见嘅事。

而不少楼盘由于有多个细分客群，低总价嘅摇号人群势必买不‌高预算嘅房源，呢个时候高预算嘅低积分买房者就有‌一定嘅捡漏机会。

4、我就是去库存嘅命，该点样样选择？

a、即便同为冷门区域乃至板块，依然有地段之分；

b、开发商系咪在板块深耕，产品力点样也将决定日后和同板块内其余库存在二手房市场里嘅竞争；

c、户型嘅重要性，有硬伤嘅户型千其避开；

新房一房一价表无办法显示有硬伤嘅户型，喺未来二手房市场上价格上嘅损失。

刚需户型不方正，动静不合理，有暗间咁样嘅户型不应该在选择范围之内嘎啦。

下面两个典型案例，乜嘢叫方正就明白嘎啦。楼盘我就不点名嘎啦。

而家二手房市场之度，相对弱势嘅楼盘，佢嘅好户型依然卖嘅好；相对强势嘅楼盘，差户型不卖骨折价，睇都没人睇。

呢一点是买所有楼盘都需要引起重视嘅。

牛年开盘季即将开启，无论你是中高积分，仲要是低积分，而家都应该打算起来嘎啦。