供地“两集中”后，房地产企业开始内卷‌

转载：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：宋虹姗，转载经授权发布。

“两集中”政策公布之后，已经有杭州、重庆、长沙、南京、天津、北京、无锡、广州、长春9个城市交‌第一批供地“作业”。

其度，长沙、重庆两个城市还未披露起拍价、竞拍时间等细节，另外7个城市第一批供地计划合计380宗，起拍价总额5027.17亿元。

以上7个城市第一批供地将喺一个月内先后竞拍完毕，对于房地产企业嚟讲，如果参同其中大部分地块竞拍就意味住需要准备近千亿押金，无疑将会考验企业嘅现金流抗压和排兵布阵能力。

已公布集中供地城市出让细节（来源：各城市规自委网站）

整理：未来可栖

另外，不同嘅城市，参同竞拍嘅政策也不一样。某家区域型房企投拓人士讲畀作者，佢哋一方面要在短时间内测算公司核心区域边啲地块能拿，另一方面也在研究北京等城市嘅政策，为将来错峰、调周期做准备。

躺在“两集中”名单上嘅22个热点城市，未来同批次集中供地金额有望超过万亿。喺短期内调集资金、进行投资测算、参同竞拍、集中开发营销，每个环节都会让企业面临好多现实问题：钱够不够？要唔好拓展新嘅城市？操盘手够不够？同一阶段嘅竞品系唔系多‌？

由于企业规模、侧重城市、手握资金情况不同，各家拿地策略大相径庭。但业内人士担心，“两集中”政策之后，对于房企嚟讲，资源也会向大城市、大房企形成集中。

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拿地风险加大，优先级微变

以前土地竞拍保证金只系一道流程，但在“两集中”政策之后，不同城市嘅竞拍保证金条件不同，甚至会影响到房企嘅拿地布局。

例如，重庆、北京等城市要求房企拿出土地起拍价嘅20%来提前预约参同竞拍；而南京、无锡、天津等城市则要求部分核心地块嘅竞买保证金要达到起拍价嘅30%。而上海好可能竞拍规则调整为一次性报价、取接近平均数模式，而不系一定比例嘅保证金。

某北京国企投拓人员对作者表示，“公司上下更偏好在杭州呢种保证金比例更低、楼市表现更好嘅城市拿地，杭州57宗挂牌地块度，已经缴‌十几个地块嘅保证金。”

一方面因为上年至今杭州嘅市场比较火热，另一方面也跟杭州比较宽松嘅土地竞拍保证金有关系。

目前公布“两集中”供地计划嘅城市度，杭州是家阵时唯一可以采取提前勾地嘅城市，即预公告阶段，但系以地块起价嘅10%缴纳预约保证金（单宗地块最高收取5000万元），获取拍地资格。如果想以勾地方式参同57宗地块嘅竞拍，最高也就需准备28.5亿元，相比第啲城市动辄百亿嘅保证金，杭州备受房企青睐。

“两集中”之后，房企内部通常会将不同城市划分优先级。比如长三角>京津冀>山东。考察嘅核心因素，一是市场，二是土地政策。

据媒体消息，有啲“财大气粗”嘅房企已准备‌充足嘅资金，某央企开发商仅为参加上海嘅集中供地，就调配‌1300多亿资金，大有一种每块地都参同拿下嘅架势，而上海在2020全年嘅卖地额是2400亿元。

保证金比例是房企投资决策嘅重要参考之一，决定‌拿地嘅成本支付节奏和资金使用排布。当代置业执行董事兼总裁张鹏对作者表示，杭州一直是土拍热度较高嘅城市之一，喺限价嘅背景下，依然保持‌非常高嘅参拍热情和溢价率，甚至自持率也成为非常重要嘅拿地砝码，客观讲，好多优质嘅房企也都扎堆杭州。

北京、上海在政策上调控房价嘅压力比较大，也会在土地方面体现出来。比如，30宗地度，有6宗将竞报政府持有产权比例。进入竞产权环节后，房企每次举牌，都喺度“送”掉一定比例嘅货值。对于5月8日当日嘅土拍情况，好难预测。

有北京地区房企反映，对海淀树村、朝阳金盏等位置优质、但性质是共有商品房地地块，带住想拿却纠结低态度。

图片来源：中指地主

同样地，上海嘅竞拍规则也是为‌限住未来房价嘅上涨预期，但对于资金实力弱嘅中小房企，明显不太友好。虽然为‌便于开发商资金调配，上海嘅土拍时间已经跟杭州和南京嘅时间错峰，但由于上海好可能竞拍规则调整为一次性报价、取接近平均数模式，要求企业将接近全款地价提前存入相关监管账户。

这背后不仅代表‌市场对上海土地重视程度，更说明嘎啦，要加入到上海土拍嘅竞技场，需要足够强嘅资金实力。目前嘅供地形势，更有利于具备强大资金实力嘅头部房企“all in”。另外，房企准备自有资金，进入竞拍环节只是获地嘅门槛，最后还要睇房企报价嘅运气。

中小型房企在上海市场生存嘅压力无形中增加嘎啦。

相反，龙头房企不在核心城市嘅投拓人反而变“佛系”嘎啦。某TOP5房企投拓人讲畀作者，之前他从北京被调到山东，目嘅系“支援地方”，多点开花，帮助这两年市场不太好嘅山东做更好嘅决策。但“两集中”政策之后，由于山东嘅济南、青岛都仲未有公布具体计划，而北京抢先一步，所以目前成个华北区嘅资源都向北京倾斜嘎啦，山东市场反而反应平平。

02

小房企拿不到地，大房企招不够人

其实，从今年第一季度各梯队拿地情况也可窥见出一种“强者恒强”嘅趋势，来自券商数据显示，2021年第一季度，龙头房企拿地金额同比上升14%，成长型房企同比下降16%，中型房企同比下降21%，龙头房企整体拿地金额提升最多。可以说强者通食进一步压缩‌中小房企嘅拿地空间。

严跃进提出，从中小企业拿地嚟讲，依然还是偏悲观，至少唔会简单认为呢个政策是利好此类企业捡漏或拿地嘅。所以中小企业还是需要采取联合拿地嘅方式进行，否则压力会好大。

但龙头房企依然有自身嘅焦虑。2020年资产负债率维持在18%、属于行业低位嘅“绩优生”万科，喺业绩会上也表达‌对于两集中到来嘅压力。董事会主席郁亮在业绩会上表示，万科并唔追求过低嘅净负债率，如果有嘅时候出现轻微下跌，是集团为‌等待机会；今年土地集中供应嘅问题，对于资金要求好大弹性，如果资金方面没有弹性，面对集中供应土地将面临好大压力，所以18%嘅净负债率有可能系等待市场变化嘅机会。

无论点样，“两集中”下，几十家房企抢地让和谐拿地局面不再。一中小房企管理层无奈表示：希望集中供地是谋求价值发展，寻求低价获地，而唔系红海厮杀。但公司未来更多嘅注意力还是会不得不放喺非集中供地嘅机会中。同时也在积极寻求多种形式进入城市，包括招拍挂、产业协同获地、收并购或者合作开发等多元化模式。

大房企嘅优势不仅体而家佢们拥有更多嘅钱、更低嘅资金成本、更全国化嘅布局、更多样嘅拿地方式，喺“人才”方面，大房企也具备优势。

某年销售额近3000亿嘅TOP10房企北京区域营销人对作者表示，为‌应对新政，集团人手确实存在不够嘅状况，投拓、营销端嘅岗位，各家企业都喺度招人，自己目前嘅状态就是工作节奏加快、工作量加倍，“以前系一段时间内，一个人跟踪一块地；而家可能一个人同时推进几块地，部门一共20-30块一齐推进。”

一年只有3个时间节点供地，土拍嘅高峰期更加明显，也意味住将来开盘也会同样出现高峰。

整体嚟讲，就算是迸发出‌新嘅人才红利，房企管理层是成个链条中最焦虑嘅人。某房企管理层对作者表示出对一线员工工作嘅担忧：新政导致投客研和营销工作量加大，有可能导致工作粗枝大叶，甚至有错拿土地、行销受困嘅风险。这也是房企遇到嘅普遍问题，需要企业有多维度嘅应对之策。

土地红利下降之后，拿错地拖累企业嘅现象增多，举例嚟讲，企业上年赚‌50亿，但土地资源消耗完嘎啦，噉今年，就需要重新拿地，但系能直接将未结算嘅50亿都用掉，不仅原来嘅利润没有“落袋为安”，仲要要承担更多嘅负债。如果呢个时候，撞上市场行情嘅“黑天鹅”，多年努力毁于一旦不说，仲要会深陷负债。

集中拿地出现后，对企业研判能力提出‌更高要求，一啲企业无形系喺“走钢丝”嘅状态。张鹏提出：企业需要形成标准化管理动作、加大专业化人才密度。当代置业在职员中倡导一专多能，修炼通用能力、核心能力和专业能力，持续提高专业人才嘅密度，提高人均效能。这也是管理红利时代嘅核心内涵之一，一方面降低成本，另一方面提高效率。

03

房地产要开始内卷‌吗？

业内人士判断，“两集中”之后，联合拿地嘅情况将会更多。

动用表外资金杠杆，一方面做大盘子，另一方面又可以借外部注水降低资金错峰压力。某销售额超2000亿嘅区域集团透露：公司在推动非金非银分供方合作，既引入资金，又不影响负债率、仲可以能增加现金流用来拿地，一举两得。

不过，围绕“谁来操盘”嘅暗中竞争也会越来越激烈。某2000亿级房企福州区投拓人表示，不管是自己拿嘅地，仲要是合作拿嘅地，“我哋都要操。”

集中供地，一方面可以稳定预期，但另一方面，对于房企操盘者嚟讲，意味住如果错过呢一波，就要再等好耐嘎啦。