上海土拍，马上就要逆转‌

转载：本文来自微信公众号“真有好房”（ID:zhenyouhaofang），作者：上海小阿飞，转载经授权发布。

楼市这条赛道嘅参同者，一直以来都钟意将土地比作面粉，新房比作面包。

可以说，土拍嘅价格对于一手房价格嘅影响显而易见。

在我哋嘅粉丝群里，而家嘅用户变得越来越专业。

除咗关心新开盘嘅一啲资讯之外，更多嘅人开始关注上海土地市场嘅情况。

在2021年，真有好房除去日常推文嘅更新，我哋也特地添加‌2处辅助数据动态，一个是每周更新嘅新房认购开盘日历，另一个则是土拍资讯。

随住牛年楼市嘅不断推进，从今年嘅4月开始，上海楼市也正式进入‌新房供应季。

相反，上海土拍呢一端却杳无音讯。

翻翻记录，上海最新一条嘅土地成交依然还停留在‌3月12号：

由中环集团拿下‌普陀区真如社区W060802单元F04-01地块地下空间。

图片来源：上海普陀规划资源局

而上一块真正意义上嘅宅地，更要追溯到2月20日

作为牛年嘅土地第一拍，融创建发联合体拿下普陀区石泉社区w060402单元b3-2地块（简称洵阳新村地块）。

这块地有两个“风光”数据，一个是溢价率36.15%，另一个是成交楼面地价84346元/平方米。

但后来我哋都知道，融创建发因高溢价拿地被上海普陀区政府约谈。

由土地市场传导出嘅利好，尤其系高溢价率，高楼板价，市场自然会有特别高嘅期待。

房管部门在特定嘅时间点嘅敲打，表明‌调控之中毫不动摇嘅决心。

自打这以后，到目前为止，上海土拍市场尚未有一块宅地入市。

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上海土拍为何突然按下暂停键？

要知道，即便2月20日之后，上海土拍市场之中再也没有成交过一块宅地。

根据目前上海土地市场嘅数据显示，成个一季度，上海宅地总计成交49幅。

呢个数字已经基本达到上年全年嘅一半嘎啦。

图片来源：上海土地市场（土地属性：住宅供地）

土拍市场在1月嘅火热迅速嘅蔓延到‌2月，由于农历春节嘅缘故，大部分2月嘅拍地日程表都被安排在‌10号之前。

虽说，喺整体地块供应量上无办法和1月相提并论，但是2月嘅地块明显带有溢价属性。

11块成交地块度，9块有溢价，除去上面提到嘅洵阳新村地块之外，基本有溢价嘅地块嘅溢价率都系10%起。

02

住宅供地“两集中”新政得到官方证实

不禁有人要问，是因为土拍市场嘅“溢价”情绪导致上海土拍市场按下‌暂停键吗？

显然也不尽然。

因为2月底，全国楼市突发新政，住宅供地“两集中”新政得到官方证实。

2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。

所谓“两集中”，第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告嘅发布时序安排。

第二个是集中组织出让活动。

同批次公告出让嘅土地以挂牌方式交易嘅，应当确定共同嘅挂牌起止日期；以拍卖方式交易嘅，应当连续集中完成拍卖活动。

实施“两集中”土地出让制度嘅22个重点城市，除包含北上广深4个一线城市外，仲有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

至于点解会有“两集中”？

为减少土地公开出让过程中关联信息不充分所带来嘅对市场预期嘅影响，纠正信息披露嘅随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来嘅竞争。

由于上海集中供应嘅33盘近期已经陆续开盘，凡是加推嘅新房项目，都带住明显嘅“限价”标签， 同上一批次嘅价格完全一致，加之上海“限购”政策未有放松，呢一系列嘅举措，可以理解为稳房价。

加之呢次集中供地政策嘅出台，可以理解为稳地价。

简单嚟讲，新政背后最核心嘅目嘅还是为‌：稳预期。

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上海为何迟迟仲未有动静？

睇过这两日地产新闻嘅一定认识，已经有14城集中供地计划清单曝光，且每天仲有新嘅城市将加入进来。

人不禁要问，上海为何迟迟未有动静？

首先，上海新房市场在上月就已经有‌“集中供应”嘅动静。

3月12日，上海网上房地产在网站公示‌近期将上市嘅新建商品住房项目一览表。

呢个而家被我哋统称嘅这第一波新房嘅集中供应，就和上文中我哋提到嘅土地嘅“两集中”系一个意思。

包括‌最核心嘅三大数据，户型面积段、套数，以及备案均价，一切变得更加公开透明。

备注中还提到‌按照优先购房政策购买嘅，喺购房合同网签备案满5年后方可转让。和新政还是保持同步。

而在此之前，大家一定别忘记，3月5日，上海新房曾经三盘（金地峯范、建发·浦上湾、经纬·学府阳光）齐开，呢其实被睇成是上海计分制嘅“先行试点盘”。

从这三个盘开始，无论开发商、购房者都认识‌计分制下嘅新房该点样计算积分，点样确定入围分数，点样制定购房策略。

由于房（新房）地（土地）嘅联动效应非常明显，所以不由得大家对上海土拍嘅进程分外关心。

那么上海嘅“两集中”究竟乜嘢时候“上马”呢？

根据克而瑞嘅数据显示，喺3月19日，总计推出‌三幅商业办公地块，起拍总价为12.9495亿元，将于4月28日挂牌出让。

这是上文提到多个城市将推行集中供地模式以来，上海首次推地，都系上海土地市场交易短暂停顿后嘅再次活跃。

大家系咪有似曾相似嘅感觉？

所以我认为，呢三幅地块，和之前连开三盘嘅意义是相同嘅。

我将这三幅地块称为“工具地块”，通过这三幅地块用来考察市场情况，总结后期推地经验，从而保证土地得以稳步推向市场。

可以说，上海嘅集中供地大概率将4、5两个月内正式对外公布，届时又到‌各家开发商大显身手群雄逐鹿嘅时候

无论点样，土地价格稳嘎啦，新房价格自然也稳嘎啦，噉样市场预期，也稳嘎啦。

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上海土拍“两集中”后对买房嘅影响

首先，呢次两集度，最主要还是针对地价，希望通过一啲调整，令到成个市场在公开透明嘅基础上能够对于降地价产生一定嘅作用。

通常嚟讲，公开透明一定是好事。

诸如目前上海新房已经采用嘅集中供应。以往，我哋买房，会遭遇好多嘅信息不透明，甚至一啲楼盘ACC开盘，根本不畀购房者机会。

其次，新政利于深耕企业，因为熟悉程度越来越高。尤其在特别嘅核心城市，比如一线以及新一线城市。

所以买房也可以参考呢一点，比如以闵行为例，上年东苑古北尚公馆中嘅东苑就深耕闵行，再比如深耕宝山嘅大华等等。

再者，新政可能会导致房企间嘅合作加深，并且不限于房企和房企嘅合作，仲要包括嘎啦，房企同本地产业集团嘅合作（还包括政府下投资公司），比如在而家嘅临港，就有好多咁样嘅情况出现。

最后，集中供地，势必造成优胜劣汰。呢个和新房市场一个道理，土拍市场依然是新房市场嘅风向标。

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在睇住各地城市嘅两集中一个接住一个，开始扎堆。

别急，上海嘅两集中已经上路嘎啦。