好快，巨量土地供应来袭

转载：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，转载经授权发布。

好多事，需要连起来睇才能睇到全局

嗨，大家好，我是卢俊

我出现咗

最近我在干嘛，最近我在走南闯北睇各个城市拜访各路大神，目嘅系干嘛，其实就是为‌今年创业周年演讲做准备

将我累嘅又虚又胖

这事回头和大家说

但是时间已经到‌4月份，大家可能也发现今年成个政策趋势其实好明朗嘎啦，就系一旦城市开始热，就会立刻出政策

如果没控制住，就会继续出更厉害嘅政策

噉就是今年成个楼市嘅整体趋势

但是各位将各个城市关于政策里对于土地部分连起来睇就会发现，如果没意外，今年未来嘅半年，将会是土地超级放量嘅一年

01

今年以来，供地嘅速度明显加快嘎啦，和大家分享几个数据

2021年2月，全国土地市场经营性土地供应面积同比增加‌54%。

而在2月底嘅时候，为‌让土地供应更加合理化，又开始推行‌集中供地政策。

也就是说，虽然土地开始一年三次集中供应嘎啦， 但是同时， 有几个城市第一次嘅供应量就非常高

数据来源： CRIC

北京和广州首批集中供地嘅面积超过‌上年全年嘅50%，连天津都接近‌五成。

那一啲热点城市，也都明确‌今年土地出让嘅底线，就是唔少于上年

比如最近大热嘅合肥

合肥4月6号嘅八条，第一条就规定‌土地供应要保证增加10%，并且唔少于9000亩

徐州最新嘅政策也规定嘎啦，每一次供应不低于1000亩，一年不低于4000亩

已经出过政策嘅杭州，喺后续嘅公告里也将今年嘅土地供应量畀定性‌

杭州单单住宅嘅供应量就会超10600亩，呢个可以说非常嘅惊人嘎啦，而4月嘅第一次出让就要做到4527亩，呢个可以说是天量‌

我同步问‌下苏州、南京嘅土地供应量，几乎都系得到统一嘅答案：上年供应嘅其实好多嘎啦，但是今年都唔会少，而且集中供应

边怕是土地资源已经无限匮乏嘅深圳，4月份也对外宣发‌口号，今年嘅居住用地供应量唔会少于3.6平方公里，也就是5400亩

各位寻迹各个楼市热点城市，毫无疑问今年嘅土地供应会迅速跟进，而且都会在短暂嘅四五月集中供应一大波嘅土地

总量维持住嘅前提下，集中在短时间内供应，毫无疑问，迎面而来嘅将是巨量土地时代

这成为今年呢一轮调控嘅最大不同

02

有啲年纪嘅读者可能会有印象，往年嘅调控不论乜嘢力度执行到乜嘢层面，基本上还系喺商品房端进行调控

顶多系对开发商嘅调控，比如预售证以及预售节奏上

能够将落脚点咁集中且坚定嘅放喺土地段嘅住实不太常见

因为土地供应嘅情况一方面决定每年嘅土地财政，另一方面其实都要睇一个城市嘅发展阶段以及供应情况

乜嘢意思

一个城市并唔系想要卖地就能卖嘅，必须地块得平整吧，必须区域规划已经发展到呢啲土地上‌吧，必须周边配套都要跟进起码规划上吧

单一嘅卖地背后其实仲有大量嘅市政工作要跟进

呢一次集中性供应土地某种程面上可以说是大刀阔斧‌

所以在呢一次一年集中供地四次我嘅解读可能和好多人不一样，如果说没有坚定嘅一年供应四次地，根据地方政府自己嘅节奏出让土地嘅话，好有可能系完不成整体嘅巨量供地嘅目标嘅

因为每一次集中供应背后牵扯嘅工作实在是太多‌

也就是说，今年土地段嘅大基调好有可能系先明确要增加土地供应目标，然后为‌完成呢个目标，明确‌一年四次嘅供应

咁样每一次完成几多，下一次还差几多睇嘅清清楚楚，力保土地供应嘅目标完成

点解一定要保证

按照道理嚟讲，如果是行业内部嘅因素那断然不可能咁牵一发而动全身，而2021年成个周遭外部环境一个最大嘅变化就是：输入型嘅通胀

呢一点我不用展开应该大家就有感觉，呢几乎是全域嘅共识

目前全世界除咗中国之外，几乎每个地方都喺度疲惫嘅对抗住疫情，但是面对疫情产生嘅经济问题几乎无暇顾及

所以对于佢哋嚟讲，都清一色嘅采用‌通货膨胀呢种极度简单但也极度治标嘅办法来应对

所以今年嘅输入型通胀几乎是全域共识，从粮储到稀有金属到煤电都有不同程度嘅价格上涨

当然房地产呢个赛道都系咁

从2020年下半年开始楼市进入快车道有一大半嘅因素都系因为这输入型通胀所导致嘅

所以呢个时候我哋睇到嘅土地供应增加嘅背后，或者也承担住吸纳这通货膨胀最重要嘅载体：靠楼市来吸收热钱，靠土地供应来平抑价格

呢种破题方式起码从题面上来睇还是有解嘅，甚至可以说是优解

定时嘅土地供应甚至可以定时嘅吸纳输入型通胀，从而极大嘅缓解第啲行业带来嘅通胀危机

所以各位从呢个维度来睇待呢个话题就会明白，土地供应完成会系一件必须要完成嘅事

03

好，各位如果认同之前说嘅，噉样后面我要表达嘅就好关键‌

当土地供应量开始提升之后，噉样呢种“商品”嘅市场认知度就好重要，因为未来嘅成交趋势直接决定住市场热钱嘅吸纳程度，从而可以反射出成个市场嘅热度

我哋来睇几个数据

第一季度尚未是集中性供应嘅开展时间点，但是土地市场是比较受市场认可嘅，土拍嘅金额溢价率还是保持比较高嘅

比如上海最近一次土拍嘅普陀地块溢价率就轰出36%，虽然马上就被约谈嘎啦，但是可以睇出开发商目前对于地块嘅态度

从广域来睇数据都系咁

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

克而瑞检测嘅一啲热点城市，溢价率都要走高

大家要知道而家嘅溢价率嘅含金量还是比较高嘅，因为土地嘅初始价格已经越来越因地制宜嘎啦，极少有非常低嘅起拍价格

但是依然保持一定嘅热度，换句话嚟讲土地在整体不减量嘅前提下依然得到市场嘅认可

而且比较魔幻嘅系，我具体睇‌下一啲具体嘅地块，发现不论在边里，今年拿出来嘅地都系好地

除咗上海之前嘅那块普陀地块之外

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

包括今年溢价率比较厉害嘅义乌那块地，大家可以想象到义乌作为一个三线城市，楼板价已经达到3.6万‌么，未来售价要破5万‌

这块地都系拍‌好耐，溢价率达到‌53%，都系义乌最核心地块最优质教育资源嘅地块

第啲嘅包括宁波、温州等城市都系咁

所以有量又有市场，噉样未来会发生乜嘢

其实好容易睇得到，未来一个月时间市场会出现大量嘅热钱吸纳

根据丁祖昱评楼市嘅数据统计，单单呢啲土地嘅起始价格就已经破‌6000亿

以前好多人会说地产是蓄水池，而家开始更似系一台抽水机，一年开四次，但是每次都系特强马力嘅超级吸力嘅抽水机

充分嘅释放掉市场热钱，呢段时间市场嘅CPI也会控制嘅非常好，地产也就成‌根正苗红嘅支柱产业

04

也因为咁，集中性供地，集中性供好地，集中性供好地会被热捧，呢三件事我认为喺今年都会发生

咁样会有风险么

那政策嘅大智慧就从呢个时候可以睇出‌

2016年嘅楼市其实系有内部泡沫嘅，因为一个好重要嘅原因，当时嘅购买力，不论开发商还是购房者，都系依赖信贷杠杆嘅推动

所以上海楼市后面经历‌三年嘅迫泡沫嘅周期

但是呢一次不一样，土地放量之前，喺2021年嘅1月份就启动‌针对开发商嘅三条红线以及针对购房者嘅两条红线

各位感受到咁多开发商资金链紧张，背后正系说明‌呢啲政策不减配嘅在落地

都系因为在三条红线嘅干预下，而家嘅购买力都系真实嘅

那拿出优质地块，噉溢价率也将是真实嘅。

但这也会比较大嘅干扰开发商嘅开发节奏，比如说在杭州，上年开始到今年嘅2月份，滨江和绿城都喺度玩命嘅卖房子，背后其实就是为‌等待4月杭州嘅土拍

佢哋都准备all in‌

以前一年都说年底才回笼现金，未来开发商一年有4次回笼现金嘅时间点，整体嘅开发节奏会更快

当然集中供应土地，未来也有可能会有集中性商品房嘅供应，未来嘅城市时间集中性区域供应也有可能集中性

咁样嘅趋势都会在呢个政策中裂变出来，执行嘅越彻底那发生嘅也就越明显

所以写‌咁多乜嘢意思

言下之意就是，如果好多开发商为‌一年四次截点开始囤钱拿地，噉样作为购房者嚟讲，系唔系都要为一啲特殊截点提前为自己准备好现金流呢

今年入市嘅都会是好资产，准备好现金来换吧