城市排名大洗牌！浙江县城房价5万 深圳买房难上加难

转载：本文来自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：琉璃，转载经授权发布。

年 初至今，各类城市排名轮番霸榜，GDP、人口、房价争论唔断。展露锋芒者有之，黯然失色者亦有之。 

众所周知，购入一座城市嘅房产，相当于长期持有这座城市嘅股票。城市嘅命运，同楼市息息相关。 

当下，城市排名唔断洗牌，隐于其后嘅楼市逻辑也喺生变。 

01

31省GDP洗牌：西部省份崛起 东北走向没落

对城市而言，其所喺嘅省份，是佢最大嘅基本盘。 

回望近20年嘅省份GDP排名，广东、江苏、山东、浙江、河南牢牢盘踞住TOP5，位次甚至唔曾发生变化。 

排名TOP5嘅省份度，除浙江外均是常住人口规模8000万以上嘅人口大省。浙江2020年常住人口虽然只有5850万人，但2019年人口增长逾百万，增量仅次于排名第一嘅广东。 

近20年31省GDP排名变化 

排名TOP5以下嘅省份，位次开始洗牌，变化最明显嘅系： 

陕西、贵州各上升7名，重庆上升5名，西部省份崛起；

黑龙江下降9名，辽宁下降8名，吉林下降7名，东北三省走向没落。

位次上升最快嘅3个省份，陕西借煤炭、石油等能源价格飞涨之势发力，经历‌一轮快速增长；贵州综合经济实力快速提升，GDP增速连续10年位居全国前列；重庆是西南重镇、川渝核心城市，依靠基础建设和固定资产投资也迎来‌一轮快速增长。 

和呢啲省份相比，东北经历嘅系“失落嘅二十年”。上世纪九十年代末，国营企业改革催生“下岗潮”，东北经济开始元气大伤。特别是呢几年，产业转型失利带来嘅经济唔振、人口外流，让人住实为东北捏一将汗。 

02

强省会时代到来：分化愈演愈烈 强者恒强

省会做为国家一级行政区，通常是省内政治、经济、科教、文化、交通中心嘅所喺。 

喺多个省份新出炉嘅“十四五”规划度，唔约而同地提到‌做大做强省会城市。一个属于强省会嘅时代，正喺度到来。 

喺2020年嘅27个省会城市GDP排名度，广州一家独大，是唯一规模超过2万亿嘅省会城市。成都、杭州、武汉紧随其后，规模喺1.5万亿以上。此外仲有南京、长沙、郑州等7个城市，GDP规模喺万亿以上。 

从经济规模来睇，呢11个万亿省会城市，是强省会嘅主力代言人。 

省会城市经济首位度嘅提升，通常来自以下原因： 

政策扶持，有最显著嘅拉升效果。比如海南自贸港政策嘅出台，海口承接嘅利好最大，首位度喺2020年上升‌10.9%，位列第一；

行政区划嘅调整，也会影响首位度。上年公主岭划归长春代管，人口激增百万，经济快速扩容，2020年首位度上升仅次于海南；

集中力量办大事，都系提升首位度嘅路径之一。“大济南”“大西安”“大长春”都系将省内优势资源集中到省会城市，虹吸效应嘅代价通常是第啲城市发展缓慢。

同样哋，经济实力偏弱嘅省会城市，首位度出现咗下降。全国嘅人口、资金等都喺度向头部城市流动，省会城市之间、同一省内各城市之间嘅分化，只会愈演愈烈。 

03

93城城区人口破百万 199个地级市人口流出

城市嘅本质是产业和人口嘅集聚。衡量城市嘅规模大小，主要睇城区人口规模。随住人口向中心城市集聚，我国城区人口规模突破百万嘅城市越来越多。 

官方数据显示，1981年我国城区人口超过百万嘅大城市仅18个，其中12个来自北方地区，6个来自南方地区。彼时深圳、厦门尚处喺起步阶段，杭州城区人口仅90万出头。 

改革开放后，户籍管理制度唔断放松，农村人口快速向城镇流动。2001年，中国加入WTO，对外贸易快速发展，以深圳、苏州、厦门、东莞等为代表嘅一大批东南沿海城市崛起。 

住建部《2019年城市建设统计年鉴》数据显示，目前我国共有93个城市城区人口规模突破100万人，比1981年增加‌4倍多，出自江苏和山东嘅最多，各有10个。 

随住生育率下降、老龄化加深，人口逐渐进入“存量竞争”时代。有城市人口流入，就自然有城市人口流出。 

呢排，一篇名为《中国人口流出嘅地州市城市发展研究》嘅论文引爆舆论。作者喺对322个地级行政区嘅人口数据进行研究后，得出人口流出地州市共计199个，占比61.8%嘅结论。 

据统计，人口流出地州市嘅城市规模普遍较小。流出数量较多嘅地州市分布喺人口比较密集嘅中西部地区。人口流失嘅主要原因是经济发展水平低、就业岗位不足等。 

《中国人口流出嘅地州市城市发展研究》 

04

落户限制放宽 95%以上城市将“零门槛落户”

如前所述，中国嘅人口已进入“存量竞争”时代。从2016年开始，各层级城市唔断加入“抢人大战”，人才争夺硝烟四起。 

唔耐前，国家发展改革委正式印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》。《任务》指出，2021年将有序放开放宽城市落户限制，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。 

截至2019年，全国共有762座城市，其中城区常住人口喺300万以上嘅，共有30座。这意味住2021年，全国将有642座城市实现“零门槛落户”，城市占比超95%。 

喺仍有落户门槛限制嘅30座城市度，人口规模1000万以上嘅超大城市有6座，人口规模500万-1000万嘅特大城市有10座，人口规模300万-500万嘅（Ⅰ型）大城市有14座。 

（Ⅱ型）大城市和中小城市未来将“零门槛”落户 

如果稍加留意，你就会发现，呢其中嘅大部分城市，是楼市调控名单里嘅常客。特别是长三角、珠三角嘅热门城市，更加系调控套娃层出唔穷，一环扣住一环。 

未来，就算大部分城市放开落户限制，人真正想去嘅，恐怕还是嗰啲有落户门槛嘅少数城市。毕竟，优质嘅城市资源是有限嘅。 

05

全国住房均价首次破万 江浙县城购买力惊人

国家统计局数据显示，2021年一季度，全国商品房销售均价为10658元/平，首次突破万元大关。唔管系咪愿意，房价整体，仲要是涨嘎啦。 

但呢种上涨，和2016年嘅房价集体翻番唔同，属于结构性上涨。 

根据国家统计局最新公布嘅3月70城房价指数，深圳、广州一骑绝尘，以14.6%和11.5%嘅同比涨幅遥遥领先于第啲城市。房价躁动，引来调控重锤。 

深圳前有排查经营贷违规流入楼市，后有重拳出击以“深房理”为代表嘅炒房团，甚至使出‌发布二手房指导价咁样嘅杀手锏，调控决心可见一斑。 

广州嘅调控都系紧锣密鼓。继4月2日嘅楼市调控新政后，4月21日又发布通知，将9个区嘅住房增值税征免年限从2年提高至5年；人才购房须提供连续12个月缴纳社保证明，且唔得补缴。 

同样哋，一啲房价过万嘅县级城市，也开始进入公众视野。 

2021年县级市房价前20名 

数据来源：中国房价行情网 

据媒体统计，全国至少有103个县级市房价均价过万，呢啲县级市有90%分布喺东南沿海地区，以浙江、江苏、福建和海南等最为集中。 

其度，浙江有46个县级市房价过万，喺省份排名中高居榜首。市场化程度高、民营经济发达、县域经济均衡发展，都为房价提供‌强大嘅购买力支撑。 

呢排有媒体曝出，浙江县级市地价接近4万，房价快5万嘅都有。这喺第啲地方嘅三四线城市，是非常难以想象嘅。 

06

房价收入比回落 一线城市通关更难

呢排，著名经济学家任泽平发表‌一篇名为《中国一线城市房价高唔高：全球比较》嘅文章。文章中提到，中国一二线城市嘅房价，是由全国高收入人群决定嘅。 

作者将持有成本考虑喺内，按使用面积估算，测算出北上广深嘅房价收入比分别为68、57、37、52，而纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、19、15。 

中国一线城市嘅房价收入比，远超知名国际都市。 

从国内来睇，喺诸葛找房数据研究中心发布嘅百城房价收入比监测数据度，2020年全国平均房价收入比为13.2，比2019年嘅13.74有所下降。 

从房价收入比涨跌城市嘅数量，也睇出呢一趋势。2020年，喺诸葛找房监测嘅100个城市度，78个房价收入比下降，2个持平，20个上升。而2019年下降嘅城市仅14个，上涨嘅城市高达85个，回落明显。 

但一啲房价收入比畸高嘅城市，唔喺此列。比如位列榜首嘅深圳，早喺2018年房价收入比就高达35.9,2020年更加系一路攀升至48.1。这意味住喺大部分城市购房难度降低嘅同时，深圳普通家庭购房反而进入‌“hard模式”。 

 数据来源：诸葛找房百城房价收入比监测