呢个城市土拍热，但我劝你要慎重！

转载：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷，转载经授权发布。

讲到扬州，相信大家立马想到扬州炒饭。 

其实，佢是历史名城，喺古代就繁华出名，扬一益二嘅说法传颂上千年。 

直到今日，扬州仍然有好大嘅知名度。扬州是个“好地方”，成为扬州老百姓嘅口头禅。 

当下 ，扬州又多‌两个响当当嘅名头，世界美食之都，东亚文化之都，扬州立志成为世界人民向往嘅名城。 

我哋今日聚焦下扬州楼市，睇睇目前现状点样？

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接连两场土拍，扬州楼市躁动嘎啦。 

先聊聊最近几天扬州”土拍嘅狂热“。 

4月21日，弘阳地产通过摇号，以楼面价14059元/m²，拿下‌史上第二高价地块。 

就喺寻日，4月28日扬州今年第二场土拍度，三个地块楼面价突破1.3万/㎡，达到最高限价，必须摇号。 

其中最贵嘅一块地，楼面价达到14200元/㎡，再次震撼扬州楼市。 

时隔七天，准地王就易主嘎啦。

摇号结果出炉后，寻日晚上，扬州多个开发商楼盘收回全部优惠，唔仅咁，仲要连夜上调价格。 

两场土拍后，再睇一睇扬州多个楼盘嘅房价，面粉价格唔仅超过刚需面包嘅价格，几个高价地楼面价，甚至还超过‌扬州楼市房价均价。 

一夜之间，买‌房嘅，各大业主群喜报频传，仲要没上岸嘅刚需，朋友圈愁眉苦脸，焦虑两个字刻喺‌脑门上。

两场土拍，扬州楼市人间百态，悲喜两重天。

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  其实两次土拍前，扬州楼市这两年，房价走势一直还算平稳，缓涨成为主旋律，楼市一直保持唔温唔火嘅状态。 

根据国家统计局公布数据，2021年3月，扬州新房销售价格指数环比上涨0.7%，同比上涨8%，喺全国70城中位列第12位。

最新数据显示，扬州嘅均价是13835元/平， 喺过去两年内，扬州都系稳步有升，虽然没有大涨，但也慢慢涨‌上去。 

两万嘅盘开始见惯唔怪。

扬州楼市，有那么点温水煮青蛙嘅意思。

进入四月，连续两场土拍，打破‌两年多嘅平衡，未来扬州房价走势点样？

还是得具体板块具体分析。

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扬州主城楼市主要划分为咁几个热门板块，老城区、京华城、西区新城、东北板块、东南新城、广陵新城。 

京华城板块号称汇聚‌全扬州嘅高档商圈，优质学校，顶级写字楼等，因此，也被老百姓称为扬州嘅“富人区”。

由于京华城板块嘅土地基本开发完毕，多年来几乎没有新盘供应，新房房源严重供唔应求，市场交易以二手房源为主。 

一直以来， 1.8万-3万嘅房价区间， 居于扬州楼市嘅金字塔尖。 

老城区由于古城保护，一直限制开发，难得上市几块土地，都系以别墅楼盘为主，和普通买房人关系唔多。 

西区新城、东南新城、广陵新城，三个新城这两年大量土地挂牌上市，土拍价格连连走高，新盘售价都系水涨船高。 

但三个新城有个共性嘅问题，就是短时间内土地大量供应，房源集中上市，房企之间竞争进入白热化。 

新盘备案价好高，但打折促销力度也好大，基本上好少有新盘能按照备案价销售。

东北板块一直以来都系扬州楼市刚需重镇。尤其板块 偏远地段房价一直以来都比较友好，成为好多扬州刚需买房人嘅首选。 

诸如华侨城·万科·侨城里咁样超大体量新盘， 毛坯高层均价只有12200元/㎡，上年一直到而家，都系扬州楼市嘅双料销冠。 

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两年多来，扬州楼市一直较为平稳，涨幅唔多，限价倒挂红盘，基本上销声匿迹。 

喺扬州，基本上唔存喺打新红利。

这是和第啲一二线热门城市，显著嘅区别。

唯一神一样嘅纯新盘就是京华城板块嘅京华艺树院，仲有名校学区加持，每逢开盘必摇号，都系当下扬州楼市，买房人唯一能享受到限价红利嘅网红盘。 

开发商由于捂地十几年才开盘，受限于当年过于便宜嘅地价，上年开盘后，毛坯房整盘备案价只有18530元/㎡。 

周边二手房最贵嘅楼盘，均价达到3万/㎡左右。 

喺扬州楼市，京华城艺树院项目以大户型为主，除咗个别建面约119㎡嘅，第啲最小都系建面约138㎡起步，边怕总价再贵，120万嘅认筹金，也挡唔住蜂拥而至嘅买房人。

2002年9月，京华城艺树院首开，56套房源吸引292人参同认筹，中签率只有19.18％左右，当天全部卖光。 

随后二次加推嘅86套房源同样全部卖光，三次加推也几乎卖光。 

两次土拍后，扬州楼市嘅“富人区”，京华城板块业主们嗨‌！宇宙第一板块为数唔多纯新盘限价唔到19000元，二手房房价大部分也就喺2万-2.5万区间。

土拍后，核心板块嘅楼市成为最大受益者，呢一点毋庸置疑。

我坚定睇好京华城板块。

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但是，如果从大嘅层面来睇，土拍狂欢后嘅扬州楼市，未来走势，有四个隐忧，唔得唔提。

1、人口少。

扬州户籍人口多于常住人口。这是和省内第啲一二线城市最大嘅区别。

扬州系一个人口微微净流出嘅城市。

扬州2020年嘅常住人口是454万，账面上，户籍人口稍微多几万，整体上算是保住人口稳定。 

但是扬州西南接壤南京，一江之隔就是苏锡常，以及上海。 

扬州嘅地理位置、经济和收入，决定‌本地嘅高端人才，有钱人会南下苏南地区谋发展，呢批人是有购房能力嘅，但远离自己家乡，第一购房选择一定系喺南京，苏州，无锡，或上海。 

此外，4百多万嘅城市人口，喺江苏省内，城市人口规模处于倒数位置，然后对应1万4嘅房价。 

无论横向纵向比较，都显得房价高，或者说长期来睇，人口支撑唔起未来楼市嘅狂欢。

2、二手房挂牌量居高唔下。

根据房天下同诸葛找房粗略统计，截至目前，扬州嘅二手房挂牌量达4万多套，将近五万套。 

呢个库存多唔多呢？没有对比就无伤害。

比较睇睇，扬州隔壁嘅镇江，泰州，盐城，佢们嘅库存分别为：1万多套，2万多套，2万套。 

就拿苏北盐城举例，盐城常住人口就达到‌723万，二手房挂牌量远远唔及扬州。

让我哋再睇一睇几个一线城市嘅库存，就更能读懂扬州楼市嘅隐忧。

上海，库存唔到三万套，深圳库存也才四万套。 

扬州一个常住人口才四百多万嘅中等城市，二手房挂牌量竟然超过上海、深圳。让人似乎有啲唔寒而栗。

3、收入同房价唔成比例。

扬州上个月嘅平均工资是6700元，睇起来还可以，但是，真实嘅情况是 扬州好多行业嘅收入水平，根本达唔到平均工资。 

好多职场人士，其实都系被平均。 

从全国范围睇，扬州嘅房价收入比一直以来，仲要是比较偏大嘅。

4、楼市调控严厉。

2021年是调控大年，“ 房住唔炒 ”红线下 ，扬州兄弟城市南通啱啱才被约谈，扬州绝唔可能放松调控。 

其实，扬州楼市调控从2017年就开始嘎啦，限购三套，限售三年。

楼市调控，具体到各个城市，标准要求有所差别。 

但是功效都系一样嘅，就是改变市场对房价嘅预期，打醒好多炒房客，拍醒好多买房人。 

而家扬州大部分买房人心态非常好，清醒嘎啦，观望情绪高，入手嘅少。 过去闭住眼买房嘅情形喺扬州，早就唔复存喺。 

呢个都系扬州二手房去化困难，挂牌量一直居高唔下嘅原因，购房者观望多，真正买进嘅少。

其实扬州楼市好多现象表明：有价无市，绝唔系闹住玩嘅。

边怕出几个地王，也改变唔‌大嘅趋势。 

唯一打‌鸡血嘅，可能只有业绩压力山大嘅置业顾问们！

以上为正文，来自财爷。 

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