绿地控股 大船难掉头

转载：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：宋虹姗，转载经授权发布。

绿地集团

4月26日晚间，绿地控股（600606.SH）发布2020年财报。

喺头部房企度，绿地似乎面临住更多维度嘅危机。签约销售金额同比下跌7.6%，喺百强房企中排名第7，下滑一个；净利润仅微涨0.3%，且增幅跑输营收；负债情况虽然逐步改善，但依然踩中“三条红线”…

截止寻晚，中信建投、华泰证券等机构畀出‌绿地控股中性、利空嘅点评。销售、盈利都唔及预期，疫情、资金链、市场下行都系券商畀出围绕喺绿地呢间房企嘅风险提示。

销售额同比跌7.6% TOP10唯一业绩下降房企 

喺百强中各梯队房企销售额门槛唔断提升嘅趋势下，2020年绿地控股业绩下滑，唔及预期，实现签约销售金额3584亿元，同比下降7.6%。都系TOP10房企中唯一录得销售额下跌嘅房企。喺头部房企销售额排名度，2020年绿地控股被中海地产迫掉‌第6名嘅位置，排名下滑至第7。

回顾到2018年，绿地控股董事长、总裁张玉良连续提出嘅4000亿销售目标也未曾兑现。2021年，绿地亦没有公开业绩目标，如尚按4000亿为目标计算，绿地2021年预期业绩增速约11.6%，根据贝壳研究院报告判断，结合家阵时行业及企业现状，绿地突破4000亿仍存喺较大挑战。

好明显嘅，绿地喺正努力扭转，表现唔及同梯队房企嘅局面，但从2021年第一季度嘅成绩单睇，似乎“力唔从心”。公告显示，就算今年一季度，绿地合同销售额同比增长39%至702亿元，但喺头部房企度，公司排名再度下滑1名，目前排喺第8位。

虽然销售下降，但公司回款质量喺提升。2020年绿地销售回款3089亿元，回款率约86%，较2019年同期78%嘅水平提升8个百分点，可见绿地2020年对回款率嘅管理效果较为明显。

商办贡献收入下滑11个百分点

疫情影响商办类产品去化嘅背景下，2020年绿地嘅商办业务同合同销售额占比，由2019年嘅35%，下滑至24%，占总合同销售面积更低，仅达17%。

绿地持有地产项目度，历来商办占比好高。明确数据显示，绿地2019年半年报披露嘅共计578个房地产开发项目度，纯住宅项目约为152个，其余项目基本都包含商业或办公业态，占比近8成。其中唔乏位于三四线城市嘅商办项目，如江苏镇江、青海西宁、山西大同等，此外，其喺宁夏银川有一处办公项目，喺河南开封仲有一处公寓、写字楼项目。

从成个商办市场睇，2018年正式开始开启“颓势”；自2019年以来，商办空置率上涨表现更为明显。睿意德联合德勤喺《2020中国商业地产活力40城研究》中关注到，2020年北京、上海甲级写字楼空置率达20%左右，空置率同租金降幅均创近十年新高。同样哋，深圳写字楼租金连降九个季度，空置率升至27.7%。

可以睇出，此趋势使绿地改变‌土地扩张策略。绿地喺2016年前后土地扩张策略度，三、四线城市占比快速提升，而从2019年开始，已明显向一、二线及核心城市回归，并利用基建产业资源，睇重推进战略性勾地。

2020年绿地新增项目90个，新增权益土地面积1256万平方米，权益土地款838亿元，一、二线城市货值占比提升至70%左右。得益于企业大基建嘅基因，同政府合作获取低价大体量项目，令到绿地嘅土地成本处于行业较低区间。

同时，喺2020年财报度，绿地表示商办项目除大部分出售外，也有部分保留用于出租及商业、酒店运营。但财报显示，2020年公司合并范围内共829个处于投资开发嘅房地产项目，商办占比依然唔喺少数。

事实上，虽然已经出售部分商办物业，但“大船难掉头”。具体查阅财报发现，绿地目前依然拥有颇多包含商办业态嘅项目：如新开工嘅安徽省安庆市迎江世纪城嘅商业项目，总投资额达21.39亿元；广西南宁市嘅绿地中央广场嘅商办项目，总投资额达56.9亿元。

盈利能力下降 净利跑输营收

喺经营层面，绿地控股嘅盈利能力就是遭到机构嘅利空评价嘅原因之一。华泰证券表示，绿地嘅盈利能力低于预期，2020年公司分红率下跌12个百分点至20%。

2020年绿地实现净利润306.9亿元，同比微增0.3%；归母净利润150.0亿元，同比微增1.7%。

分析绿地嘅营收构成现状可以初步得出净利“微增”嘅原因，2020年，作为绿地两大主业之一嘅基建产业营收首次超越房地产板块，并保持快速发展趋势。收入中来自基建产业实现营收2334亿元，同比增长24%，占比整体营收51.2%；而房地产开发收入1948亿元，同比增长0.24%，占比整体营收42.7%。

但基建产业作为主营业务快速发展嘅同时，是拉低绿地整体嘅盈利水平嘅主因，基建产业嘅毛利率微薄，低于房地产超20个百分点。报告期内，绿地营收占比过半嘅基建产业嘅毛利率仅为4.56%，毛利率同比增加0.25个百分点；房地产主业结转毛利率为26.38%，同比减少1.19个百分点，且处于行业中档水平。

另外，绿地嘅净利增幅度也跑输‌营收。2020 年公司实现营业收入4557.5 亿元，同比增长6.5%；实现归母净利润150.0 亿元，同比增长1.7%；2021 年一季度，二项指标表现出‌更大差距，营收、归母净利润嘅增幅分别是66.6%、7.4%。

整体睇，分析2020 年公司归母净利增速唔及营收增速嘅原因，中信建投分析师表示，除咗房地产业务结转毛利率下降，较上年同期下降1.2 个百分点至26.4%；其次，投资收益下滑显著，由2019年嘅88.6 亿下降至2020 年嘅47.7 亿元；最后，成本管控能力下降，销售管理费用率较上年同期提升‌0.5 个百分点至5.5%。

“三道红线”依然全面失守

盈利水平走低同时，绿地控股将长期面临降负债考验。截至2020年末，绿地货币资金约1034.7亿元，同比增长16.4%，现金短债比为0.97，资金流动性缺乏。贝壳研究院提出，绿地早期快速扩张遗留‌一定嘅高负债问题，家阵时“三道红线”全部踩中。对于绿地而言，降负债将是其长期嘅经营目标。

根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，绿地控股剔除预收款后嘅资产负债率为84.1%，较上年同期上升1.3个百分点；净负债率为139.2%，较上年同期下降17.7个百分点；现金短债比为0.97，同比仅提升0.21。由此，绿地控股2020年年度三项指标均未达标，同2019年踩线情况一致，维持“红档”。喺年度报告度，绿地表态将按时间表节点完成三年降档目标。

张玉良喺3月嘅业绩会上表示，“三道红线嘅问题，降档第一个先降短债比，原计划今年6月份完成，而家情况来睇要提早嘎啦，一季度降完一条线没问题，第啲两条线我哋目标都系要提早，希望提早越多越好。

关于调结构，我哋是房地产起家，而且房地产是重要板块，但房地产已经唔是单一主业嘎啦，喺将房地产做强做优嘅前提下，成个集团嘅收入和利润占比中非房嘅比重会大幅提升。上年收入中非房基本占60%，40%是房地产。”

张玉良认为，作为大型嘅地产企业发展产业地产、非住宅地产，实际上对经济结构调整、产业发展和城市功能嘅持续提升有好大帮助。当债比高嘎啦，资本不足以支撑负债嘅话，只能少持有一点，少发展一啲非住宅类嘅房地产，因此绿地会慎重调整。

同时，张玉良也呼吁，期待国家能够喺金融政策方面有帮助，唔好将产业地产简单按住宅地产去考虑。

未来，绿地提出‌新五年规划，重启混改嘅同时持续抓转型升级。喺房地产、基建、金融、消费等主要产业领域，打造一批千亿级业务规模嘅单位。并提出持续嘅转型升级开创新嘅产业格局以及通过重启混改、重要业务分拆上市等提升资本实力和市场化水平。

但中信建投睇来，绿地嘅多元产业协同发展唔及预期，是企业发展嘅风险之一。