纽约空荡荡嘅办公大楼和酒店，该何去何从？

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转载：由于新冠疫情嘅持续发展，纽约嘅好多酒店和办公楼已经空置‌一年多‌, 人正喺度努力纷纷将呢啲商业建筑改造成第啲某种业态，只要能存活落去。本文译自The New York Times，作者是C.J. Hughes，原标题为” What Will Happen to All the Empty Office Buildings and Hotels “，希望对您有所启发。

黑暗嘅窗户。安静嘅大厅。缄默嘅会堂。

由于新冠疫情嘅持续发展，使大量嘅游客和工作人员无办法进入纽约，纽约嘅好多酒店和办公楼已经空置‌一年多嘎啦。

其中一啲酒店和办公楼可能永远无办法恢复如初嘎啦。人正喺度努力将呢啲空得可怕嘅商业建筑改造成某种类型嘅住房，或者仲有第啲用途，呢可能会刺激一啲自上世纪80年代末经济崩溃以来从未见过嘅建筑改造大潮。

但系喺而家嘅状况下，彻底嘅改造可能需要几年时间，而强劲嘅复苏态势，可能会让房东对改造三思。一啲房地产行业高管说，空间和安全方面要求，也可能使一啲楼盘嘅改建变得复杂。

虽然咁，由于一啲公司允许员工永耐喺家工作，地方政府也做好‌旅游业多年来无办法完全恢复嘅准备，成个城市都支持畀已经陷入困境嘅建筑注入新嘅活力。

“新冠疫情加速‌房屋最终嘅改造，”Metroloft Management公司嘅管理负责人内森·伯曼(Nathan Berman)说。Metroloft Management系一家开发商，正喺度曼哈顿下城购买两座受到疫情打击嘅大型写字楼。

由于喺商务谈判期间，伯曼拒绝透露呢啲昔日嘅空壳建筑嘅名话，佢们未来将以市场价出租。“佢哋是投资嘅完美标嘅。”他说。

据知情人士透露，从金融区嘅企业高层建筑，到中央公园附近嘅精品公寓，再到中城嘅中端市场公寓，房地产开发商正喺度重新开发或游说嘅，已经有数十处地点嘎啦。

到目前为止，房地产开发商大部分嘅注意力都集中喺曼哈顿，呢里是纽约市最大嘅商业和旅游区，都系受新冠疫情打击最严重嘅地方。唔过喺房价普遍较低嘅布鲁克林（Brooklyn），酒店也开始受到关注。

呢种改造大致分为三种类型：从办公室到住房，从酒店到住房，从酒店到办公室，虽然唔系长期永耐嘅转变，但是短期一段时间内会转变用途。

“呢一切肯定都会发生，肯定嘅，”马库斯同米利查公司(Marcus and Millichap)嘅房地产经纪人埃里克·安东(Eric Anton)说。喺他目前代表嘅7家纽约酒店度，有3家可能成为高级住宅，1家将成为出租公寓，其余嘅将成为酒店。

“但好多问题都系围绕住，转换改造系咪能有效进行，” 安东说。

从会议室到卧室

当然，有啲建筑比第啲建筑更容易进行改造。

几十年前，战前嘅办公大楼风靡一时。喺保险公司和投资银行搬到上城区后，金融区被掏空嘎啦，开发商们买下‌石灰岩和花岗岩嘅前总部大楼，将佢们拆成‌公寓。

但嗰些宏伟嘅老建筑已经唔多嘎啦，至少喺市中心是咁样，呢迫使开发商考虑更新嘅建筑，比如20世纪中期嘅玻璃办公大楼，随住周围高档建筑嘅兴起，佢喺某啲情况下已经过时嘎啦。

据房地产公司世邦魏理仕(CBRE)嘅数据，今年3月，曼哈顿超过17%嘅写字楼空置或即将空置，市中心嘅空置率略高。自上世纪90年代初以来，呢啲地方好少有咁空旷嘅。

虽然好多房东都系长期投资者，唔会喺动荡时期恐慌，但鬼城嘅氛围至少会让人感到唔安。自一年前新冠疫情开始以来，城市预测（city projections）显示曼哈顿嘅写字楼价值缩水‌25%。

伯曼多年来一直喺改造战前嘅房产，比如华尔街67号、威廉街84号和交易所广场20号，最近他自己也变成‌现代主义者。他说，他目前正喺度商谈购买嘅两栋办公楼系喺战后建造嘅，并补充说，佢们都系“B级”，呢是行业术语中嘅“有啲单调”。

 “升级呢类建筑太昂贵嘎啦，所以改变用途实际上是最优路径。” 伯曼说，他同时补充说，呢啲建筑通常也唔系地标性建筑，呢就减少‌必要嘅许可证数量。

但是，曾经喺电脑前磕磕绊碰、迫喺会议室里嘅人而家嘅生活环境能有多容易呢？

这真嘅要视情况而定，建筑师约翰·塞特拉(John Cetra)说。佢係CetraRuddy公司嘅联合创始人，该公司喺曼哈顿嘅好几个地方将会议室改造成‌卧室。

一个主要因素是立面和电梯之间嘅距离，也被称为“租赁跨度”（lease span）。根据塞特拉嘅说法，喺建造房屋方面，跨度越短越好。

塞特拉说，30英尺嘅跨度是理想嘅。他最近带人参观‌布罗德街20号(20 Broad St.)，呢系一座1957年建成嘅办公大楼，紧邻纽约证券交易所(New York Stock Exchange)， 2018年佢嘅主人从股票经纪人换成‌居民。(唔过，佢嘅厚门银行金库仍位于地下室，而家用作休息室。)

喺西特拉鲁迪(CetraRuddy)嘅20 Broad项目度，租赁跨度为45英尺(约合12米)，接近‌能起作用嘅外部极限，他解释说，他还补充说，任何更大嘅租赁跨度“都会变得太尴尬”，因为公寓好可能必须拥有没有窗户嘅大空间，以及第啲难以适应嘅空间。

但塞特拉表示，近期建成嘅写字楼嘅租赁跨度通常喺50英尺(约合15米)或以上，呢意味住喺其中布置传统公寓可能好困难。

因此，关注项目20 Broad嘅楼层规划可能会带来一啲启发。20 Broad项目有30层楼高，共有533套出租单元。比如，要到达七楼721号嘅客厅，就需要穿过一条长长嘅、像跳板一样嘅大厅。721号系一间带有凹室嘅工作室。但是，原本前门和沙发之间嘅空间，被创造性地填满‌——一个壁橱、一台洗衣机和烘干机，以及一个可以放一张床但没有窗户嘅壁室。沿住一堵墙迫进去嘅，可能被称为半储藏间式嘅，是厨房。

喺721号公寓中包括一个偏离中心嘅窗口。但从好嘅方面来睇，没有两个单位是相同嘅。“你做嘅唔系千篇一律嘅公寓，”他说。“你会睇到更多嘅变化。”

这套单间公寓面积约500平方英尺(约合50平方米)，挂牌价为每月3760美元(约合人民币22750元)。但为‌让这栋楼住满人，佢嘅房东大都会公寓(Metroloft)准备提供4个月嘅免租金，呢样一来，租客基本上每个月需要支付2600美元(约合人民币22680元)。这栋楼喺新冠疫情期间嘅空置率高达40%。

唔再提供客房服务

而家是做酒店老板嘅艰难时期。自新冠疫情爆发以来，由于游客和商务旅客人数减少，该市700家酒店中约有200家已经关闭，其中好多酒店预计将永耐关闭，特别是随住债务嘅增加。

仲有好多唔良贷款。追踪证券化抵押贷款嘅分析公司Trepp嘅数据显示，自上年秋季以来，纽约市地区嘅酒店拖欠率喺全美名列前茅。今年4月，纽约嘅酒店欠账达18亿美元，远远超过‌排喺第二位嘅芝加哥嘅约10亿美元。

虽然新酒店房间嘅建设仍喺继续，但还是有大大小小嘅酒店倒闭。拥有476间客房嘅希尔顿时代广场酒店(Hilton Times Square)于上年秋天关闭。喺业主日石酒店投资者(Sunstone hotel Investors)未能偿还贷款几个月后，呢间酒店于今年冬天喺一家命运未定嘅贷款人手中结业。

同样，据分析公司Trepp嘅数据显示，位于9·11国家纪念和博物馆(National 9·11 Memorial and Museum)附近嘅50层、有492个房间嘅假日酒店(Holiday Inn FiDi)目前因三笔唔良贷款而处于止赎状态。但相对较小嘅房产也陷入‌困境，比如公园大道南(Park Avenue South)上有72个房间嘅长颈鹿酒店(Hotel Giraffe)，佢嘅抵押贷款支票已经拖欠‌三个多月。

嗰啲仲喺度运营嘅酒店通常唔系典型嘅酒店。从一年前开始，为‌阻止新冠疫情喺通常人流拥迫嘅庇护所内传播，该市60多家酒店成为9500名无家可归者嘅庇护所，好多地方仍喺继续咁样嘅安排。

但开发商开始考虑将处境艰难嘅酒店作为潜喺投资。本月，黄石房地产投资公司(Yellowstone Real Estate Investments)斥资1.75亿美元，喺市中心建造‌拥有600间客房嘅沃森酒店(Watson Hotel)。喺好多方面，呢间酒店都系陷入困境嘅酒店业嘅象征。

2017年，位于西57街嘅Long a Holiday Inn酒店(Long a Holiday Inn)被新业主BD Hotels重新改造为一家精品度假酒店。BD Hotels嘅投资组合包括美世(Mercer)、波威里(Bowery)和简酒店(Jane)等市中心热点酒店。但随后，新冠疫情爆发，BD公司违约嘎啦，虽然将沃森酒店嘅大部分改造成‌无家可归者嘅庇护所，市政府对其进行‌补偿。

据知情人士透露，作为这座1964年建筑嘅最新篇章，黄石公司将将该酒店嘅两座塔楼中嘅一座改造成市价出租公寓，而另一座塔楼则保留为酒店。该公司嘅首席执行官艾萨克·赫拉(Isaac Hera)喺一封电子邮件中表示，计划尚未确定，但他补充说，“拥有实施唔同用途和唔同商业计划嘅灵活性，系一个非常有吸引力嘅主张。”

市政府和州政府官员一直喺推动将酒店改造成经济适用房，但开发商指出，建筑法规可能会让呢一过程变得困难。

首先，公寓嘅面积必须至少为150平方英尺，而酒店房间可以小一啲。公寓也需要厨房，唔过喺一啲经济适用房小区，租户可以共享厨房设施，柯蒂斯+金斯伯格建筑事务所(Curtis + Ginsberg Architects)嘅负责人马克金斯伯格(Mark Ginsberg)说。该事务所设计‌一啲经济适用房项目。

金斯伯格说，为‌符合规定而增加厨房和扩大房间也可能最终减少床位数量，呢是适得其反嘅举措。佢还可能会大幅增加成本，将300万美元嘅标准酒店整容改造为3000万美元嘅大修。

金斯伯格说，呢个过程似乎让人望而却步，以至于一位对改造下东区举步维艰、有60间客房嘅酒店感兴趣嘅投资者临场退缩嘎啦。金斯伯格正喺度为这位投资者评估该地块。

自上年春天以来，金斯伯格已经查睇‌大约六家第啲酒店网站，寻找类似嘅客户。“随住旅游业嘅破坏，而家是采取行动嘅时候嘎啦，”他说。

要揾到理想嘅项目地点也好棘手，经济适用房开发商Gateway Housing嘅负责人特德·霍顿(Ted Houghton)说。该公司开发所谓嘅支持性住房，喺现场提供一啲社会服务。

霍顿说，工业区嘅酒店似乎是唾手可得嘅嘢。他嘅职业生涯始于上世纪80年代末嘅另一次楼市崩盘，当时他帮助喺西43街摇摇欲坠嘅时代广场酒店(Times Square Hotel)建造支持性住房。

他说，好多邻居唔赞成喺工业区建酒店，因为咁样会抢走真正嘅制造商嘅土地。纽约700家酒店中约有250家位于咁样嘅区域，唔过你并唔总是能认出工业区。例如，位于豪华SoHo区嘅美世酒店（The Mercer），以及布鲁克林威廉斯堡威斯大道沿线嘅一系列酒店就喺其中。唔过，将呢啲地点改造成经济适用房也可能引发争议。

 “没有一家酒店标有“出售”嘅标志，但每一家酒店都可以出售。” 霍顿说。

州参议员布莱恩·卡瓦诺(Brian Kavanaugh)是代表布鲁克林和下东区部分地区嘅民主党人，他嘅首要任务是简化重新设计流程，让旧酒店成为经济适用房。他正喺度发起一项法案，允许开发商将酒店改造成经济适用房，而无需获得新建住宅所需嘅建筑许可证。此外，呢项法律将只适用于位于一个街区以内嘅工业区嘅酒店。

 “你唔会想将经济适用房扔到沙漠中央。” 卡瓦诺说。他又补充说，写字楼嘅改造难度要大得多。“就算有补贴，呢也太昂贵嘎啦。呢种情况可能只会发生喺市价出租公寓上。”

类似地，来自皇后区（Queens）嘅州参议员迈克尔·贾纳里斯(Michael Gianaris)提出嘅一项法案将赋予州政府权力，购买陷入困境嘅酒店和办公楼，将佢们重新开发成供低收入者和无家可归者租用嘅住房，唔过曼哈顿嘅大部分地址将被排除喺外。州长安德鲁·科莫(Andrew Cuomo)也讨论‌类似嘅目标。

本月通过嘅州预算拨款1亿美元将酒店改造为经济适用房。此外，美国联邦救助计划(American Rescue Plan)中嘅2.7亿美元是专门为纽约无家可归者提供嘅，呢啲资金也可能为无家可归者嘅转变提供资金。卡瓦诺说:“这里有一种真正机会嘅感觉。

周而复始

喺呢个城市里，建筑更新嘅过程好奇怪——教堂变成‌夜总会，工厂变成‌时装店，邮局变成‌火车站——一啲建筑喺几年后又恢复‌原来嘅用途，呢不足为奇。

第六大道960号嘅这栋16层石灰岩建筑位于西35街，最初系一栋办公楼，后来短暂改作‌酒店，今年5月将再次接待办公。

这座建筑于1930年开业，喺20世纪嘅大部分时间里，呢里都系布料、纺织品展厅和纱线公司嘅所喺地，后来纽约大西洋银行(Atlantic Bank of New York)将其作为总部。2000年代末，意大利Statuto Group公司曾试图同一啲富有创意嘅租户，一齐对这栋建筑进行改造，但由于经济大衰退嘅影响，计划失败嘎啦，随后就出现咗止赎。下一个所有者、开发商喜达屋(Hidrock Properties)随后为万怡酒店(Courtyard by Marriott)打造‌一个拥有167间客房嘅酒店。但喺运营8年后，新冠疫情上年让呢间酒店破产。

而家，呢栋同样经过先驱广场8号嘅建筑，正喺度从布鲁克林嘅Yard公司转变为一个联合办公中心。喺三楼嘅一个接待游客嘅区域，广场拆除咗前台和沙发，取而代之嘅系会议室、电话亭和一间厨房。喺上面嘅酒店房间里，“庭院”用桌子取代‌床——有时四张桌子一个房间——同时喺淋浴间里安装‌假植物，使佢们唔那么像酒店。

联合办公Yard嘅联合创始人理查德·贝达(Richard Beyda)说，办公桌嘅租金约为每月500美元(约合人民币4600元)，最短嘅租期为30天。喺到达Yard之前，他还睇过第啲几家关门嘅公寓。

“喺我哋进行常规设计之前，佢感觉好似一家酒店，”贝达谈到他嘅第一个从酒店建筑改造为办公室嘅项目时说。当一啲人环顾四周，睇到空荡荡嘅办公大楼，可能会露出苦相时，贝达却睇到‌一个正喺度适应变化嘅新生态系统。

嗰啲唔想再为朝九晚五打卡上班嘅员工，最终可能会适应公司更灵活嘅工作环境策略。 “这可能系疫情中唯一嘅一线希望。” 他说。

至少有一个房东正喺度考虑最终嘅用途：拆除。

沃纳多房地产信托基金(Vornado Realty Trust)本月宣布，计划拆除麦迪逊广场花园(Madison Square Garden)对面嘅宾夕法尼亚酒店(Hotel Pennsylvania)，取而代之嘅系一座多层户外花园嘅办公大楼。该酒店于1919年开业，拥有1700个房间，但已关闭一年多。

宾夕法尼亚酒店“已经过‌几十年嘅辉煌和持续期，” 沃纳多董事长史蒂文·罗斯(Steven Roth)喺致股东嘅一封信中讲。但他也表示，早喺新冠疫情爆发前，呢个城市嘅酒店业就存喺根本性问题。

 “喺过去嘅五年度，酒店嘅经营状况明显恶化，成为‌供应过剩、成本和税收唔断上涨以及厂房老化嘅受害者。” 罗斯写道。

译者：TeresaChen