眼见物业起“高楼”：真泡沫同假繁荣

都2021年嘎啦，没分拆物业公司独立上市，没有一份至少增长50%嘅财报业绩，没有几千其甚至过亿平方米嘅喺管面积撑门面，都唔好意思自称规模型房企。

眼下，大如碧桂园服务（06098.HK）、融创服务（01516.HK）、恒大物业（06666.HK），小如时代邻里（09928.HK）、荣万家（02146.HK）、正荣服务（06958.HK），渐次发布年报。其中多数都系首次公布业绩，超高嘅增速喺地产板块已是多年未见。

参考中指研究院统计数据，截至2020年底，港股上市物业企业总市值达到5636亿港元，较年初增长1203%；平均市盈率达到35倍，碧桂园服务嘅市盈率更加系达到71.62倍，远高于港股平均市盈率嘅10.3倍；多家上市物业公司市值曾经阶段性超过其地产开发业务嘅上市资产。

人愿意相信，喺地产嘅一亩三分地儿，已经种唔出快速膨胀嘅希望；但人更愿意相信，地产做唔到嘅事，物业能做到。趁住二级市场心态转变，2020年房企扎堆分拆物业IPO，2021年扎堆首发财报——欢迎来到“全民物业”时代。

物业这朵花当然美，可也有啲妖：“恒碧融万”四家有三家分拆物业，碧桂园服务是融创服务市值嘅3倍；论业务规模，保利物业（06049.HK）嘅喺管面积同恒大物业基本持平，双方嘅市值却相差4倍。

都系按照管理面积收取服务费，规模唔存喺天堑鸿沟，做嘅都系环境维护、居家服务、空间资源运营，用户嘅满意度都已转化为营收和净利润，为何市值差距咁大？若非价值评估体系紊乱，噉就是大量泡沫作祟。

好遗憾。从已有状况来睇，两者都存喺。地产没能玩儿出来嘅花，物业睇起来也没开多好。

为物业狂

2020年提起房子时，房企可以说嘅唔多：上半年疫情来嘎啦，房子唔好卖，日子唔好过；下半年疫情过去嘎啦，房子好卖嘎啦，好日子回来嘎啦。

衹唔过提起物业，故事就丰富多嘎啦。

疫情爆发初期，物业人坚守一线，值守岗位；疫情进入稳定期，物业人入户服务，稳定大局。住房和城乡建设部副部长倪虹表示，物业管理连接住居民生活服务嘅“最后一公里”——房子卖嘎啦，开发商嘅故事就此结束，物业公司嘅故事刚啱开始。

上一个提“最后一公里”嘅人，仲要是ofo嘅掌舵人戴威，结果么，众所周知。那么物业服务会成为又一辆驶入黑暗嘅“共享单车”吗？喺物业人眼度，一定唔会咁样。

“我哋希望喺高客户满意度之下，同业主构建共建、共治、共享嘅信任基础。”中海物业集团董事局主席、执行董事张贵清睇来，物业系一门“走心”嘅生意。

向业主日常需求嘅物业管理服务、面向开发商项目交付前嘅非业主增值服务，以及区内资源日常管理社区服务嘅“三板斧”，都系树立用户口碑才有未来，边样都唔系卖房那样嘅“一锤子买卖”。

何况这份“走心”仲可以明码标价，兴业证券面向全国86城12万小区9088万住户开展嘅一份调研数据显示，品牌物业比非品牌物业喺管房屋均价高14%，喺更换物业嘅小区中品牌物业实现0.82%嘅超额收益。

能让房子增值嘅物业才是好物业。对业主而言，咁实打实嘅好处要比务虚嘅用户体验、润物细无声嘅笑脸实喺多嘎啦。

一边是房企迫切嘅发展诉求，一边是用户资产增值嘅客观需要，物业服务喺其中搭‌一座桥。唔好小睇这座桥，杨国强同许家印靠住佢们成功创造‌又一个千亿级市值嘅企业。

回头睇睇合同销售额突破千亿嘅地产企业，禹洲（01628.HK）、融信中国（03301.HK）、正荣地产（06158.HK）、佳兆业（01638.HK），有谁市值达到500亿元呢？

既然有空间，就大手笔投入啦。至于方式方法，睇住总有啲“眼熟”。

成个2020年，是物业公司快速膨胀嘅一年。通过收并购嘅方式，物业公司嘅体积唔断扩张。都说喺地产圈儿孙宏斌嘅大手笔无人可及，其实喺物业圈儿大手笔操作已是家常便饭，所有人都想将体积撑得再大一点。

理由好简单：有规模，企业市值唔一定高；没有规模，企业市值一定唔高。参考物业公司嘅最新数据，更为庞大嘅规模代表更高嘅市值，逐渐成为企业信奉嘅价值观。

2020年，碧桂园服务收费管理面积为3.77亿平方米，同比增长36.6%；同步成长嘅还包括近10万人嘅新增员工总数，增幅达到184%——只要规模上得去，多花点钱唔算乜嘢。

“正荣服务将探索战略投资、收购及合作机会，进军有增长潜力嘅新市场。”正荣服务董事会主席黄仙枝嘅态度可以睇出，成个行业要么正喺度收购，要么正走喺收购嘅路上。

目嘅只有一个：我要变得更大。

消失嘅价值

回想地产行业嘅“黄金时代”，房价如同坐喺火箭上，房企喺山沟里开发嘅房子都可以快速出清。彼时，大量人员涌入地产行业，满大街都系手拿厚厚一打宣传册嘅售楼小哥。可即便咁，房企也好少出现一年多出近10万员工嘅情况。

那么问题来‌：咁规模嘅喺管面积扩容同人员集中流动，能够孕育几个千亿级嘅巨无霸？

“只有将服务客户做到位，先有机会升维。”彩生活董事长潘军提出‌一个“放之四海而皆准”嘅观点，唔痛唔痒。就好像西贝老板贾国龙认为“食品行业良心是关键”，“大嘴”余承东直言“研发创新投入是核心”一样——答案听上去绝对正确，就是有啲答非所问。

别怪物业公司畀出咁答案，眼下佢们只能咁样回复。为‌维持高口碑，物业公司唔断补充员工数量，碧桂园服务就是典型案例之一。始终让业主觉得自己身边有人，随叫随到嘅服务就是核心价值。

参考乐居财经研究院发布嘅2021年第一季度物业公司服务满意度榜单，前十名得分都喺度95分以上，呢正系“人海战略”能够达到嘅最终效果。

提起执行“人海战略”，A股上市公司唔少：纺织业嘅常山北明（000158.SZ）、玩具制造业嘅奥飞娱乐（002292.SZ）、家具业嘅大亚圣象（000910.SZ）。佢们身处唔同领域，却有相同嘅归属，“劳动密集型行业”。

企业被扣上这顶帽子，市值好似戴上紧箍咒，始终那么大。咁多年，三家公司拼‌命出圈：常山北明成立北明软件，奥飞娱乐投资网游业务，大亚圣象拓展整装家居业务……唔过几经波折，市值还系喺100亿元内——没办法，靠“堆人”成长嘅圈子都系咁样。

论“堆人”，物业公司唔任何一家类似领域企业弱。睇睇典型企业嘅数据，有谁嘅成本唔系翻倍式增长？要想堵住业主抱怨嘅嘴，就得迈开物业人嘅腿；让物业人迈开腿，钱就要畀到位。因此，物业公司十分慷慨。

当然，企业嘅海量投入并非没有回报。综合各家公司收入数据，人员最集中嘅基础物业管理服务收入占比普遍维持喺50%以上。凭住呢啲足够“走心”嘅服务，至少证明物业公司将钱花喺‌能带来回报嘅地方。

衹唔过带来收入嘅板块，反而让物业公司“劳动密集型”嘅特点更加明显。一位业内人士表示，物业公司嘅核心能力，唔可以只睇谁扫地更干净，谁垃圾清理得更快，谁维修设备更专业，更要关注降低管控成本同提升服务效力嘅能力。简单说来，就系点样降本增效。

而家物业公司嘅规模同成本两翼齐飞，“本”降唔落去；人员越来越多，增值服务却唔见增长，“效”也提唔上来。咁传统嘅业务形态，资本市场还会畀出动辄数百亿乃至千亿嘅市值，呢合适吗？

“家阵时，房地产行业已经从过去嘅土地红利时代、金融红利时代，进入管理红利时代和创新红利时代。”2020年业绩会上，金科股份董事长周达对地产行业嘅点评，其实系物业时代嘅预警。奈何警报已经拉响，物业公司动起来嘅却唔多。

再睇龙头企业嘅千亿市值，泡沫唔系一般得大。身处其中嘅人，心里都有数。

出路

物业板块必然存喺泡沫，资本市场普遍达成默契，都有啲见怪唔怪。

“2020年是物业股嘅上市窗口期。”是啊，就如同易居研究院智库中心研究总监严跃进说嘅，噉是“窗口期”，谁会喺此刻脱掉“皇帝嘅新装”，喺地产行业已经见底、物业板块好唔容易吹起来泡沫嘅时候，将佢们迫得一干二净呢？

何况眼下嘅时代，边门喺炉火上升腾嘅生意没有一点泡沫点缀——人工智能、新能源汽车、生物制药……要是折腾咁耐，物业概念股没有泡沫出现才唔正常。

据东方证券分析测算结果，2030年基础物管物业市场规模将达到1.7万亿元，行业总规模超过2.5万亿元。香甜嘅蛋糕仍然喺，关键是要将佢做大先好分。泡沫大一啲唔可怕，找一啲价值灌进去就得。

2020年10月，国家发改委等多个部门联合发布嘅《近期扩内需促销费嘅工作方案》，提出“搭建智慧物业平台、推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈”理念；12月，住房和城乡建设部等部门发文，将推动物业服务向高品质和多样化升级。

这系喺顶层设计上指引物业企业得发展方向：增值服务才是实打实嘅蛋糕，先是支撑物业公司突破百亿，甚至千亿市值嘅灵药，别老想住扩张基础物业服务版图。

谂来也对，物业服务模式创造众多典型应用场景：工作人员同开发商、业主、服务供应商等，都存喺应用创新技术嘅条件同需求；AI、物联网、5G，无论边个概念，都可以喺物业服务嘅场景中揾到自己嘅角色。

一众科技公司想方设法要夺取嘅数据和资源都喺度物业公司手上边，却没有被高效利用过，呢就是巨大嘅浪费。

早喺2018年，碧桂园（02007.HK）计划住5年内投资800亿元，招聘万名科技人才研发机器人，而家几年过去嘎啦，落地嘅只有六家FOODOM天降美食王国概念餐厅中嘅炒菜机器人。如果呢啲机器人能够应用于物业服务，碧桂园服务系咪有必要一年新增10万员工？

讲到底，物业公司嘅发展模式还比较传统，仍然喺玩住“规模换市值、市值换资本、资本换规模”嘅套娃游戏，始终没能将创新元素高质量地同业务相结合，创造更多增值空间。

唔好将锅甩畀业主，认为佢哋思想保守，没有消费需求和能力。2015年，永升生活服务（01995.HK）就联合装修公司、家具商、橱柜商、家电企业等合作伙伴，面向120户业主推出产品团购活动。2020年底，呢啲服务被整合到“旭惠美家”平台，为业主提供一站式置业服务。

只因为起步早，“旭惠美家”已经从120户小范围线下活动，发展为面向线上客户嘅大型服务平台，创新模式嘅价值显而易见。衹唔过创新嘅星火，喺物业公司内部只有啲点微光。

或者呢啲业务成长壮大后，先是物业时代真正到来嘅时候。希望嗰日唔会太远。

结语

按照中指研究院2020年底嘅统计数据，后续还会有20多家物业公司准备上市，所谓嘅“窗口期”会延续一段时间。可以想见，融到钱嘅物业公司们会继续挥舞钞票，喺全国范围内掀起新一轮嘅版图扩张游戏。

那里没有“三条红线”，没有“两集中”政策，也没有“一城一策、因城施策”，只要规模够大，品牌够响，市值就能冲上新高。咁简单嘅游戏，唔参同一将就是浪费。咁样嘅理念，好像是地产圈生存逻辑喺物业板块嘅“二次投胎”。

物业公司追求规模增长当然没有错，衹唔过总唔可以只有呢一门心思。曾经嘅多元化布局，面向创业公司嘅投资，以及嗰啲仍然停留喺图纸上嘅创新规划，都应该尽快准备起来。所有人都知道，而家泡沫唔会破，衹唔过嗰啲后来者入圈嘅时候，总要有啲拿得出手嘅卖点，一啲规模之外嘅卖点才行。

都说地产行业需要变革，从追求规模化嘅粗放发展模式，向利润同创新导向转型，物业服务行业何尝唔系咁？至于利润和创新从何而来，物业公司最好喺想明白后再来参同呢场游戏。