“万科”举牌万科

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

4月29日，万科发布公告话，获德宇众实业及其一致行动人盈安合伙、盈嘉众合伙“举牌”，累计持股达到5%。公告显示，德宇众实业为深圳市盈安财务顾问有限公司（下称“盈安公司”）嘅全资子公司，后者是万科事业合伙人集体委托管理经济利润奖金集体账户嘅第三方。

喺呢次增持之前，万科A市值喺大约两个月时间里蒸发逾700亿元。有声音认为，同几年前嘅“野蛮人敲门”唔同，呢次是万科自救。

而喺今年一季报发布后，作为地产界嘅“好学生”万科，喺观察者眼中已走下‌神坛。数据显示，2021年一季度，万科A房地产开发毛利率创下历史新低，归母净利润率也仅为2.07%。

截至一季度末，万科总负债规模高达１.55万亿元，较上年末增长约2.2个百分点，资产负债率81.37％。其中流动负债1.35万亿元，非流动负债2055亿元。

一季报发布后，有券商对万科嘅业绩表达失望。其中平安证券表示，虽然万科财务结构稳健、融资成本占优，拿地优势扩大，但考虑到万科业绩增长放缓，且毛利率下行快于之前预期，下调公司评级。

两月市值蒸发逾700亿，持股平台增持

近期万科股价持续走低，喺公布完一季报后，股价继续下行击穿年线。雷达财经注意到，万科股价从3月2日盘中最高34.60元/股，跌至4月30日收盘价28.17元/股，两个月时间市值蒸发747亿元。

4月29日嘅一纸举牌公告，点燃‌一部分投资者嘅热情。但投资者仔细阅读公告先发现，是万科事业合伙人增持。

万科公告披露，公司收到德宇众实业及其一致行动人盈安合伙、盈嘉众合伙出具嘅《万科企业股份有限公司简式权益变动报告书》。

报告显示，喺公告当日，德宇众实业以自有资金，通过A股集中竞价交易方式买入万科80.4万股，占已发行股份嘅0.01%。至此，德宇众实业及其一致行动人喺上市公司中拥有股份变为约5.81亿股，对应持股比例5.00%，达到举牌线。

万科强调，本次权益变动属于股份增持，并唔会触及邀约收购，也唔会导致公司第一大股东变化。一季度财报显示，万科第一大股东深圳地铁持有万科32.43亿股，持股比例为27.91%，德宇众实业及其一致行动人为公司第四大股东。

而呢个举牌，本质是上市公司核心员工增持自家股票。根据公告，信息披露义务人德宇众系盈安公司持有100%股权嘅全资子公司，盈安合伙和盈嘉众合伙系盈安公司作为普通合伙人。

图源网络

盈安公司是乜嘢来头？

公开资料显示，2014年4月，万科开始提出“事业合伙人”概念，EP（经济利润）奖金制度演变为合伙人持股计划，万科事业合伙人平台盈安合伙设立，万科管理层包含喺其中。

成立唔耐，盈安合伙就出手喺二级市场增持万科股票。半年多时间下来，截至2015年1月28日，国信金鹏累计持股达到总股本嘅4.39%。此外，2020年3月31日，盈安合伙通过深交所大宗交易系统购入万科A股股票6500万股，占公司总股本嘅0.58%。

万科喺公告中话，本次权益变动系基于信息披露义务人睇好上市公司嘅发展前景，对上市公司未来持续稳定发展抱有信心和对上市公司价值嘅认可。

唔过，有投资者认为，喺本次增持之前约两个月内，万科股价回落接近２０％；万科事业合伙人此番将持股量精准控制喺５．００％具有重大意义，稳定股价嘅目嘅明显。

毛利率创历史新低，总负债1.55万亿

有市场观察人士表示，相比增持提振市场信心之余，万科管理层或者更需要考虑，点样透过改善业绩实实喺喺地释放估值。

4月22日，万科发布2021年一季度报告。期内，公司实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%；实现归属于上市公司股东嘅净利润12.9亿元，同比增长3.4%，归母净利润率仅为2.07%。其度，房地产业务嘅结算面积为374.7万平方米，同比增长18.5%；贡献营业收入530.0亿元，同比增长34.6%。

一季报延续‌公司上年增收唔增利嘅态势。2020年年报显示，全年万科实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东嘅净利润为415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%。

实际上，愈来愈小嘅利润空间是成个房地产行业嘅真实写照，该行业已唔再暴利。据《经济观察报》之前统计，截至4月7日，37家千亿和准千亿房企整体净利润率只有5.4%，同2019年相比下降‌4.1个百分点。

此外，第一季度万科房地产开发嘅毛利率（已扣除税金及附加）低至16.1%，创下历史新低；销售毛利率20.41%，也创27年来新低。万科表示，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。

业内人士分析，毛利暴跌嘅背后，既同核心城市限价调控有关，更同近年万科拿嘅高价地有关。万科喺一季报中也承认，本集团房地产开发及相关资产经营业务收入嘅毛利率下滑，主要和近年来地价占房价比例提高有关。

2020年业绩会上，万科总裁祝九胜表示，公司内部已经达成一定共识，短期睇房地产利润率仍存喺下降趋势。

喺负债方面，一季度万科终于达标进入“绿档”，剔除预收款项嘅资产负债率为69.5%，啱啱跨过监管要求嘅“小于70%”。但截至一季度末，万科总负债规模高达1.55万亿元，较上年末增长约2.2个百分点，资产负债率81.37%。其中流动负债1.35万亿元，非流动负债2055亿元。

一季报发布后，有券商对万科嘅业绩表达失望。其中平安证券表示，虽然万科财务结构稳健、融资成本占优，拿地优势扩大，但考虑到万科业绩增长放缓，且毛利率下行快于之前预期，下调公司评级。

摩根大通也指出，对万科短期睇法维持审慎，因相信公司难以解决边际利润问题，地价会因政策而有所限制，但公司嘅边际利润需2022年后才可开始缓解。富瑞发表研报表示，万科企业首季业绩令人失望，该行维持对万科持审慎睇法。

薄利时代，万科点样应对？

3月31日嘅业绩会上，万科董事会主席郁亮话，地产靠土地红利和金融红利赚钱嘅日子已经过去嘎啦，未来要向制造业学习，向管理要效益。

他举例话，2007年时家电市场已近饱和，但美嘅、格力等企业依然依靠品质好喺行业洗牌中活‌下来，说明“优秀企业依然可以通过自身努力去实现高质量发展，管理红利时代仍然大有可为。”

万科寄望嘅管理红利系咪靠谱？有评论认为，目前嘅万科或者还要向市场证明佢嘅生存能力，比如佢嘅组织、人才系咪真正能跟上战略转变嘅需求。

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