记者实探银行房贷额度：有嘅二手房贷款偏紧，批下来嘅额度也唔高

转载：本文来自微信公众号“每日经济新闻”（ID:nbdnews），作者：每经记者，转载经授权发布。

呢排，建行深圳分行首套房贷款利率上调15BP、二套房贷款利率上调35BP，背景是“为贯彻落实‘房住唔炒’，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，支持居民合理购房需求。”

呢一行为再次引发围观，大家关心第啲地区、第啲银行接下来系咪纷纷效仿，猜测房地产市场还会出现边啲变化。

人民视觉图杨靖制图

今年以来，关于房贷，市场上常有山雨欲来风满楼嘅气息，此时此刻，各银行房贷审批和发放究竟有边啲变化？房贷工作人员又有系样嘅说法？对此，《每日经济新闻》记者连日来走访‌北京地区多家银行网点，向业务人员认识最新情况。

实地走访银行网点每经记者张寿林摄

政策多维度收紧房地产资金流

稳房价用力正酣

上年下半年以来，政策显示出收紧房地产市场发展嘅决心，先是提出“三道红线”要求。2020年8月，人民银行、住建部召开房企座谈会，约谈12家房企，传达设立房企融资“三道红线”：房企剔除预收款后，资产负债率唔得大于70%，净负债率唔得大于100%，现金短债比小于1。政策从企业财务杠杆上划定界限，限制其激进融资。

除咗从房企一端作出限制外，政策进一步从银行端约束房贷。2020年末，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度嘅通知》，自2021年1月1日起实施。

呢一通知将房地产贷款集中度管理划为5档。第一档，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；第二档，中资中型银行房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%；第三档，中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%；第四档、第五档嘅银行，相应上限更低。呢啲从房贷总量上对房产予以约束。至此，房地产市场已喺多个环节设立关卡限制资金流入。

对于呢一套组合拳，政策层也透露‌背景考虑。2020年底，中国人民银行党委书记、中国银行保险监督管理委员会主席郭树清嘅署名文章《完善现代金融监管体系》提到，上世纪以来，世界上130几次金融危机度，100几次同房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款嘅39%，仲有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大嘅“灰犀牛”。

喺此情形下，各城市频出招数，强力落实“房住唔炒”嘅定位。今年2月，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，由深圳市地产和建设发展研究中心定期发布。此外，各地集中开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，将于5月31日前完成排查工作。

总体来睇，稳房价目前用力正酣。

部分大中型银行额度充足

每日经济新闻记者喺北京地区走访中认识到，部分银行房贷额度今年较之以前偏于紧张。北京农商行一网点大堂经理讲畀记者，目前二手房批下来嘅额度唔系几高。“因为而家房贷要求比较严。一般首套比较好一啲，二套唔系几好批，能贷下来，额度也比较小。”

持类似睇法嘅仲有北京银行一支行个贷经理，他向记者表示，二手房房贷暂停倒是没有，只是额度有啲紧张，唔系几好办理。换句话说，就是房贷申请需要排队。至于排队时间，他表示，“呢个说唔准，取决于人哋还贷多唔多。”

关于房贷额度紧张一说，北京银行另一位支行负责人向记者表示，目前确实有咁样嘅趋势，主要是增量和增速上，二者均受到限制。

唔过，北京农商行嘅个贷经理却持唔同睇法。“我哋额度好充足，可以做贷款。”他说，如果资料齐全，审批一般5个工作日，审批后便是过户，期间还涉及交首付，过户之后将房产证送至银行，银行办理抵押，一般三个工作日之后便可放款。“噉就是银行所需要嘅时间”，他说。

数据来源：国家统计局

唔过，对于部分受访嘅大中型银行，唔存喺额度紧张嘅问题。

建设银行东四支行工作人员表示，房贷申请、放款都正常。“如果是公积金贷款嘅话，差唔多两个月左右，和以前差唔多。如果是商贷嘅话，差唔多两到三个礼拜左右，（同之前）没有乜嘢区别。”他还称并未感受到额度紧张，“都正常，客户也并没有减少。”

针对贷款发放系咪放缓嘅问题，农行中关村支行信贷部人士表示，“政策是管得严，呢是属于客户经理前期调查嘅要求，但系喺放款上没有乜嘢问题。”至于贷款需要排队，该人士嘅回应是：排队是肯定嘅，因为审批需要时间。唔系话，您报上来‌就会马上办，因为前面压‌好多，都喺度排住。这是审批流程嘅问题。

唔过他也纠正，呢和之前差唔多，唔系话近期才咁。“每个环节，对我哋要求都系有时限嘅，比如说第一个环节，时限畀你两天，就唔可能超过三天、四天。超过三天，唔用你催，我哋上端就催我哋嘎啦。”

工行个贷部门工作人员也表示，并唔存喺房贷暂停申请或者暂停发放嘅事。“谁说唔可以申请，正常啊？正常办理、正常批，正常办贷款，也正常还款。”

喺民生银行北京分行信贷人士睇来，只要材料合规，就唔存喺会否申请唔到嘅问题，并没有收到通知要求暂缓发放。

类似嘅回答也来自邮储银行消费贷款人士，对方表示并未听讲暂缓发放房贷嘅事。

相对于广州、深圳上调利率，北京地区房贷利率仍按兵唔动。记者走访认识到嘅情况是，银行人士一致表示，北京地区首套房利率5.2%，二套房利率5.7%，各家银行统一呢一水平，今年以来一直未变。

“您拿唔到基础利率，北京市房贷政策要求，也唔允许畀您基础利率，是有上浮嘅。呢个上浮，唔系我哋一家上浮，所有嘅银行都上浮。”农业银行信贷人士说，统一都系首套喺基础利率4.65%基础上调升55个点，二套上浮105个点。

工行信贷人士进一步解释，有嘅人征信或者一啲条件唔够，只会上浮得更多，唔会比这少。“大部分都系5.2%或者5.7%。如果征信或第啲边方面稍有问题嘅话，只会比这高。”他说。

同一城市

房价上涨压力同去库存压力并存

今年以来，北京地区以更大力度调控房价。4月中旬，北京市喺义务教育入学文件中首次提出“以多校划片为主”，并规定“多年一学位”锁定房产交易周期，客观上为学区房降温。

而喺3月末，北京地区发布嘅本年度第一批次商品住宅用地出让公告，对项目首次引入‌房屋销售价格引导机制。官方说法为：未来上市房价作为重要政策工具之一，由过去预售环节引导前置到土地出让环节，按照区域土地级别，结合区域近三年喺售新建商品住房价格综合测算区域房价，研究每一地块房屋销售价格指导意见，并喺公告期对外告知，开发企业喺土地竞买环节将提交房屋销售嘅价格承诺。

业内人士分析，此举通过稳地价、稳房价，进一步实现稳预期，预期北京未来较长时间内房价仍然稳定喺一个合理区间内。

根据国家统计局公布嘅2021年3月份数据，北京房价指数同比上涨3.6个百分点，环比上涨0.2个百分点。