转载：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷，转载经授权发布。
令人瞩目嘅杭州2021年第一次集中供地，喺房企嘅激烈争夺中落下帷幕。
5月7号、8号两天，杭州一共拍出57块土地，总建面758.9万方，揽金1178.2亿，堪称“杭州2200年历史上最赚钱嘅48个钟头”。
作为长三角楼市嘅风向标，杭州这两天嘅集中拍地也为周边城市开个头，特别是5月中下旬将要启动第一批土地挂牌嘅上海，集中拍地到底会有乜嘢具体影响？
接下来，我会系大家回答几个最为关注嘅问题：
1
第一个问题：杭州集中供地，土拍热度降吗？
集中供地政策刚出来嘅时候，大多数人觉得此举有利于降地价、降房价：
集中土拍对房企参拍嘅资金压力更大，有利于降低溢价；
集中土拍利好大房企，而大房企一般都理性，唔会高溢价拿地；
集中土拍会导致新房集中上市，造成价格战，购房人可以捡漏。
实际情况畀所有人都泼一盆冷水。
喺杭州集中供地以前，全国已有唔少城市今年第一批集中供地已经结束：
广州：48宗土地，以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率最高达45%。
重庆：46宗土地，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%。
无锡：16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录。
杭州呢次也唔例外，57宗地块里有41宗拍至封顶+自持，除去几块“内定”嘅商住地块外，超过九成嘅宅地都拍到封顶嘅30%溢价。
由于唔想让溢价睇起来太高，因此溢价封顶之后就是竞拍自持，也就是拿下后唔可以卖，只能租，完全是沉淀下嘅资金。
呢次拍地，最高自持比例达到40%，平均自持比例9.3%，自持面积总计66.6万㎡，自持部分占用金额高达116.8亿元。
像拱墅区嘅祥符东地块，本身就系一半住宅一半商业，再扣除38%嘅自持比例，真正可以卖嘅住宅仅占12%都唔到。
真是拍个寂寞。
喺国内外货币放水、全国土地市场极度火热背景下，高溢价+高自持是常态，集中供地唔过是朝三暮四、朝四暮三嘅区别，并唔可以改变供求关系本质。
甚至因为集中供地就这22个城市，所以相当于国家钦点嘅“优质建仓城市”，房企从而更会集中火力参加集中供地。
甚至拍卖次数缩减后，畀房企造成“错过呢次没有下次”嘅心理压力，导致抢地潮。
归根结底就是钱多、地少，点样可能依靠集中供地就让开发商唔再争抢？
2
第二个问题：集中供地能唔可以降杭州房价？
喺2017年以前，呢个问题好有意义，因为基本都系“土拍拉动新房，新房拉动二手”。
但係进入新房限价、土地限价时代后，土地-新房-二手房之间唔再具有价格联动，因此地价唔再具有参考价值。
土地1万一平，新房卖2万；土地拍到2万，唔好意思，因为限价，新房还是2万，开发商亏本唔稀奇。
新房3万一平，二手房2.5万，一二手都卖得好；二手房而家5万嘎啦，唔好意思，因为限价，新房还是3万，想买嘅就去迫破头摇号。
像杭州，唔仅执行严格嘅限价，甚至喺拍地时就讲畀你以后开盘新房卖几多，而且绝大多数地块嘅限价，好几年都没动嘎啦，比如三墩北还是2.8万，世纪城还是4.5万。
因为严格嘅限价，导致新房比二手房便宜一大截，也就是俗称一二手倒挂嘅现象，喺杭州是常态，所以有各种个位数嘅中签率，和万人摇。
集中供地睇起来热闹，其实没啥影响，土地、新房、二手房，目前是三轨制，短期内谁跟谁都没关系。
3
第三个问题：杭州呢次拍地，让边啲板块迎来大利好？
这57块土地度，有4块是大体量嘅商业商务+住宅综合地块，且均位于地铁上盖，适合建造TOD综合体，呢对板块嘅利好唔言而喻。
最受关注嘅，就是绿汀路华润地块。
之前以为“内定”华润嘅呢个TOD项目，居然拍136轮，唔过还是被华润收入囊度，总价111.6亿，楼面价16499元/㎡，溢价率30%封顶，并自持4%。
这块3/5/16三线地铁换乘嘅TOD巨无霸地块，计容建筑面积高达67.75万㎡，将建设地上地下19万㎡嘅集中式商业，34.5万方嘅住宅，以及多幢摩天写字楼。
小道消息，绿汀路TOD应该会运用和深圳湾嘅万象城+andaz+悦府一样嘅操盘方式。
恭喜未来科技城，恭喜华润。
第二个，就是世纪城SKP落地。
众所周知，北京SKP是中国营业额最高嘅商场，呢次北京华联集团48.3亿底价竞得萧山钱江世纪城商住地，楼面价9165元/㎡，将喺该地块建设约17万平方米嘅SKP高端时尚百货商场、高端写字楼，打造钱江世纪城高品质核心商圈。
一直被诟病商业唔行嘅世纪城终于迎来旗舰级嘅商业，唔过想想当年恒隆为拿下武林商地，溢价118.5%，楼面价高达5.5万，呢次新华联0溢价拿地，唔知道恒隆心里会点样想…
另外，丰收湖龙湖综合体、鼎湖社区中骏综合体也将分别为九堡、临平带来大体量嘅商业、住宅综合体，填补板块配套，对板块界面嘅提升都系巨大嘅。
4
第四个问题：土拍后，杭州边啲板块嘅新房值得买？
杭州目前有两类新房值得买，一类就是嗰啲长耐限价唔变，新房二手倒挂严重嘅板块。
比如三墩北，常年2.8万批发价，被融信拿下，对标二手次新房5-6万，加上云谷嘅建设，谁都知道值得买。
类似嘅，仲要包括3.6万嘅未来科技城绿汀路TOD华润项目、2.9万嘅勾庄地铁上盖项目、4.5万嘅融信世纪城项目、2.85万嘅融信滨江萧山科技城项目等等，倒挂幅度都喺度50%以上。
对于呢啲房子，只要你是人才户、无房户，就闭眼买好嘎啦，没啥技术含量，拼嘅就是运气。
另一类，就是热度没那么高、却具备隐性价值嘅板块。
呢类板块由于缺乏合适嘅二手对标，倒挂睇唔系几出来，但一旦新房落成，会随住板块第啲利好嘅兑现，形成一个高品质嘅居住社区，噉时候就高攀唔起嘎啦。
比如3.75万嘅金沙湖，已经五六年没有品质新房项目交付，因此虽然和目前4万+嘅二手房睇起来倒挂唔明显。
但随住融创、绿城嘅项目交付，金沙湖周边配套嘅持续完善，成个板块嘅二手房天花板会被顶到5万+，呢样倒挂就好明显嘎啦。
类似嘅，仲要包括3.0万嘅下沙开发区项目，万科、融创扎堆，以后会系一个类似蓝孔雀嘅高品质社区。
仲有6.75万嘅钱江新城二期，目前没有二手房喺卖，但全新嘅界面、拥江发展嘅核心规划、学区嘅预期，会让二手房嘅天花板非常高。
3.35万嘅丰收湖龙湖项目、3.3万嘅华丰保利项目、2.85万嘅中骏鼎湖社区项目，也同样值得关注。
对于呢类房子，中签率应该会高于嗰啲红盘，对于动唔动就被限售嘅杭州楼市嚟讲，呢类长期价值项目其实更值得选择。
毕竟，倒挂几多唔重要，能唔可以买到才重要。
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